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一、買房大軍的主觀心理偏差
從這期內容開始，我們正式進入房地產主題，房地產這個主題的內容是高度內聚的，整個主軸要遠比金融來的清晰，沒有那麼多錯綜複雜的外延，所以也方便我沿著這個主軸先來給大家做一個宏觀上的導論。
這個宏觀導論應該可以在一定程度上，幫助大家避開認知維度過於狹窄而帶來的行為模式主觀化、情緒化的問題。這個問題普通購房者很難逃過，之所以感覺沒有造成太多損失，說白了全靠過去十幾年房價基本單邊上漲，有損失也只是少賺點而已，比較容易想得開。
我舉兩個房產買賣當中的現象來說明這個問題，都是我從業七年多的經驗所見：
第一個現象：
市場上溢價最高的房子基本上都是被首次購房者或者首次換房者這樣的鐵剛需買走的，而且很容易正好就買在階段性高點，然後站一陣子崗。
注意，我說的是溢價最高，不是最貴。同一個小區，100 平比 60 平價格高，這個叫貴；同樣 100 平的戶型，位置、樓層、朝向、裝修等因素差距不大，前天成交 200 萬，今天就掏了 240 萬去買，這個叫溢價高。
導致這個現象的原因很簡單，這類普通剛需購房者，他們關注房地產的時間一般很短——基本上，從什麼時候開始想買，一直到買完這個過程裡，關注個半年一年。
而我國房地產從 1982 年廣州東湖新村試點開始算起，已經 38 年曆史了。說白了大部分人關注的尺度就是侷限在歷史的 2%-5% 水平，這就使得他們對當下價格的主觀接受度特別高，特別不容易被過去的歷史資料、歷史走勢、歷史政策影響，只是模模糊糊地知道房價會漲，所以很容易痛快地為高價買單。
在房價持續大漲的時期，這倒也算不上什麼壞事，畢竟買貴了也比踏空強。但是現在，這個持續大漲的基礎已經沒了，這種對成本不敏感的行為挺吃虧，至於為什麼持續大漲的基礎沒了，聽完這個房產主題你自然會明白的。
第二個現象：
正好就是反面，有過一兩套購房經驗、關注過房地產市場兩三年的小投資者，比較容易出現過度畏首畏尾的情況，以至於錯過一些投資機會，尤其是在剛剛經歷過一次大漲之後，這種情況會更明顯。
但事實上，未來的價格是由現在的現實條件和未來進一步的供需關係變化決定的，跟過去的價格並沒有關係，骰子連開十把小並不會增大下一把開大的機率。
說白了就是價格錨定效應——見過低價的，心理上就很難接受大漲之後的高價，這個心理問題以後會再談到，先不展開。
總之，別說普通購房者，其實我也逃不開，我主觀心理上對深圳灣那幾個二十幾萬單價的樓盤也很難接受，畢竟我是從 4 萬一平米看著他們過來的，好在我知道客觀上他們可能是全深圳，乃至全國最扛跌的樓盤，至於為什麼，這裡也不展開，聽完這個主題就明白了。
這兩個現象，說開了，都是主觀心理偏差，前者可以叫無知無畏，後者就是價格錨定，而唯一可以對抗主觀的，就是客觀，客觀分成廣度、深度，這個宏觀導論，就是要來補充廣度。
我們先講宏觀導論的第一部分，就是房價和政策的歷史梳理，比較表層，只關於房地產本身，可以幫大家理解到我國商品房的整個發展，後面的第二部分則是把房地產發展代入到整個經濟發展和城市化的大背景下去理解。
二、房價和政策的歷史
1.政策起點 年鄧小平做“住房問題談話”
我國商品房的政策起點是小平同志在 1980 年做的“住房問題談話”，基於當時城鎮居民人均居住面積僅 6.7 平米的歷史現實，小平同志明確提出了土地制度改革、加快房地產建設，開放個人購房、建立二手房交易、開立房產按揭貸款，為解決歷史遺留問題和開闢未來發展方向解決了概念基礎。
這裡插一句題外話，憑心而論，我是真覺得我國的開國先輩們挺神的，毛主席的戰略眼光不在這個主題的討論範圍裡，就不去提了，小平幾乎抓住了我國 1978 年之後經濟方面所有最重要的要素和方向，包括但不限於：
第一，改革開放的大方向，一直延續至今；
第二，特區模式，這種適應超大型國家的試點模式同樣沿用至今；
第三，訪日之後對鋼鐵和鐵路大力發展的指示，這是我國工業化高歌猛進的重要基礎；
第四，住房商品化的指示，這是大規模城市化的起飛跑道；
第五，資本市場的試點，這是當下仍在不斷摸索和試驗的重點領域；
第六，南方談話這一重要時間節點的抓取等。
作為先輩，發展過程中的細節他肯定不可能預料到，但這種宏觀的定向，讓我這個小了 85 歲的人至今覺得不可思議，能夠相提並論的
，可能就是美國開國元勳之一的漢密爾頓了。
小平同志解決了市場化的政治問題，那麼經濟層面的具體實踐是什麼時候展開的呢？
2.經濟實踐 年東湖新村建成
1982 年，東湖新村建成，該專案由時任人大常委會委員長的葉劍英同志親自拍板，是我國真正意義上的第一個商品房住宅專案，這樓盤當時建設標準比較高，至今沒有拆遷，現在市場價大概五六萬一平，廣州的朋友有興趣的話可以去看看。
完成了政治準備和經濟實踐之後，到了 1987 年，深圳進行了全中國第一次公開土地拍賣，拍賣標書由梁振英先生親筆撰寫，至此，正式開啟了全國範圍的大規模住房市場化。
3.第一個挫折 年代海南房地產泡沫
但是，很快就遭遇到了第一個挫折 年第一代房地產淘金者齊聚海南，蠻荒時代的冒險精神和賭性在他們身上體現的淋漓盡致，期間不乏各種審批、融資、建設方面的亂象，很快，海南房地產走向泡沫化 年就突破了 5000 元均價，北上廣直到 1998 年都沒有達到這個均價水平。
到了 1993 年，海南迎來了全國第一次房地產泡沫崩潰，留下了 600 多棟爛尾樓，這個爛攤子，後來一直處理了將近十年。
受前期建設過快和海南房地產泡沫崩潰的影響 年全國房地產陷入大面積虧損和庫存積壓的困境，到了 1997 年在亞洲金融危機的外部因素衝擊之下，局面進一步惡化。
4.第一次“住房去庫存” 年房改
於是有了 1998 年的房改，我國開始停止住房實物分配，過渡期切換為住房分配貨幣化，這就一定程度上解決了居民購房的資金來源問題。
實質上，這就是我國的第一次“住房去庫存”，只不過當時沒有大規模的宣傳這個詞。
請注意，這裡的全國房地產庫存積壓和去庫存，本質上並不是住房建設過剩，這是網路言論常犯的一個錯誤，動不動就喊過剩過剩。當時中國城鎮居民人均住房面積也就是十幾平米，擠得很，根本不夠住，城市化率更是隻有 30% 左右，農村人口大規模進城正在如火如荼的推進，宏觀上只有不足，哪來的過剩。
至於為什麼會階段性的庫存積壓，說白了是微觀上供需對接卡住了，大家手裡沒錢，想買買不起，為什麼沒錢？因為整個國家從計劃經濟，經由雙軌制，逐步切換到市場化，這個過程中很多要素是暫時扭曲的，其中就包括勞動力價格要素滯後、個人資本形成不足、信用體系發展滯後等。所以這裡不是房子過剩了要少蓋房子，而是要解決大家沒錢買房的問題。
好在我們作為一個農耕民族，特別重視居住相關的資產和花銷，有了錢之後都不需要太多引導，立刻就去買買買，正好我還記得家裡的第一套商品房就是在這個過程中購買的。
5.房地產高潮：從“驚魂 121 號”檔案到 18 號檔案
那麼，去庫存之後發生了什麼？繼續補庫存，沒錯，接著蓋，不能停。宏觀上住房還遠遠不夠，當然要接著建設，貧窮不是社會主義，一輩子住筒子樓談什麼小康社會。
時間推進到 2003 年，這裡出現了一個歷史性的猶豫和遲疑——雖然中央手握全國居住性資料，不會跟網路言論一樣咋咋呼呼地說過剩，但是當時中國信貸增長過快，央行很擔心投資過熱引發風險，這一點【金融】（六）談廣義貨幣增長的時候已經有所提及，於是 6 月份就有了著名的“驚魂 121 號”檔案，嚴厲指向房地產金融亂象，差點把當時的開發商和購房者們給嚇尿了。
好在，中央終究清楚房地產和基建開發的重要性和必要性，到了 8 月份出臺了修正性的 18 號檔案，明確了房地產“持續”“健康”發展的大基調。
至此，中國房地產發展進入第二次高潮，大部分 80 後，甚至部分 70 後，對房地產的認知起點，應該都是在這之後。
到這個時間點為止，中國房地產的市場化程度達到縱向比較上的歷史最高點，同時在橫向比較上也居於世界最前列，不要懷疑，你沒有聽錯，當時中國房地產的市場化程度在全世界都屬於最高的那一檔。
三、房地產的下一個轉折點
房地產這個東西沒有完全市場化的，全球都沒有。
無論是被奉為房地產管理楷模的新加坡，還是樓市水深火熱的香港，市場化程度都不高，非市場供應占到一半甚至更多。
被視作市場經濟旗手的英國、美國，雖然這個旗幟現在有點倒下了，他們的房地產市場一樣保留大量由政府或者非營利組織提供的廉租房、保障房等，主要面對低端市場為主。
非要找一個房地產市場化程度高的代表，那隻能是日本了，然後他們就玩兒脫了。
現代的城市房地產跟古代的耕地差不多，既是最基本的生存資料，也是極其容易發生
產權兼併的資產，完全市場化的結果就是產權不斷集中，形成少數地主+多數租戶的格局，貧富差距劇烈惡化，危及社會穩定。
我國發展初期不斷推進房地產的市場化程度，很大程度上來自於保持高速建設的需要，透過市場手段全面激發全社會資本和參與者的積極性，把建設速度拉滿，為 14 億人完成一個基本居住框架。這個加速過程在 2003 年達到頂點，然後在緩慢降速的控制下保持前進，而現如今又到達了另一個轉折點，我們下期繼續聊。
有興趣參與討論的朋友，可以去搜索一下深圳住建局近期發表的對房地產後續發展的態度，然後在評論區討論下，這個“轉折點”，到底是什麼？
深圳是一個特區，是一個試驗之地 年第一宗土拍在這裡完成，現在第一個轉身很可能也要繼續由深圳來完成。那我們下期再見。
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