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上期我們提到，我國房地產的市場化程度在 2003 年達到頂點，此後開始出現各種宏觀調控措施的輪迴往復，同時建設速度的單向加速也在 2003 年終結，後續同樣進入到對建設速度不斷反覆調整的迴圈。我們先來回顧下這個過程，再來對應分析其中的各種原委。
一、第一輪宏觀調控 年的國八條和 2006 年的國六條
這一輪宏觀調控是指向供應端的，主要措施包含了對地產政府和開發商的引導和約束，對一些土拍、融資、建設方面亂象的整頓，以及對供應結構的調整。
由於不指向需求端，所以這一輪調控我估計大部分人是沒多少認知的，甚至壓根不知道這事兒的存在，唯一能讓普通人有印象的可能就是“7090 政策”，也就是 70% 以上的新增商品房要控制在 90 平米以下。
這是一個供應結構調整問題，主要為了保證城鎮化高速發展期，普通家庭首套剛需房的供應能夠得到優先滿足，抓住主要矛盾的主要方向。
但是坦白講，除了“7090 政策”以外，本輪調控的其他措施，效果弱於預期，房價上漲和炒房熱在這兩年如火如荼，網路上被各種誇大的溫州炒房團也主要活躍在這個時期。
由於預期高漲，現房大多快速清空，市場開始大規模進入到購買期房的階段，到了 2007 年，深圳人民已經開始滿城找吊塔了，哪裡有吊塔就去哪裡問問有沒有房子賣。
這自然搞得中央有點頭疼，尤其是央行系統，非常擔心投資過熱引發系統性金融風險，這就是政府對房地產市場化程度和建設速度反覆調控的最大原因。
由於當時我國城鎮居民人均居住面積還不足，而且城市化還在高速推進，宏觀上住房是不存在過剩的，所以如果單純只是房子的問題，就沒有那麼複雜了，也沒有太大的風險，退一萬步講，就算短期蓋多了，過個幾年也就消化掉了。但是凡事一旦扯上金融，就是一碼事了，地方政府和開發商都是高負債執行的，只需要短期投資過熱引發現金流危機，就有可能促成系統性金融風險。
於是 2007 年，在需求端調控無果之後，中央開始了金融端調控，對開發商和購房者同時做出貸款約束，然而實際上這一次調控的效果很難做出評估，因為很快更大的外部影響因素到來——2008 年全球金融危機。
危機之下，樂觀預期被打破，需求端直接墜入谷底，前期高熱度下大量投資開工的樓盤，階段性的失去買方，形成庫存積壓，高負債的開發商和相關產業鏈此時顯得格外脆弱，開始接連出現償債問題。
此後的事情，大部分人應該都記憶深刻——四萬億計劃出臺，同時樓市調控政策暫時鬆綁，個人房貸槓桿空間達到歷史高點，鉅額信貸額度支援下，房地產市場滿血復活，場面很像今年三四月份的美股，幾乎瞬間從谷底拉到頂峰，這就形成了我國實質上的第二次房產去庫存，不少在大城市打拼的 75 後、80 後應該都是在這個時期購房上車的。
二、第二輪宏觀調控——2010 年限購限貸，首次調控需求端
無論市場如何瘋狂，中央層面還是保持清醒的，沒有忘記此前的風險問題。於是到了 2010 年，首次開始需求端調控——限購限貸政策正式出臺，並且當時的限貸政策是根據貸款記錄來的，而不是貸款狀態，也就是即便還清以前的貸款，也無法恢復相應的貸款資格，非常嚴厲。
至此，我國房地產大熱的浪潮告一段落，政策約束強度到達頂點，具體措施上，與當前有所不同，並沒有採取更細緻的因城施策，而是全國整體一盤棋為主。
2010-2014 年是相對平靜的四年，除了北京、上海等少數城市之外，大部分城市的房價都保持了相對穩定，但其實這個階段房地產市場的整體成交量並不小，城鎮化率和住房自有率在一個相對平靜的環境下持續推進。
很多人都有一個誤區，就是認為中國房價太高導致大部分人都買不起房。當然我不否認現在是挺高了，但另一個事實是中國整體住房自有率超過 90%，是全球最高水平，當然一線城市相對較低，強二線城市也不會特別高。這也是很逃開的客觀規律，全球就沒有幾個超級大城市住房自有率很高的，但往下的絕大部分城市，住房自有率都非常高，這個大家回想下自己家鄉的情況基本都有數。
這個誤區的形成就是因為沒有認識到我國新房成交的時間分佈問題。
從 2015 年深圳領頭開始，一直到 2019 年上半年，全國走完了一輪房價大漲，這之後我國房價確實是比較昂貴了，但實際上這輪大漲之後，以高價成交的房產只佔歷史總量的不到 15%，部分城市不到 10%，說白了就是 85% 以上的房子都是在價格水平相對不太高的情況下買的，至今已經形成了很厚的資產浮盈。
當然，漲完以後確實一二線城市房價比較離譜
了，對於後來者的壓力非常大，所以這不有了新的轉向，這個後面再討論。
這個情況其實就是林毅夫教授所說的“善用要素扭曲”。客觀講，我國這種雙軌制條件下，以政策推動加速房地產大幹快上的做法確實屬於非市場化手段，不可避免的會在過程中形成一系列的要素扭曲。
我國對這裡面要素扭曲的最大利用就是——依賴發展初期各方成本要素都比較低的經濟環境，最大程度的調動全國全民的金融資源，推進城市、基建和住房建設，以較低成本快速實現城鎮化率和住房自有率的提升，如果不這麼做，只會讓更多人的買房時間點掉進高價區間。
很多醉心於紙面的經濟學人士長期對此大加批評，這就犯了用理論否定事實的錯誤。
在 2010-2014 年這段相對平靜的時間裡，還有一個小插曲，就是 2013 年的“國五條”，被市場誤解成了全國住房個人所得稅都要按照差額 20% 徵收，造成了一些城市恐慌性搶購引發價格上漲，典型代表就是深圳，漲了差不多 30%-50%，但其他出現同樣問題的城市整體漲的不多，影響不算大。
時間繼續往前推進，進入到本輪房地產週期的起點 年 9 月 30 日，著名的“930 政策”出臺，放鬆了限貸，房貸不再追溯記錄，結清貸款即可恢復 2-3 成首付的資格，同時非一線城市大面積放鬆限購。但可能是市場在平靜當中執行的太久了，有點遲鈍，全國除了深圳以外，幾乎都沒有對這個放鬆政策作出明顯反饋。
到這裡，一個現在看來可能不夠謹慎的加碼政策出臺了 年 3 月 30 日，“330 政策”出臺，營業稅全額徵收認定年限 5 改 2，同時調降首付比例。
從這個時間點開始，以深圳作為先鋒，北上廣接力，強二線、弱二線、三四線城市依次跟進，形成了一輪接近 4 年時間的全國性房地產輪動上漲，成為了我國實質上的第三次房地產去庫存。
“去庫存”這個詞也是在這時廣為人知的，全國整體漲幅差不多達到翻倍水準。然而緊接著，去庫存逐步收尾之後，迎來了第三輪宏觀調控——房住不炒。
三、第三輪調控——房住不炒
同樣也是從深圳開始，在 2016~2020 年間順次對各級城市重新逐步收緊政策，一直到此前不久，以對深圳、東莞等城市的加碼調控作為尾聲，宏觀調控的政策狀態基本達到歷史最嚴，限購限貸、限售限價、再加上限社保限離婚認定，全面封堵，“房住不炒”四個字上升到戰略高度。
這一輪宏觀調控的最大特點就是精細化，不同城市充分考慮了自身發展狀況和供需基本面，做到因城施策，避免粗放管理造成過多誤傷，這之後，絕大部分城市的房地產市場再次回到平靜執行的狀態。
三次去庫存，三輪調控週期，到此為止，全部結束。
四、問題來了，會不會有下一次？
大機率不會，我不敢說個別城市不會做一些區域性調整，但全國層面大開大合的放鬆，已經很難再出現了。
為什麼，問為什麼不會再大規模放鬆之前，不如先問一下為什麼此前會大開大合的放鬆和收緊？
因為，一方面有建設需求，要城市化，要提高人均居住面積、居住條件；另一方面又需要防止金融風險和房價過早過快上漲，所以迴圈往復，來回調控，左右平衡。
那麼，我告訴大家幾個重要數字——截至 2019 年結束，中國城鎮化率正式邁過 60%，城鎮人均居住面積超過 35 平米，這還不是最重要的，最重要的是，根據趙燕青教授測算，我國已規劃已投入建設的所有城市建成區，已經可以容納全中國 77% 的人口，說白了就是即便不做進一步的規劃開發，我們的城市硬體也已經做好準備迎接 77% 的城鎮化率了。
雖然對比中型發達國家，77% 的城鎮化率還是偏低的，但對於我們這樣一個內部發展不均衡的超大型國家來說，這個城鎮化率水平將是未來二十年都很難邁過去的臺階。
所以，道理就很簡單了，我國宏觀上的住房緊缺，已經不存在了，那麼供給端狂飆突進式的建設，自然就不會繼續下去了。這一點從近兩年對開發商加強管理和限制的政策環境中也能看出來，尤其是最近對開發商融資的分級管理。
不過，請注意，這裡我說的是宏觀上，指的是全國大面上沒有明顯供需矛盾了，但是區域性城市，像深圳，區域性地區，像廈門島內，區域性產品，像學位房和頂級城市豪宅，還是會存在微觀的供需矛盾，這也將是未來個人房地產投資的主要淘金方向。
我日常被人問的最多的問題就是：XXX 城市的房子能不能買，會不會漲？這個問題，實話講，我回答不了，因為我不可能對太多城市有了解，大多數二線以下城市的情況我壓根是兩眼一抹黑，但講到這裡，可以給大家一個整體的思考方法：
你不妨想想這個城市有沒有什麼特殊的地方？比如深圳這
樣產業叢集特別強、新增人口流入特別猛然後供給還不足；比如廈門島內這樣有嚴重供給約束；比如學位房這種追求相對排名的稀缺資源；比如擁有全國稀缺的頂級城市資源，可以迎合資本市場中的新生富豪。
如果都沒有，就是一個個普普通通的三四五六線城市的話，坦白講，現在以及未來大機率是不存在宏觀供需矛盾的，甚至有不少城市供過於求，只要沒有全國層面的政策激勵，房價很難明顯上漲，差不多也就跟著經濟增速慢慢蠕動，供過於求的城市甚至長期停滯，那麼，答案自然就有了。
有人可能會說：這些弱勢城市以前也沒什麼供需矛盾啊，上一輪不還是大漲了？那憑什麼說以後很難明顯上漲？如果你也這麼想，那就是對供需的微觀分時結構理解的還不夠透徹。
供需有宏觀整體情況，也有微觀結構，微觀結構中包含了分時結構，也就是由於房地產相對長的規劃、審批、建設流程，使得某一特定時間段裡市場上的供應總量相對有限，如果有辦法在這段時間內，一次性把大量需求集中釋放出來，就可以製造區域性短時的供需矛盾，引導價格上漲。
在我國的實踐當中，這一般有兩種路徑：
一種就是上一輪上漲那樣，全國性放鬆。透過逐級上漲引發的強烈增值預期，激發主觀購買意願，形成需求集中釋放；
另一種是貨幣化棚改。貨幣化棚改把一些舊城區居民的房子回收，並給予貨幣補償，這時由於舊城拆除重建需要比較長的時間，供給無法立刻釋放，但居民需求是立刻產生的，而且還拿到了錢，自然會馬上形成集中需求釋放。這也是為什麼我國在 2018 年開始暫緩貨幣化棚改，這種供需時空錯配會埋雷，當年日本人把自己房地產玩兒崩就有這個因素在裡面。
現在，大範圍放鬆和貨幣化棚改兩個情況都不太可能大規模再現了，自然很難再有弱勢城市出現集中供需矛盾推動房價大漲的情況了。
在這個未來預期之下，部分城市的區域性供需矛盾要如何去化解？以及未來新增城市人口面對高房價要何以維持社會必要的公平性？
這就涉及到上期結尾問題的答案了——深圳未來目標讓大部分居民都能住在政策性住房中，這個政策性住房將是一個複合概念，包括買賣和租賃兩種模式，也包含了從高階人才房到中低端廉租房各個層級。深圳目前商品房總存量大概是 190 萬套，以實際管理人口計算，僅有 40% 的人口居住在商品房中，這個目標任重而道遠。
具體怎麼實現？我也不知道，目前還在規劃編制當中，註定將是一個非常長期的事情，而且必然需要依賴跟珠海、汕尾、東莞等市的合作，我們不妨重新上路，拭目以待。
那麼，過去、現在和未來的脈絡，都已經放在大家眼前了，宏觀導論的第一部分到此為止，下期我們深化一下，進入第二部分，結合經濟發展來看看房地產的作用和意義。那我們下期再見。
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