各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
本期錄製時間是 7 月 13 號週一晚上，到目前為止，深圳還沒有出樓市調控政策，不過我還是打算提上來講一講。金融已經連講了四期了，我們換一下口味。
一、深圳樓市近況
我先給大家覆盤一下深圳樓市近期的現實情況以及政策的傳言由來，讓大家對事情的全貌有一個認知，尤其是深圳的聽眾，可能對此還比較急切。
順便說一句，上海最近也躁動起來了，雖然沒有深圳這麼強烈，但趨勢是一致的。上海的朋友可以一併重點留意一下這期內容。至於後面會不會擴散到其他城市，目前我還不好下判斷。
事情的源頭是從去年雙十一前後開始，深圳樓市又進入到躁動不安的狀態。
從中介公司的指標來看，就是買方的諮詢量和看房量上升，中間被過年和疫情打斷了兩個多月，本來以為這個事情就這麼抹過去了，但結果從 4 月份開始，交易情況和市場情緒越走越熱，完全不理會疫情對經濟和收入的影響，累計到現在已經漲了 20%-40% 了。
6 月份，深圳二手房住宅過戶數量達到 1 萬套；而 7 月，從頭十天的資料來推測，應該最終會達到 1.3 萬套級別。深圳這一個指標的冷熱分界線是 8000 套左右，歷史峰值是 1.7 萬。
如果一個月在 8000 套以下，一般就是偏清淡；
如果在 7000 套以下，那往往很多房子的談價空間就會變大，雖然掛盤價格未必會下降；
到了 8000- 套區間，就是偏熱了；
1 萬以上就已經是很熱了，房價會進入到上漲通道，經常會導致業主捂盤惜售或者坐地反價，使得供需矛盾進一步激化；
1.3 萬套的水平如果持續的話，房價恐怕會漲得比較明顯。
然後上上個週日，住建部和深圳市政府開了個研討會，引得市場紛紛猜測是不是要出調控政策了，但等了一個多禮拜都沒等到。現在從市政府的表態來看，似乎是不太打算出了，這一點我也吃不太準。如果真就不出的話，照目前的狀況執行下去，再漲一截恐怕是大機率事件。
坦白講，我個人是真有點接受不了這個價格，但也不妨礙這個價格的趨勢很堅定。
硬要不出調控的話，其實也是有理由的。因為從官方資料來看，上半年深圳房價並沒有漲多少，也就 10% 多一點。
倒不是官方在說謊，而是官方資料是統計全域性的，這就包括了東部地區的鹽田、大鵬、龍城、坪山、坑梓這些區域，而市場上一般常用的深圳房價的資料，往往是指深圳主流的中西部和北部地區房價，包括我下文會提到的所有價格和漲幅資料都是如此。
深圳的東部地區很特殊，地處山海之間，距離主城區 40 公里-70 公里，已經超出了合理通勤範圍，所以那邊的供應量對於緩解主城區的需求壓力沒有太大效果。
而深圳的高收入和強購買力本身也就是來自於主城區的產業叢集，這就導致了兩邊其實是有一定獨立性的兩個市場，東部的水一直難解中西部的渴，房價價差越拉越大。
我也沒法去預測政府後面會怎麼做，我只能說，你要是在深圳有明確居住需求的話，那儘量還是不要去賭調控、賭回撥，雖然存在這樣的可能，但這麼做更大的可能是踏空。剛需是賭不起的，車開走，要再追就很難了。買房最辛苦、最痛苦的經歷就是追漲。
至於投資需求，現在的樓市、股市都是一個德行，主流優質資產都非常昂貴，上不上車，就全看個人心理對價格的接受程度了。至於想聽我的意見，我沒什麼特別的意見，反正我自己沒有追樓市，股市追了一點。
二、如何理解一座城市的樓市
下面，我以深圳這個實際案例，來幫大家解析一下理解一座城市的思路。由於這裡還不是專門的樓市主題，所以不會涉及到太多系統化的背景知識，主要是結合深圳這幾年的市場情況，幫大家解決一下怎麼看待一個城市的問題。
這算是一種思維方式和認知框架，大家可以從這裡入手做一些自己的思考，後面到專門的樓市主題，我再來進一步深化和系統化。
這個解析過程我分成三步，大概需要兩期內容。
第一步：是什麼？
深圳樓市的特徵是什麼？有何不同？
2010 年往前的很長一段時間裡，深圳幾乎是高收入、低房價的代名詞。那時候，深圳的房價跟北京、上海比，完全不在一個級別，跟杭州、廣州比，也是偏低的。當然，那個時候，深圳也不是一線城市，實力完全不是今天這個水平，騰訊的市值還不到現在十分之一。
而到了 2012 年，深圳的房價開始明顯跑贏京滬以外的城市，但絕對價格比起京滬，還是差很遠，真正的轉折點是在 2014、2015 年。
2014 年 9 月 30 號
，中央放鬆限購限貸政策，深圳樓市開始有點躁動，但還沒有出現明顯的大範圍上漲，其他城市相對來說更加遲鈍一些，沒什麼動靜。
應該是出於放鬆政策沒有達到預期目標的考慮，政府在 2015 年 3 月 30 號進一步加碼，將增值稅全額徵收的認定年限從 5 年改為 2 年，當時還叫作營業稅，並且進一步降低了二套房的首付比例。
當天下午，我在朋友公司喝茶吹水，喝到臨近下班的時候，掏出手機一看，營業稅 5 改 2，我直接對在場的幾個朋友說：走，開車，看房去，今天晚上一人定一套。
從那一刻開始，深圳整體房價半年時間接近翻倍，最誇張的地區甚至出現：3 月份 300 萬的房子，到了 4 月就報價 400 萬，5 月份就敢喊 500 萬，6 月份直接幹到 600 萬。
到了 2016 年初開始，北京、上海也跟上了深圳的步伐，一年時間漲了 80%-100%。而 2016 年下半年到 2019 年中的這段時間裡，全國其他主要大城市基本上遵循級別從高到低、實力從強到弱的順序，依次漲了一輪，漲幅普遍在 50%-150%。
主流水平差不多就是翻倍出頭，部分強二線漲得偏多一些，這些城市由於此前太多年沒漲，相對低估了，所以這一輪跑贏了一線。
如果事情到此為止，那也就沒什麼特別的了，無非是大家順次漲一圈而已，幅度差異也不算太大，深圳這個城市效率高一些，聞風而動衝在第一個也是很正常的。然而實際情況是：
全國絕大部分城市在漲完一輪之後，普遍就地趴下沒有再動了，一部分城市還出現了回撥，即便是少數出現兩輪上漲的城市，其中一輪的漲幅也是非常輕微的。
而深圳就不一樣了：
2015 年 9 月之後，中場休息了一下，年底開始到 2016 年上半年，再次出現 20%-40% 的漲幅；
2017 年上半年，中高價位的改善型住房和學位房，補漲 30%-60%；
2018 年，受到“三價合一”政策的影響，中低價位的剛需房空中接力，又漲了 10%-30%；
2019 年原本很平淡，甚至有些低迷，但下半年受到社會主義先行示範區政策的心理影響，在雙十一前後開始，一直持續到最近，再次上漲 20%-40%。
是的，你沒有聽錯，全域性來看，從 2015 至今，深圳房價沒有一年是不漲的，只不過有些年度存在結構性差異，並非普漲。整個這一大圈下來，深圳的房價相對於 2014 年中，少則 3 倍，多則 5 倍，中樞水平大概就在 4 倍左右。
我不知道有沒有什麼我說不出名字的冷門城市能跑出這個漲幅，但反正主流一二三線城市裡面僅此一家。
第二步，為什麼？
深圳為什麼不一樣？
網路上有很多對房價抱有怨氣的聲音，情緒化地認為深圳房價是炒作的結果。
首先，我不否認深圳房價有炒作的成分。事實上，全國主流一二線大城市都有不少投資群體存在，有投資自然就有炒作，但這些一二線大城市也都有著堅實的居住需求，也就是投資炒作推動是建立在供需關係基礎之上的錦上添花。
沒有供需關係支撐的地方，是炒不動的，要不然誰去把鶴崗炒起來給我看看？
深圳樓市的問題核心也就在這裡——極其嚴重的供需矛盾。
關於這一點，我給大家補充一些客觀資訊，瞭解了這些供需方面的客觀資訊之後，不用我多解釋，你心裡也能明白個七七八八。
1.供應不足
第一，深圳總面積 1997 平方公里，相比之下，廣州 7436 平方公里，上海 6340 平方公里，北京 萬平方公里——深圳是主流大城市裡唯一一個行政面積過於侷促的。行政面積不足，使得深圳的整體規劃非常緊張，甚至不得不在汕尾搞了個飛地。
第二，深圳是丘陵地貌，原生平原面積佔比不到 30%，透過大量開山、填海之後，目前也就剛過 30%。也就是說，深圳真正的宜居平原地區，也就只有 600 多平方公里，而北京、上海是純大平原，廣州的平原面積也有 2000 多平方公里，上海浦東新區一個區 1200 多平方公里，全是平原，這都是深圳的 2 倍。平原面積不足，嚴重限制了深圳的發展空間。
第三，深圳是個很年輕的城市，建設年代不久，商品房住宅總存量 190 萬套，北京在 690 萬套以上，上海在 720 萬套以上。深圳有超過一半人口是實質性長期居住在城中村農民房當中的，雖然城中村農民房確實降低了深圳生活成本的下限，不少深圳人喜歡吹這一點，但是請注意，發展這麼一座高水平的大城市，不是為了讓大家一輩子住農民房的，這只是個過渡階段的權宜之計，終究是要慢慢解決的。不要把這個當成真理，這不是社會主義。
第四，深圳歷史上每年的新房供應量主要波動區間在 4 萬-7 萬套，北上廣在 10 萬-30 萬套。深圳長期供應不足，新房日常周光、日光。
第五，即便在這樣的基礎之下，深圳寫字樓存量和增量全國第一，城市公園、綠地規模全國第一，高爾夫球場數量全球第一——這些都佔據了大量城市土地。注意，我說的這些公園、綠地、高爾夫球場都是在深圳市區的，不是北京、成都、重慶那種超大面積城市距離市區幾十公里的郊野綠地。
這五點是供給方面的。可以看到，無論是客觀的行政總面積、平原面積、住宅存量、新增住宅供應增量，還是主觀的城市建設思路導致的城區土地向住宅供應不足的情況，都使得深圳長期處在供應不足的狀態，供應水平遠遠低於其他三座一線城市。
2.需求急切
第一，深圳實際管理人口規模跟廣州差不多水平，都是 2000 萬出頭，京滬都在 3000 萬上下，這個數字是透過運營商資料推算的，會比官方常住人口數字要大一些。
第二，深圳住房自有率不到 24%，中國主要城市裡最低水平，而人均 GDP 又是主要城市裡最高水平，購買力非常強。
第三，深圳人均年齡僅 30 歲出頭，當打之年，正是成家立業的高峰期，嬰兒出生量也長期超過北京、上海一截，跟廣州差不多持平，購房的緊迫性非常強。
這些人口、年齡、出生量、收入的基本情況決定了深圳，無論是在剛需上車房、改善型住房還是學位房上，都有著強烈且急切的需求。
這種供需嚴重矛盾的背景下，深圳本身就是房價內在上漲驅動力最強的城市，長期處在賣方絕對主導的市場格局之下。新房日常都是周光、日光，市區很少有什麼存量新房賣，二手房業主日常又是捂盤惜售和坐地反價。
房價只有小漲和大漲的區別，極少長時間橫盤，要說跌，那得追溯到 2008 年去了，那個時候的深圳還沒有成熟，比起現在要弱得多，而且太過依賴外貿。
所以，你要說深圳純靠炒作，那肯定是胡說八道，但這樣的基本供需環境確實可以凝聚起強烈的單邊上漲共識，而這種共識就給了投資和炒作極佳的生存土壤。
客觀來講，深圳的投資客佔比也確實挺高的，這個數字很難準確統計，因為買賣雙方都不會在這個問題上完全說實話，他不說，那就只能猜。我個人作為從業者的直觀感受是——大概在 2-4 成之間波動，市場熱的時候，比例會高一點。
但說老實話，大部分投資群體，其實也就是有了一套兩套再買一套這樣的情況，早年那種炒房團和所謂的大戶，已經基本看不到了。
不過，也不知道是不是城市太年輕，所以大家整體不夠成熟，心態很容易飄——深圳經常公開冒出來業主和投資客的過激言論，比如“業主群抱團漲價”的，比如“深圳永遠漲”之類的口號，這類大家應該時常能夠看到，這就給人的觀感不太好，讓全國人民看了笑話，感覺好像全深圳都在炒房一樣。其實也不至於，就是被嗓門大的人以偏概全了。
以上是深圳的情況，同理，想要解析別的城市的房價，也需要從供需去入手。
一般來說，絕大部分二三線城市的供應都是非常充足的，所以會出現長期漲不動的情況，只有在一些諸如政策等事件的驅動之下，短時間內點燃市場情緒，引匯出超量需求，才能夠形成短期的供不應求，從而把房價給頂上去。而事件一過，大部分二三線城市又會掉回供需平衡或者供大於求的狀態，自然就漲不動了。
那麼，以上解釋了“是什麼”和“為什麼”兩個問題，第三個問題“怎麼辦”我們留到下期再講，然後一併總結一下城市發展的一些規律路徑。
好了，今天就聊到這裡，我們週末繼續。
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