各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
我們來看今天要解答的一個核心問題——就是新一線和老一線的未來漲幅怎麼看？
一、漲幅的來源
你要看這個問題，你先要分清楚一件事，就是漲幅的來源是內生性的還是外生性的？什麼叫外生性的，外生性就是 2015 年這樣，漲價去庫存，國家性政策一下子政策放開、金融放開，全放開了。這種情況跟本地關係不太大，就跟大牛市來的時候，什麼垃圾股票它都漲，豬都飛起來，豬飛的沒準還比人飛的高了，因為垃圾股票盤子小，它更容易懟上去。
1.外生性因素拉平房價差異
所以外生性因素的特點是什麼，外生性因素容易把差別拉平，就是好和壞沒什麼差別了。
所以就要注意你在討論漲幅誰高誰低的情況下，你一定要注意你是在討論外生漲幅還是內生漲幅，雖然不太可能再來了，如果哪天國家再來一個類似的放鬆政策，導致全國一起漲，我建議你就不要考慮誰漲的多，誰漲的少的問題。
牛市來的時候只有兩樣東西是重要的：一個叫做介入時間點，一個叫做倉位。千萬不要去糾結它能多漲 10%，這是沒有意義的。
所以你要明白，在外生性漲幅普漲來臨的時候，不要太去糾結誰漲得多，而且這個時候差異也很小，沒有意義。
2.內生性因素導致房價差異
而真正能拉開差異的實際上是內生性，現在這種狀況，政府其實把大家都摁著，那就看誰的內力、誰的內部供需矛盾大，誰就會漲得多一點，顯然深圳現在漲得多了，這是一個擺在眼前的例子。所以其實要看漲幅是來源於內生還是外生。
如果看新一線城市，你會發現絕大多數新一線城市除了廈門，基本上在供應端都是沒有問題的，絕大部分傳統二線城市，現在叫新一線城市，基本上不再存在供應不足的問題，因為這些省，特別是內地省市，西南、西北、華北那些省，很多省會它需要帶本省的一些比較窮的一些市縣，所以財政壓力很大。
財政壓力一大，它就特別喜歡賣地，喜歡賣地就不存在供應問題，所以討論內生漲幅對於新一線城市來說，主要是討論需求這一端，哪個新一線城市能聚集起足夠多的需求，足夠多的產業，透過產業來吸引足夠多的人口，那麼它會相對來說有優勢一點，所以內生才會導致差異，外生因素其實是拉平差異的。
那麼我現在把這個因素告訴大家，新一線和老一線，如何去他們看待他們的漲幅？
二、新一線未來房價漲幅將會跑贏老一線
我們來看一下這個是什麼結論，如果我們要下一個整體結論，我可以告訴你，把所有新一線算個加權值漲幅多少，4 個老一線算個加權值，未來 5 年、10 年漲了多少，大機率可能是新的會跑贏，新一線可能會跑贏（兩邊都是算自己這一類裡面的平均值）。
為什麼這麼說，因為新一線首先行政上它是發展重點，國家看到老一線，一是成本太高了，二是人口負擔太重了。所以其實現在的思路是由大城市化轉向區域城市化和城鎮化，便於人口疏導，所以這是一個行政意志。
從這個角度來講，新一線未來獲得的基礎設施投入、轉移支付、產業引導這些它會獲益更多一點，所以新一線在行政意志上也會佔一定優勢。
老一線其實被摁著了，除了深圳稍微好一點。北方大家都知道，那人口摁得比較嚴，廣州和深圳稍微好一點，但是未來會越來越嚴的，好不了多久，這只是個階段性的情況。
而且即便不考慮行政這個外生因素，就考慮他們城市內部的內生因素，北、上、廣、深的成本確實太高了。
我一直提房價太高，對業主來說肯定是好事，毫無疑問，但是對城市來說是問題，這不是好事。
北、上、廣、深的成本確實太高了，尤其是深圳，北京、上海也很高，廣州稍微好一點，它成本太高了，再這麼搞下去，其實它自己城市的成本收益關係是會支撐不了的，所以從這個角度來講，新一線也會有優勢一點。
大部分新一線實話說是真的不高，你不要少數地看什麼杭州濱江、廈門島內、南京學位房，不要看這種極端例子。總體來說，新一線的其實房價全部都不算高，這是客觀事實。
所以無論是內生的房價的成本問題，還是說外生的政策引導、轉移支付，還是整個政策理念和意志來說，新一線都是有優勢的。但是這個是整體，實際上內部是會有差異的。
怎麼說內部有差異？我剛才說了三類城市，新一線有三類：省會一類，計劃單列市直轄市一類，地級市一類，你要分開看。
如果你看省會，我剛才說了省會最關鍵的指標，就是本省的人口腹地規模，說難聽點就是吸血，說好聽點叫做吸引人才，反正你能抽多少人過來，就決定了你的產業和房價的天花板。
從這個角度來講，其實我在省會里面一直比較認可成都和鄭州，鄭州確實大部分人都沒有
想到房價能到這個地步，要普通的也要兩三萬，好一點的四萬、五萬，這是兩個人口大省。甚至成都其實它吸引的不單是四川，它吸引的其實是整個西部地區。
地級市這邊，地級市東莞、佛山肯定是比較強的，因為廣州、佛山已經一體化了，深莞很大程度上也是一體化的，而且早晚會進一步一體化。特別是深圳跟東莞，其實深圳去東莞，近的地方比深圳去自己市內遠的地方都要近很多，往北去什麼鳳崗、塘廈、虎門都不遠。
隨著深圳內部的水位越來越高，一定會往外溢，一定會帶著東莞的接壤的地區往上漲，所以地級市裡面東莞、佛山會相對強一點，因為它跟兩個核心的連線更緊密，而且這兩個核心的成本確實也明顯比它高很多。
然後直轄市這邊，其實客觀講，現有的直轄市、計劃單列市，可能就大連、廈門。廈門我剛才說了情況擺在那邊，絕對點位也高，漲幅也不會吃虧的，大連也也屬於相對來說在北方是很核心的一個地方，其實北方人還是很喜歡大連的。
但是直轄市裡面，就房價來說肯定是不會太樂觀的就是重慶，重慶的特點是什麼？它是一個省的規模，但是一個市的人口，重慶就 3000 萬人，但是有 8 萬多平方公里，（相當於）42 個深圳。
重慶下面的那些市縣，其實對它的支撐是不夠的，因為人口規模不夠，就 3000 萬人口，成都有 8000 萬人口供它吸引，它是在用一個市的人口撐一個省的規模。所以一直以來重慶房價也不高，大家也看得到在 GDP 高的城市裡面，重慶的房價幾乎是最低的。
然後在省會城市裡面，人口規模不大的，我就建議大家留心東北，比如說我剛才說的長春。然後雲南，我剛才看到討論區有人提雲南，昆明這些年發展的不錯，但是守昆明的人就知道，它供應量太離譜了，東北面盤龍區，往東南面呈貢區，攤子鋪得太大了，它的供應量幾乎是無限供應的。
成都很難特別高的，雖然它城市發展還可以了，但是它供應擺在那邊什麼都給你砸下去了，賣地衝動太大，這個就是區域性內部的差異，新一線內部會有一些差異。
一頭一尾會有個例外，一頭一尾的例外是什麼，頭就是深圳。我剛才說了新一線比老一線整體有優勢，但是大機率是打不贏深圳的。
深圳我批評很久了，雖然雖然我這個屁股是坐在深圳，我利益相關是在深圳，但我批評深圳也挺久了。深圳的內部的供應矛盾不解決，這個漲幅它一定還是一騎絕塵，而且這不是好事，它還是會傷害城市的，所以這是壞事。
但是反正你單討論房價，這是客觀事實沒辦法，只要不解決它的供應問題，深圳就是這個樣子，一騎絕塵，你拍馬都追不上了。
一尾，廣州可能會是個跟漲，它可能是一線城市裡面領漲不了，它一直都是個跟漲，跟在京、滬、深後面，因為廣州也是個供應量很大的——廣州出巨盤。
瞭解廣州的人都知道，廣州出巨盤，一個盤頂一個鎮那麼大規模，一個盤十幾萬、幾十萬戶那種規模。廣州的供應量也很大，所以廣州在一線城市裡面是屬於跟漲，所以這個就是頭尾的差異。
三、一線城市漲幅結論
一線城市我再重複說一下結論：
整體上新一線可能會有一定優勢。
新一線內部差異其實很大，而且你要分省會、直轄市、單列市、還是說地級市來看。
一頭一尾，你很難跑得贏深圳。
最後給大家說點這個實話，房產這個資產其實是一個很特殊的東西，因為我剛才說了它先是商品，先是商品才是投資品，它的投資價值來自於對商品使用價值的提前佔有，所以它先是商品，商品的支付跟投資品的支付是兩碼事，商品的支付它是一筆成本，所以房產的前提它是先是成本，後是資產。
對於一套/兩套房的人來說，房子就有這個問題，它是你的成本，它雖然也是你的資產，但實話說主要還是你的成本。
大家是知道一件事的，如果你只有一套兩套房，無論房子漲多高，它是沒法提高你的生活質量的，它跟股市不一樣，你在股市賺了 100 萬，賺了 1000 萬，分分鐘，立刻多花錢提高生活質量。但是房價如果你只有一套兩套房，你漲到什麼程度，它都是不會提高你的生活質量的，所以房子是先是成本，再是財富。
而對於一個城市來說，它是負擔不是優勢，因為對一個城市來說，房價高，它其實就是生產生活成本高企，那麼一個城市它產業就擺在那邊，它產業的效益和產出就那麼多，成本高了，成本效益比就差了，所以對城市來說是負擔，它不是一個優勢。
上漲這個東西，特別是深圳這種單邊上漲，其實它是問題，它不是說一個福音、好事什麼的，它其實是問題，只有業主是開心的，或者即將成為業主的人是開心的，對於絕大部分人來說是問題。所以我一直主張對房價、對房子這個東西不要過度狂熱。
有一句很有名的話，是美國一個叫溫特勞佈教授說
的，你肯定聽過，但是你未必知道來源。
溫特勞佈教授他說過一句什麼話——美元是我們的貨幣，但卻是你們的問題。就是這個房子是業主的財富，是大家的成本，是政府的難題。所以不要對房子太過狂熱。雖然對於普通人來說，房子確實是一個很穩妥的資產，因為普通人來說，它不能承受太大的投資上下限差異，他可能可以承受上限不是太高，他不能承受下限。對跌的太厲害，所以房子對普通人來說確實比較合適，但是也不要過度狂熱。 下期再見。
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