各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們接上期，講第二個問題：階段轉變的大背景下，城市房產真的要讓位了嗎？房價的命運會如何？
但凡我跟人提起上期所講的“經濟階段和金融系統要發生轉變”這麼個說法，對方立刻脫口而出的往往就是：房子是不是要不行了？房價是不是要跌了？
如果你也是這麼個反應，那這期內容建議特別留意一下。這是人下意識的第一反應，這種反應來源於簡單因果思維。
可能是因為人在原始社會當中生存很艱難，需要面對不斷出現的威脅，這就要求人立刻做出判斷，然後行動起來。即便是錯誤的判斷，也比不做判斷、原地等死的生存機率要高。所以，最終人被環境馴化成了“由因推果”和“由果循因”的簡單因果思維。
當然，這種解釋也只是一種基於演化過程的簡單猜想，不管這個猜想是否成立，人確實有尋找簡單因果關係的思維衝動，但這種思維方式在現代社會是不太合適的。
現代社會的問題往往要素關係複雜，並且具有高度的不確定性，即便能夠提取到主軸，也往往是一連串的模糊關聯和機率判斷，這導致了——簡單因果關係幾乎必然跟現代社會的複雜事實不相符。
所以，出於提高個人理解和判斷能力的考慮，需要適當剋制一下自己的簡單因果思維衝動，否則你認為很明確、很牢固的因果關係，可能會把你帶進很深的坑裡面。
我們回到房產和房價。
一、大範圍、長週期來看，房價是漲的
從我上期所講的金融階段轉變來看，房產確實不可避免地要慢慢從風口上下來了，但從風口上下來，意味著的是迴歸常態，而不是要完蛋了，千萬不要過度推論。
這裡一定要記住：中國過去 15 年的房地產發展和房價上漲歷程是特定經濟階段下的特殊情況，而不是常態。怎麼個特殊法？以後房產專題裡面再展開。
把特殊情況當常態往往就是錯誤投資決策的開端，而這恰恰又是大多數人最容易出現的問題——因為大多數人對投資往往只會參與一段不太長的時間，不是每個人都能像巴菲特那樣炒上七八十年股票的。
參與時間不夠長，視野就容易被限制在當下，從而把當下情況當成歷史常態。很不湊巧的是，大家剛剛經歷的那一段“當下”恰恰就是特殊情況。
那麼問題來了，歷史視野下的常態是怎麼樣的？
古往今來，天南地北，都存在的一個客觀事實是：只要國家和平、社會穩定，經濟能夠正常發展，不管發展得快慢，房地產的內在價值都是增加的。古代的地主也好，現代的房地產業主也罷，都能夠被動分得經濟發展的利益。
說到底，是因為人類的工程技術能力還沒法突破土地的約束，生產和生活必須建立在土地和土地附著物之上，所以房地產在整個經濟活動當中具有不可抵抗的議價權。想要抵抗的話，除非你能上天。
那麼，隨著經濟越發展，社會財富越積累，房地產不可抵抗的議價權，會被動分得增量利益。
美國本土一百五十多年來沒有發生過戰爭，整體安全穩定，所以一直以來都是研究房地產的最好樣本。
從宏觀、長期來看，這期間美國的地價、房價都是一路上漲的。短期可能因為經濟危機被打下去一些，比如 1929 年“大蕭條”和 2008 年“次貸危機”，區域性也可能因為產業轉移而發生一些興衰，比如鐵鏽帶老工業基地的衰弱和矽谷的崛起，但不改變總的大趨勢。
由此得出三個結論：
第一，放一百萬個心，房地產不會完蛋，房價不會實質性下跌，大範圍、長週期來看，還是漲的。
第二，進入到常態之後，整體漲幅，包括房價和租金兩方面的漲幅，主要都來自於對經濟發展的增量利益分配，那麼同樣大範圍、長週期來看，很難大幅跑贏整體經濟增速。
第三，時間上會有周期性的興衰，空間上則會有分佈不均勻的情況，而這種情況會比以往更加明顯。尤其是後者——空間不均勻，這裡展開一下。
未來，核心大城市的高檔房產和大多數城市的大多數普通房產，兩者的價格走勢大機率會嚴重分化。因為經濟越成熟，其實頭部富裕人群的財富增長速度就會越跑贏整體情況，尤其是資本市場對增量富裕人群的創造能力會加強。
對於剛把公司做上市的新富人群來說，花 3 千萬還是 8 千萬買房，其實沒有特別大的區別。比如前陣子盛傳的李佳琦 1.3 億買豪宅，比起上市公司股東，他都還算不上大富。這就是為什麼紐約、香港會有摺合人民幣超過百萬一平米的房子，這種購買行為不能用普通人的所謂理性去評判。
非要解釋的話，可以借用行為經濟學當中的情緒價值概念：特定房產所對應的情緒價值是相對穩定的，但是隨著財富增長，單位財富的情緒價值是邊際遞減的。
說人話就是：錢越多，就會覺得錢越不值
錢，而當今資本市場瘋狂重新整理財富數字的能力，大家應該有目共睹，而未來只會愈演愈烈。
二、樓市和股市：短期零和博弈，長期正和博弈
雖然結論是大多數房產無法再帶來財富的爆炸性增長，但我依舊不太建議普通人專門降低房產的持倉量去轉投資本市場，要投資資本市場，最好用增量資金或者其他閒置資金。
無論房產再怎麼分化，依舊是個相對穩定的資產，不是操作實在太騷的話很難吃大虧；而無論資本市場怎麼有前途，依舊是個內部冰火兩重天的世界，不客氣地說，資本市場的參與者至少有一半是要虧錢的。
我問大家一個問題：如果不考慮交易費用和稅收的話，樓市和股市，是零和博弈還是正和博弈？答案是：短期都是零和博弈，長期都是正和博弈。
短期看，樓市也好，股市也罷，內在價值和沉澱資金量都沒有明顯變化，那麼有買必有賣，你賺了肯定有人虧了。
長期看，樓市和股市都是在往裡面不斷投入增量資金，帶動資產價格上漲，也就是總的財富量是增長的。但是，這個財富不能大量取出來，大量取出來的話資產價格就崩了，財富量又跌回去了。所幸，實際情況是一般也不需要大量取出來，除非發生金融危機。
大家日常所需要用到的資金只佔總財富量的很小一部分，所以不斷髮生的邊際交易所提供的流動性就已經可以滿足這個資金需求，而大部分的資金，永久性地沉澱在樓市和股市裡面支撐資產價格，相當於抱團撐起了財富規模。
類似問題在【金融】第八期講美股、美元那裡已經解釋過了，原理是一樣的。但兩者的差別在於——房產的低流動性和居住用途，強迫你成了樓市的長期參與者。
所以，只要不是主觀過於騷操作，在樓市很難掉到零和博弈的境地，絕大多數人都處在正和博弈當中，大家都有錢賺。
但股市就沒有這麼客氣了，什麼情況不用講大家也有數，我用一組資料來說明問題。
中國存量證券賬戶數大概是 億個，目前活躍賬戶數則大概只有 1500 萬出頭，而 3 年以上持續活躍賬戶則不到 1000 萬。要知道，最近 A 股的勢頭還算不錯，要是換一個更熊的時間點，活躍資料只會更低。
所以，大部分普通股民都把自己放到了短期參與者的位置，都處在零和博弈當中，自然就很難賺到錢。常見的情況就是吃一兩次虧就悻悻離場或者長期裝死，然後遇到個瘋牛市又跑步進場，再次買在高點，又吃虧離場或者繼續裝死。
三、兩種情況可以考慮降低房產持倉量
第一是你槓桿加太猛了，以至於月供大於收入，靠著存量資金甚至是借貸在支撐。我不敢說現在高槓杆買房不能賺錢了，但是大部分城市這麼去做的話，風險-成本-收益關係就不是特別有吸引力了。
前面說了，未來大多數城市的房產價格增長都要掛鉤經濟增長了，而銀行借貸利率也是掛鉤經濟增長的，所以成本-收益會在一定程度上對沖掉。你要還是在比較弱勢的城市的話，一旦房地產市場長期低迷，房產的流動性是會大幅降低的，到時候錢不夠了，房子又一時甩不出去，就頭疼了。
當然，你要是在深圳，那當我沒說。
第二是家庭在中小城市持有多套沒有優質學位資源的老房子。小巴這邊也問過我幾次這個問題，確實，80 後、90 後很快要面對了——祖輩年紀太大或者已經過世，遺留的房產需要家庭共同決策怎麼處置。
如上期所說，城市化的最高峰已經過去了，農村朝城市遷移的節奏放緩，但中小城市朝大中城市的遷移在繼續，後面半數以上的中小城市都要面臨人口淨流出，而經濟增速上也會佔劣勢。這種情況下，往最強的共識上面去抱團會是比較合適的選擇。
什麼叫最強的共識？
中國大部分城市都會有一個“XX 開發區”、“XX 新區”或者“XX 高新區”之類的地方。往往新建的現代化住宅、新型商場、新的辦公樓、新的基建、新的市政設施，都會往這個地方扎堆。比如長沙的梅溪湖、南京的河西、武漢的光谷、成都的天府新區，我老家崑山這種小城市也有個前進西路。
總之，我不知道你那裡叫什麼，但大機率有這麼個地方。本城居民換房或者新增購房也都容易扎堆過去，這就是你所在城市的最強共識。
而那些沒有優質學位資源的老房子，且不說年輕一代很難接受，就是中年人換房，若非實在錢不夠，也很難主動想到去買這種。所以，把缺乏新鮮血液接盤的房子換成大家凝聚共識一起抱團的產品會好一點。
當然，這是基於本城置換的考慮，要是能換到大的地級市市區、省會或者直轄市去，那當然更好。
今天，本質其實是在討論房地產和資本市場這兩個財富池子的切換問題，所以發生了話題交叉，聊到了房地產這邊來了。後面有專門的房地產主題，內容會比較豐富，不比金融短多少，到時候再詳細展開。
下期我們解答第三個問題：資本市場到底會怎麼樣？A 股到底行不行？那我們下週再見。
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