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幾乎在週三那期節目更新的同時，深圳的調控政策落地了。我當天上午在那期節目的評論區裡臨時解讀了幾句，可能有的聽眾看到了，沒看到的也不用回去翻了，今天就是要來詳細說這個事情的，然後會延伸說一下目前樓市和樓市政策有異動的其他城市，以及目前全國性的資產價格趨勢問題。
一、深圳樓市調控政策
總結起來大致就是達到了如下效果：
第一，對深戶居民購房增加落戶滿 3 年並且連續繳納 36 個月社保或者個稅的限制，堵住了隨隨便便遷戶口來深圳投資房產的通道。
這個對於深圳的本地剛需購房者是一種保護，深圳之前落戶政策太過輕鬆了，一波一波地遷戶口進來投資，對本地剛需購房者形成了很大的擠壓。
第二，普通住宅認定標準中加回了 750 萬的價格限制。這一點是非常合理的，去年雙十一的時候，深圳把普通住宅價格認定線給去掉了，導致深圳一堆兩三千萬的房子被算成了普通住宅。當時就看得我一頭黑線，兩三千萬不算豪宅，這不鬧嗎？
750 萬，對於剛需來說總體誤傷不算大，首次購房超過這個總價的佔比不太高，能超過的也算是比較有實力了。
第三，對於購買非普通住宅，有貸款記錄無房的情況下首付從 5 成提高到 6 成，已有一套房的情況下，首付從 7 成提高到 8 成。
這一點對於換房或者增購群體來說，增加的這 1 成首付肯定是有壓力的。尤其是深圳這個城市，財富積累比較淺，但收入比較高，所以對槓桿率非常敏感，所以不可避免地對自住改善換房會有一定誤傷。
第四，離婚 3 年以內，按照離婚前家庭房產情況計算限購套數。這是把透過結離婚多買一套的路給堵了，主要也是在限制投資需求，給剛需減少壓力。
第五，全額增值稅認定年限從 2 年改回 5 年。我個人覺得這條倒是不太必要，但由此也看得出來政府是鐵了心要下狠手了。
其他細枝末節的地方我就不復讀了，詳細政策文字大家隨便一搜都能找到。
總之，這一頓爆錘下來，目前深圳的政策狀態就走完了一個從放鬆到收緊的完整週期，嚴厲程度已經回到了 2014 年 9 月 30 號之前的水平了。這樣的條件下，深圳樓市中短期的熱度肯定是歇菜了，剛需購房者可以不用頂著巨大的心理壓力，慌不擇路地去搶房了。
二、其他熱門城市的樓市異動
大家可能也有所耳聞，杭州、東莞、寧波也加強了調控政策，這三個也是房價熱點城市。尤其是東莞，從去年下半年到現在，東莞臨深地區漲得比深圳有過之而無不及。
再結合證監會上週嚴查槓桿資金進股市的措施，以及最近幾天輿論對股市的降溫引導，可以看出來，有了 2015 年樓市、股市雙暴漲的前車之鑑後，監管層對於資產價格執行有了很高的警惕性，對於槓桿化和泡沫化有了堅定遏止的決心。
當下，全球資產價格泡沫化都很嚴重，傳統的估值邊界在不斷被突破，美國的 90 後和 00 後們已經開始教巴菲特、庫伯曼怎麼炒股了。
大家習慣了低利率+高流動性不斷刺激資產價格上漲，並寄希望於能夠藉此刺激經濟和消費，但事實上，這樣的做法在客觀上是會進一步提高資產集中度、拉大社會貧富差距的，最終是削弱了全社會的有效需求和購買力，長期經濟增長動力只會越來越差。
這一點，我們的監管層已經認識得很清楚了，所以近幾年的態度都是摁住資產價格，用時間和增量來消化之前的泡沫。
由此，可以給廣州和上海的朋友提個醒，這兩座城市目前正好處在樓市逐步走向躁動的過程中：如果你是自住需求，那按你的計劃進行就可以，不必理會這些變化；如果是長週期的投資需求，其實也無所謂；但如果你是看著市場轉熱想要快速投機獲利的話，那就要掂量一下了——監管層的態度已經非常明確了，一旦成交放量，漲幅擴大，大機率是要跟深圳一樣挨捶的，到時候市場冷卻甚至冰凍，那算上持有成本和現在比較高的交易成本，未必能夠如期快速看到利潤。
其他城市也是一個邏輯，10%-20% 的小漲一下可能還過得去，誰要是放量大漲，大機率要挨捶。即便地方政府有利用房地產進行刺激的衝動，中央層面也會讓他們冷靜下來的。你看，住建部的領導不就在深圳巡視工作嘛。
此前金融第 10 期裡面我已經解釋過，長週期看，未來大部分城市的房地產已經很難帶來超額收益了，大家需要適當去改變一下過去的路徑依賴。
三、深圳到底應該怎麼辦？
講完調控政策，我們繼續上期的話題。上期我們講了深圳房價長期單邊上漲的現實情況和背後嚴重供需矛盾的驅動因素，那麼最後一環，深圳到底應該怎麼辦？怎麼去解決？
其實，這個問題說
簡單也簡單，房產買賣市場一共包含四個要素：供給、需求、交易、持有。
所有調控政策基本都是針對後三個要素的：
事實證明，這些措施都可以在短期內壓制房價，但也都存在一個問題——不可避免地在一定程度上影響到那些真實自住需求的剛需購房者，提高了他們的成本或者購房難度。所以我前面分析深圳調控政策的時候會提到對剛需的誤傷程度。
要明白，透過政策來干預房價的初衷是為了維護房價的相對合理和穩定，從而使更多的剛需購房者能夠以比較合理的成本和代價買得起自己的房子，過上一個更好的生活，房地產企業和銀行也能夠更加平穩地執行，而不是為了讓大家都買不了房。
那麼，如果調控政策會在一定程度上對他們產生誤傷和壓制的話，就必然是一種權宜之計，隨著誤傷不斷積累，最終需要做出調整。這就是為什麼大家會看到調控政策會在放鬆和收緊之間往復迴圈，這並不全是為了調控經濟，也是為了調整對剛需購房者的影響。
真要是不考慮剛需購房者的話，那直接把房貸停掉，保證房價應聲下跌，但這樣毫無意義，違背了調控的初衷。
能夠在不影響剛需購房者的情況下解決問題的要素，就只有供給這一端，這幾乎是廢話，誰都看得出來。但是這一點，深圳長期以來又幾乎沒有明顯進展，成了一個擺在眼前但又用不了的解決方案。
為什麼會這樣？問題和香港非常相似，癥結就在於從政府到民間，在城市建設方面的政治正確。
1.深圳城市建設方面的兩個政治正確
什麼叫城市建設方面的政治正確？主要有兩點：
第一，發展產業大於搞房地產。我建議大家按下暫停想一下，你覺得這句話對不對？我猜大部分人都認為是對的。
那我再問你，什麼叫搞房地產？無非就是政府賣地，開發商買地蓋房，居民買房，對吧？
那我告訴你一個事實——深圳，是全世界搞房地產搞得最少的城市。
為什麼？因為這個世界上主流國際大城市當中，住宅用地佔建設用地的比例普遍在 30%-50%，而深圳不到 22%。有人會去指責紐約、倫敦、東京、首爾大搞房地產嗎？沒有吧。既然他們沒有，深圳搞得更少，那肯定更沒有了。
我先不往下解釋，我們來看第二點政治正確。
第二，城市公園綠地、郊野綠地是居民不可侵犯的公共生活空間。同樣建議大家暫停想一下，這話對不對？恐怕還是很多人會覺得是對的吧？
我再告訴你一個事實——深圳和香港，是這個地球上最保護綠地的城市。
主流國際大城市當中，建設用地佔市區總面積普遍在 60%-90%，深圳公佈的建設用地佔比大概是 50% 不到一點。但注意，深圳官方的這個數字裡麵包含了綠地、公園、高爾夫球場等等，扣除之後就不到 30% 了。香港更別提了，建設用地只佔 24%。
發現問題了沒？
很多人覺得深圳、香港老在大搞房地產，其實本質是因為房價高，但房價高恰恰是因為房地產搞得太少而不是太多，供應不夠，供需矛盾大，所以單邊上漲。
房地產能夠掌控城市命脈的根本原因是房地產的稀缺性，有了稀缺性，所以壟斷了供應的開發商集團可以獲取鉅額的利益。要都像很多二三線城市那樣巨量開發，開發商哪還有什麼掌控力，庫存一高就得跪著賣房。這個結論是不是很尷尬？
上期我已經提到了深圳市區公園、綠地、高爾夫球場過多，產業用地佔比過高的問題了，這裡進一步解釋下。
說出來你可能不信，深圳大大小小的公園有好幾百個，其中不乏十幾個佔地超過 1 平方公里的巨型公園和高爾夫球場。
我不是要說綠地不好，綠地本身不是壞事，可以休閒娛樂，深圳的綠地誰看了都喜歡。但凡事有個輕重緩急，是休閒娛樂重要還是基本的居住重要？香港近郊的綠地公園也是美如畫，但你會願意去住 45 平米三房的鴿子籠嗎？
產業用地同理，注重產業本身也不是壞事，但是要知道，產業和居住是沒有孰高孰低的，因為有多少產業就有多少工作崗位，有多少工作崗位就有多少人，就需要配套多少居住空間，兩者是要互相平衡的。
過度傾斜的結果就是：一方面，寫字樓和產業園過剩，空置率高企；另一方面，住宅不足，房價高企。在這一點上，深圳要更加嚴重，香港並沒有這麼明顯的傾斜。
2.這兩個政治正確能被打破嗎？
我只能說，不樂觀，相當不樂觀。
（1）綠地擠壓
住宅用地問題方面
遠的可以看香港，無論是董建華的“八萬五住房計劃”，還是林鄭月娥的“填海建房計劃”，都受到了巨大的阻力。林鄭月娥還拉了劉德華來拍廣告站臺助陣，結果劉德華愣是被噴成了“豬頭”，環保、人權、公共空間不可侵犯的鍋一口接一口。
近的可以看深圳，最近還在不斷規劃建設新的公園，佔地還都巨大，市中心的深圳中心高爾夫用地合同到期，政府收回來也不打算大面積開發，大部分還是做公園。
深圳中心高爾夫佔地大概 平方公里，如果按照 2.0 的住宅率容積率來建設的話，可以蓋將近 3 萬套 100 平米左右的房子，能夠滿足深圳福田、南山兩個核心區 5 年以上的新房供應。
而 2.0 的住宅容積率在深圳還是非常低的標準，類似的大宗綠地，說出來你可能也不信，在寸土寸金的南山、福田兩區還有接近 10 塊，可以自行開啟任意一個衛星地圖來檢視。
（2）產業用地和住宅用地平衡問題方面
產業用地和住宅用地平衡問題方面，情況相對好一點，深圳政府已經有意識地把一部分產業用地向住宅用地調整了。但是，力度還不太夠，目前看來有點杯水車薪，大量城中村舊改專案當中，產業用地和商業用地的佔比依舊比較高。
所以，談深圳怎麼辦這個問題，我是一口氣打了所有人的臉：
在這樣的格局下，我基本可以預言，深圳的單邊上漲共識不會被政策打破，雖然交易行為和上漲趨勢會被政策臨時壓制，但只要哪天政策放鬆，馬上又是原地昇天。
這甚至一定程度上是幫了投資客，因為投資客的資金、資源、資訊渠道、交易經驗都普遍比剛需購房者有優勢。他們只需要積攢資金，蟄伏到放鬆的那一刻，憑藉自己的資源、資金、資訊、經驗優勢搶先入場，就可以立刻鎖定利潤，甚至還省去了現在買進去的持有成本。然後在深圳進入昇天模式之後，再轉戰東莞臨深地區，坐等巨大的價差勢能把東莞臨深的價格也給拉上去。
別問我是怎麼知道的，我以前就這麼幹的，以後未必能簡單複製，但大體邏輯還在，一點都沒有被打破。
二三線城市好就好在除了廈門島內和南京學位房這些少數特殊情況以外，都不具備嚴重的供需矛盾和單邊上漲的共識。所以，調控政策在少數市場情緒過熱的時刻壓制一下之後，長期看是可以有所放鬆的，讓市場自行執行，形成一個相對平緩的漲跌趨勢。
所以如我之前所說，二三線城市的大部分房子都不能指望超額利潤了。你可以不太在意週期，根據自己的需求去買，但是要考慮一下成本，滿槓桿的情況下，扣除交易和持有成本，年化收益可能未必有想象中的吸引力。詳細的核算方式，後面房產主題再來展開。
好訊息是，深圳好歹沒有像香港那樣，形成開發商和政府的利益繫結，政府還不至於被開發商集團綁架，居民的利益格局也沒有固化板結，有產者還不至於自發地對抗增加供給。所以，只要政府這一端的思路能夠逐步轉變，那問題還是有希望解決的，但這需要巨大的魄力，可能最終還是得靠中央在屁股後面踹一腳。
今天說了一大堆得罪人的話，對我自己實在是沒有什麼好處，但是總要有人來當壞人的，問題拿出來討論，才有可能解決。
臨時加的房產內容就講到這裡，下期不出意外的話，回過頭去講金融，我們下期再見。
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