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今天就給大家講一講城市和房價的思路。
其實我個人來講，我不太喜歡去提概念，因為概念本身只是一個結果，只是一個單純的結論，如果你不知道它背後的思路，即使你知道再多的概念，這種名詞其實也沒有什麼意義。
一、一線城市和房價
今天來給大家講一講思路，首先是城市的思路。首先來講一下老的一線城市，因為有老一線才有新一線對不對？
1.什麼決定了一個城市是一線城市
新一線城市其實不是一個成熟的定義，甚至就連一線城市這個定義都是沒有一個官方定義的。
國家從來沒有定義過一線城市，學界其實也沒有定義過什麼叫做一線城市，一線城市其實是一個共識，就是有一群人，未必是所有人，但有足夠多的人覺得大概是這麼回事，這個東西叫做共識。
那麼這個共識到底在哪裡，什麼東西叫做一線城市，是不是 GDP？
我們看一下 GDP，除了北、上比較超脫一點，3 萬多億 GDP，其實廣、深三四名跟五六名差距很小，深圳 多億，廣州 多億，重慶也是 多億，蘇州是多少？2 萬億不到一點點。
所以其實三四五六名根本拉不開明顯的差距。
但是一般來說沒有人把重慶和蘇州看成一線城市，對吧？傳統一線城市上其實最多就是北、上、廣、深四個城市，不是 GDP，是不是人均 GDP 呢？
但如果去看人均 GDP，你會發現一件事情，全國內地，絕大部分大城市、省會直轄市、計劃單列市，連東部地區的很多縣城、很多中小城市都比不過，所以顯然也不是人均 GDP。
是不是人口呢？如果你去看一下前二十大的大城市其實大部分都是在 多萬、 多萬這麼一個水平，除了北上接近 萬以外，其實其他城市的人口分佈也非常平均。
所以既不是 GDP 也不是人均 GDP，也不是人口。到底是什麼東西決定了一個城市叫做一線城市。
其實這個指標大家可能是有感覺的，但是你未必能把它說得出來——真正差異性的指標就是影響力的邊界，如果一個城市的影響力出不了一個省，那它肯定不是一線城市。
以中國這樣的大國來說，至少它的影響力邊界要能達到全國，甚至能擴散到全球，它才能稱為一線城市。
所以這個是影響力的邊界，從這個角度去看，其實內地的大部分大城市的影響力邊界要麼在本省，要麼在本地區。
比如成都就是以西南地區為主，基本上確實是西南地區以它為核心，但是它的影響力在全國比起北、上、廣、深還是有很大差距的。
所以如果我們用一個形象點的說法來說，一線城市其實應該是國級城市或者球級城市，對吧？（地球的球）。二線、三線城市其實就是區域級城市、省級城市，這個其實是一線城市的實質性的差異——影響力邊界。
2.北、上、廣、深，4 個一線城市的影響力邊界差異
我們具體看一下這 4 個城市的影響力邊界到底有什麼明顯的不同？
（1）北京
影響力來自於兩個地方——個是政治影響力，一個是商業影響力。
北京就是典型的政治影響力極其巨大，因為中國是一個世界性大國、全球性大國，毫無疑問現在是世界第二大國。
所以第二大國的政治中心，它天然具有非常龐大的政治影響力，再加上北京又是大量央企駐地，而央企的特點——未必一定足夠強，但是一定足夠大，規模足夠大以後就是“大力出奇跡”，肯定有影響力。
北京的影響力無論在政治還是商業角度都非常之大。
（2）上海
實際上，客觀講上海政治影響力會比其他城市大一點，但是離北京的距離非常大。
由於上海是一百多年遠東第一大城市，在這樣一個過程中使它積累了中國最大的商業影響力。雖然現在上海的一些明星企業可能不如深圳這邊來的耀眼，但是總的產業體量、經濟輻射能力、輻射半徑，上海依然是全中國最大的城市，所以上海的商業影響力還是全國最大的。
（3）廣州
至於廣州，它是南方的政治中心，但是客觀講，其實它的政治影響力近些年，應該說近 20 年都是下降的，這東西不能說太細，以前其實廣州的政治影響力要比現在大，但現在其實是下降的。加上商業，它的產業影響力在四大一線城市裡相對來說也是最弱的。
以前經常會有人說是不是廣州要被踢出一線城市了，其實也不至於，只是它顯得不是很突出，這個是客觀事實。
（4）深圳
至於深圳，深圳比較特殊——深圳有政治地位，沒有政治權利。因為中央對它其實挺優待的，給了它很高
的政治地位，它有很大的自由，很大的自我許可權，但是它管不了別人，只有地位沒有權力。
所以它的政治影響力其實並不是特別大，但是深圳是中國民營經濟影響力最大的城市，幾乎叫得出名字的民營巨頭，撇開阿里，大部分都是在深圳——騰訊、平安、比亞迪、華為、大疆、邁瑞這些中國最優秀的民營企業基本上都在深圳，而這些企業毫無疑問很多已經產生全球影響力了。
比如騰訊、華為這樣的企業，特別是華為，你說中國現在哪一個企業全球影響力最大？不用說，川普認證，現在中國的企業有一個級別叫做什麼，叫做川普優選（Selected By Donald Trump）。
所以深圳這邊就屬於這類企業最多，能在全球做到有影響力的民營企業，深圳的體量最大，所以深圳在商業影響力這一塊非常大。
3.一線城市的房價
這個是城市上理解的思路，就是我們從影響力邊界看待一個城市。看明白城市之後，我們來看一下一線城市的房價，房價同樣要抓住一個思路主軸。
我經常會被人問到很多問題，就是出了一個什麼訊息，比如大灣區或者什麼，或者出來一個什麼概念，比如這次新一線概念，或者說別的一些概念，然後問我房價是不是要漲。
其實問這樣的問題，我實話實說，說得比較直——就是沒有抓住問題的主軸。房產是個投資品沒錯，但是在投資品之前，它是個商品，因為它主要的還是使用價值，它的投資價值也來自於對使用價值的提前佔有。
在這樣的情況下，其實根本上能決定一個城市房價的還是供需關係。既然是供需關係，就要把所有的要素朝供需關係上分解，不管知道的一個訊息也好，概念也好，你要看它能不能分解到供需關係上。
（1）供應端
我們來看供應這一端，供應的決定性要素是什麼，其實就是土地供應，土地供應又受兩個因素影響：
一個叫做自然條件限制——這個城市城市地理結構怎麼樣，土地夠不夠？這是自然條件限制，絕大部分城市在這裡是沒有問題的。
另一個就是主觀的政策供應限制——就是一個城市的政府，對賣地蓋住宅態度怎麼樣，絕大部分城市也特別喜歡賣地蓋樓，客觀上比較依賴土地財政。
但是這裡其實有兩個例外，我們後面講，先講完需求。
（2）需求端
供給這端是這邊，需求這端是什麼呢？需求這端其實是兩個東西來決定的：一個是產業，一個是資源。
產業決定的是什麼？是收入。有產業有企業，這邊有工作崗位才有收入，對不對？有了足夠高的收入，才能在這邊生活下來，才有購房的需求。
所以一邊是收入，另外一個是資源，資源決定的是消費，換個說法就是支付。資源是指什麼，比如自然資源景觀，但其實自然資源並不是特別稀缺，你要說杭州西湖那是很稀缺，但是中國只有一個西湖，絕大部分自然資源其實沒有那麼稀缺。
另外一個就是一些社會公共資源，比如教育醫療這些東西，學位好，是個大問題，這樣大家都很清楚，這個東西產生巨大的影響力，對吧？有學位房在那，你願意為它支付，因為你在乎小孩的教育；還有醫療，為什麼協和、同濟這些醫院旁邊的房子租金都巨貴，因為有醫療資源在那邊。
所以決定需求的一邊是產業，產業對應的是收入；另外一邊是資源，資源對應的是消費，有了這樣兩樣東西才會產生需求。
那麼怎麼把所有的訊息，不管是知道的訊息也好，概念也好，或者政策也好，或者什麼影響因素也好，能不能分解到供應和需求兩端就是最重要的。
比如粵港澳大灣區，比如杭州灣，比如前海自貿區，這些東西至少在區域層面有很多，甚至上到國家層面的長期的產業政策投入。
有長期產業政策投入，就意味著這裡有能夠兌現的產業建設，有了產業建設，就能帶來工作崗位和收入，這是未來可持續產生需求的一種因素。
但是新一線這個概念客觀講，其實不是一個影響房價的要素，我不排除有的時候一個新概念出來，會有一些投機資本一擁而上，但投機資本是沒法持久的，所以概念性的東西都是這個問題。
另外一個問題就是還有一些坑，這種坑以前有過很多，比如海南的某個國際旅遊島，以前也坑過不少人，因為它只能產生一時的投資吸引力，沒法產生長期的對需求的吸引力。這個東西分解到需求上，不能反映出特別有效的長期的因素的話，它其實就不能長期推動房價，有的時候炒到最後就一地雞毛，這種事情很多。
從供需兩個角度來講，我用深圳舉一個例子，用這個例子來說明，讓大家對供需這兩點理解的可能會更深刻一點。
其實大家都知道深圳（房價）經常上新聞，漲得特別厲害，一直在漲，政府都很頭疼，深圳政府非常頭疼，但為什麼深圳（房價）漲得特別厲害，是不是如外界所說的炒作或者怎麼樣，其實都不
是。
因為深圳實際上是供需矛盾最大的城市，我不排除有的人心態上有炒作的意圖，但實際共識矛盾上它是最不炒作的，它是真實自住需求最強烈的城市，它的問題是什麼呢？
首先自然地理條件上，深圳只有 1996 平方公里，特別小，不到上海的 1/3，不到北京的 1/8，是重慶的 1/42，所以地理面積本身特別小。它又是個帶狀城市，不像北京上海都是個圓餅城市，它是個長條的帶狀城市。
帶狀城市的特點是什麼？面積不大，但是跨度特別大，深圳東西跨度超過 100 公里。
事實上北京都沒那麼大，我給大家說一個數學問題，就能明白為什麼帶狀城市的土地供應自然就有問題。
假設你在陸家嘴工作，然後你要去周邊買房住，假設你能接受的極限通行距離是 30 公里，這是國際通行的城市人口能接受的極限通行距離。在 30 公里範圍內，由於上海是個大餅，它能覆蓋多少土地，（πr2）對不對？圓面積公式，×30 的平方，差不多就是 3000 平方公里不到。也就是說你在陸家嘴工作，陸家嘴周邊 3000 平方公里都是你能買房的地方。
但深圳不是，假設你在福田中心工作，往南你到海里去了，走不了；往東是市區，羅湖還是市區，它沒多少（住房），住宅供應體量不夠大；往西有寶安，那邊有大概三四百平方公里，那是有了（住房）；往北爬過塘朗山，到龍華那邊還有兩三百平方公里，這是主要的兩個重住宅腹地。
大的住宅附近是不是沒有，有，但是太遠了，福田中心區到龍崗 50 公里，到坪山 70 公里，已經超出一般人能接受的通勤半徑了，那就導致如果你在福田中心區工作，其實你獲得的能夠買房的地方就三四百加兩三百，一共就六七百平方公里，所以它就只有北京、上海的 1/4，這一塊的自然供應就特別小，這是一點，就是自然客觀條件限制。
另外一個點就是主觀條件限制，主觀條件就是深圳政府財政狀況特別好，以至於不依賴土地財政，所以它不是特別有賣地的衝動，這是第一點。
第二點，深圳有兩個政治正確，第一個政治正確叫做產業優先，非常政治正確了，實體產業優先大家都覺得是對的，但是問題是深圳的產業供地有點過剩，住宅供地不足，這裡面有一點問題，但是你很難去批評他，因為有產業優先這麼一個政治正確。
另外一個就是，深圳喜歡搞綠地，這個東西跟香港有點像，深圳的綠地規模，高爾夫規模世界之最，深圳有 10 個高爾夫標準球場，不是那種小的練習場。深圳各種各樣的中心綠地特別多，荔香公園、深圳灣公園、農科公園、園博園，特別多巨型的城市綠地，北京、上海都沒深圳那麼多城市綠地，所以佔了非常多的面積，而且都是在市中心。
這些地又壓縮了大家的住宅，壓縮了可以給住宅供地的空間，這也是一個政治正確，因為綠地是大家的公共生活空間，這也很難批評。
你要說把綠地炸了，就是壓縮大家的公共生活空間，這就是為什麼香港一想開發綠地就被罵，然後劉德華幫腔說要填海照樣被罵，說你破壞自然環境，這就很尷尬。
這就導致深圳受客觀自然地理條件限制，加主觀的政府供地條件下，兩個方面的供應都很成問題。
如果你去查歷史供應，會發現北京、上海一年能供應多少住宅？ 1500 萬到 3000 萬平方米，北京上海一套房差不多就 100 平上下，所以就是 15 萬到 30 萬套。深圳多的時候五六萬套、六七萬套，少的時候三四萬套。它的人口雖然比北京上海少，但是也有北京、上海的百分之六七十，但是供應量只有多少，30%。所以這就導致深圳供需矛盾特別大。
分解到這裡你就明白了，為什麼供需那麼重要，以及為什麼深圳會漲成這個鬼樣子。所以深圳這個問題實話實說，別看漲得開心，其實不是好事，很多人看得很羨慕，覺得深圳房價漲得很厲害，深圳人資產翻得特別厲害，但是這只是少數人的財富，對多數人來說是壓力；只是少數業主的財富，對多數一兩套的人來說，也沒有看上去那麼光鮮，甚至它的生活成本和生活壓力很大，而且政府壓力很大，都很難。
所以它是個難題，是個問題，不是一個財富，這是深圳的情況。
二、新一線城市與房價
1.新一線城市的定義
講完了老一線的城市和房價，我們來看看相應的新一線概念。
這個概念其實比較新，而且沒有像老一線有那麼強的社會共識，坦白講還在形成共識凝聚的過程中，但我還是用一樣的思路來看待這個問題，就是什麼叫新一線城市，就是你的影響力至少要到區域層面。
如果影響力是一個省，我的定義可能跟別人未必一樣，比如長春這樣的城市，它的影響力出不了吉林省，吉林省以外可能知道長春的就是長春高新這家公司，這是個很牛的股票，也就知道這麼多了。
事實上長春的影響力基本上出不了吉林省，要把它稱為新一線就比較牽強。可能東北現在能稱為新一線的也就是瀋陽，確實瀋陽的影響力至少可以在整個東北成為區域中心城市，我覺得一定程度上可以稱為新一線。
少部分城市，現在它們的影響力慢慢可以擴充套件到全國，比如杭州，杭州由於電商產業鏈、服裝產業鏈等，包括一些安防資訊科技這些東西，現在的影響力已經開始超出東部地區了，已經開始可以向全國產生一些影響，甚至能夠向全球產生了。比如阿里的全球影響力，速賣通其實已經賣遍了東南亞、東歐、俄羅斯、拉美很多地方。
所以要看一個城市能不能成為新一線，就要去看它的政治和產業能不能產生超出省，至少到達一個區域的影響力，西南、西北、東北、中部地區是不是能有這麼大的影響力？
比如中部，明顯武漢就要強於長沙，還是挺明顯的。
2.新一線城市的房價
這個是新一線的城市定義，然後我們來看一下它們的房價。
（1）三類新一線城市
我不喜歡粗定義，因為太粗的定義會忽略很多細節，往往細節就是最後的決定因素。
評新一線一坨城市，我不管是不是共識足夠凝聚了，但反正有很多待選城市，這裡面城市是有差別的，至少可以分成三個類。
第一類就是省會，武漢、成都就是省會；第二類就是計劃單列市和直轄市，比如重慶是直轄市，大連是計劃單列市，寧波是計劃單列市；還有一類就是地級市，比如蘇州就是個普通地級市，也沒什麼特別的地位。這三類城市完全不一樣，它們的房價邏輯影響因素，供需關係也完全不一樣，我們來看看怎麼不一樣。
首先直轄市和計劃單列市有優勢也有劣勢，直轄市和計劃單列市最大的優勢是財政自主，它沒有省一級的財政省，省一級就是它自己，因為它本身就是省級或者副省級城市，所以它的財政不需要供養它的所在省。
比如大連不太管遼寧，深圳是一線了，但是深圳也不太管廣東，所以廣州不是很喜歡深圳，實話實說。這是直轄市和單列市的優點——財政自主，所以財政比較寬裕一點。
缺點就是沒有一個專屬人口腹地，只能靠自己。省會就不一樣，省會的特點就是有巨大人口腹地。
其實大家去看現在強的省會，都是本省人口規模特別大的，成都，八千萬人，武漢，五六千萬人，而且兩湖地區其實武漢要強，所以可以影響到湖南。
然後是鄭州，很多人沒想到鄭州會發展那麼快，同時房價那麼高，可能覺得河南經濟不算好。說實話確實河南經濟不算好，但是河南人多，這就是關鍵，河南一個億人。中國只有兩個省市有上億人，一個廣東，一個河南。廣東養出了廣州，河南就養出了鄭州。
所以省會就要看人口腹地的規模，小省的省會，客觀講這個城市級別很難很高，這個是實話。
第三個就是地級市，地級市就比較特殊，地級市其實政治地位多數不高，財政地位也不高，地級市能夠走出來的，你會發現其實全部都是依靠一個強核心外溢的。
典型就是蘇州靠上海外溢，東莞靠深圳外溢，佛山靠廣州外溢，這三個地級市全部是靠強核心，給強核心做產業鏈配套產業鏈組織，所以其實它們強不強，有多強，基本上取決於旁邊的強核心有多強。
這三類城市要分開討論，直轄市、單列市要看自身的發展能力，省會要看人口規模，地級市要看隔壁那老哥，看老大哥大概能給多少力。
我們對這三個東西舉例說明一下，一些具體的二線城市一些漲跌的邏輯，怎麼把這些影響因素分解到供需上面。
（2）廈門
剛才講深圳的時候，我說深圳有個難兄難弟叫廈門，廈門其實經濟體量不大，坦白講也沒有多少特別牛逼的公司，但是為什麼廈門房價那麼高，高的離譜，特別比絕大部分省會，絕大部分二線城市、新一線城市都要高，除了北、上、廣、深沒幾個城市房價拼得過它，為什麼廈門那麼高？
其實廈門的情況跟深圳是一樣的：
第一，自然條件限制，特別是島內，那就是現在死了，都沒辦法了。
第二，廈門政府也是一個供地手很緊的政府，不會像大多數二線城市稀里嘩啦往裡砸供地。供地手也比較緊，客觀地理條件限制也比較緊，所以廈門的供應也很成問題。
然後是福建人，福建的有錢人喜歡廈門勝過福州，導致很多福建人喜歡去廈門儲存財產資產，就喜歡去廈門買房。廈門這邊需求又多，成了福建省內資產重組的目的地，導致現在供應那邊本來就不行，需求又來了，廈門以外的福建省內的人來湊熱鬧，導致它的供需矛盾也特別劇烈。
這個就是廈門的情況，我們把他分解到供需。
（3）杭州
我們來看另外一個例子——杭州，這是發生過變遷的。杭州（房價）以前特別能漲，早期 2008 年以前，甚至 2010 年以前的
房價是吊打廣州深圳的，現在就完全比不上廣州，跟深圳已經更沒法比了，為什麼？
老杭州，其實你應該知道一個區別，只是可能未必意識到，杭州以前是很小的，但杭州現在巨大，為什麼浙江省特別喜歡搞合併？學校也喜歡搞合併，叮鈴哐啷全合到浙大里去；城市、城鎮也喜歡搞合併，一堆東西全往杭州合，導致杭州的城市邊界已經拓展了非常多倍，就導致它的供應量大了好幾個量級。
濱江原來還算杭州，蕭山、餘杭原來都不算杭州，所以就導致供應量在 2010 年往後的十年中，實際上是爆發式增長，所以它就沒以前那麼能漲了，因為以前城市很小，供需矛盾就比較大。它本身經濟很強，而且本來浙江一直以來民間資本比較發達，但是一旦把供應的閥開啟，一直往裡面砸供應，房價一定可以穩下來，你要能給深圳砸供應，深圳也能砸下來。
所以杭州的城市邊界拓展之後，導致供應的局面變了。
這是杭州的例子，我們再來舉一個更微觀的例子來看看一些城市內部的情況。
（4）南京
大家如果去看南京的房價會覺得南京挺高的，但也算不上特別離譜，但是南京有一樣東西特別離譜，就是學位，南京的學位房幾乎可以跟北、上、廣、深 PK 一下，為什麼這麼高？
這個是南京的特殊情況，一般來說一個省會，不管基礎教育還是高等教育肯定是省內最強。南京的高等教育確實是省內最強，沒什麼好說的，但是南京的基礎教育是反的，南京的基礎教育在省內算弱的。大家都知道江蘇高考還是很有名，我是江蘇人，江蘇高考是屬於“Hard 模式”的。
南京人特別喜歡講素質教育，特別喜歡講減負，你會發現蘇南、蘇北一幫瘋子。南京的基礎教育比較弱，就導致它核心的少部分那些能冒尖的學位房極端吃香，導致價格就特別離譜，八萬十萬十幾萬都有，基本上跑到北、上、廣、深級別去了，這個是南京的情況。
這裡就是新一線的城市情況跟房價情況。我們下期再見。
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