各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
上兩期內容我們梳理了中國房地產的宏觀歷程，這期開始進入到房地產與經濟發展，尤其是城市經濟發展之間的關係問題，並會逐步地揭露出未來城市潛力判斷的一些標準。
開始正文之前我先做一個說明，這一塊內容會涉及廈門大學趙燕青教授和人民大學陳淮教授的一些研究成果，大家如果對房地產更深入的研究有興趣的話，可以進一步去拜讀兩位老師的著作。
一、我國過去的 40 年都不存在“土地財政”，而是“土地金融”
一談到房地產和經濟發展的關係，恐怕大部分人條件反射的就會想到“土地財政”這四個字。但其實我可以很明確的告訴大家，我國過去 40 年根本不存在所謂的土地財政，這個結論聽上去是不是非常得不可思議？這裡面涉及到了媒體和網路上由來已久的概念混亂問題。
1.什麼叫財政
財政就是政府的收支，各級政府財政部門年初做個預算，年中進行實施，年末軋個帳，收入多少錢，支出多少錢，這就叫財政，說白了是個現金流問題。
如果要定義什麼叫土地財政，自然就是要考慮地租來支撐財政收入，地租才是收入現金流。可問題是過去 40 年，中國有哪個地方政府靠地租過日子的？沒有，一個都沒有。以後會有的，但反正過去沒有，事實上中國過去 40 年經歷的應該叫做土地金融。
2.什麼叫金融？
金融就是融資和投資，這是個資本問題，不是現金流問題。
1982 年《憲法》明確規定了城市土地歸國家所有，這是我們跟幾乎所有其他後發國家不同的地方，也決定了我們跟他們截然不同的發展路徑和發展速度。土地國有的基礎上，各級政府以土地作為信用來源和抵押物進行融資，拿融來的資本搞基礎建設，修路、修橋、修水電、修網路、建機場、建港口等。
七通一平，搞定之後，土地升值了，政府把土地一賣，獲得了更多的資本，然後繼續去搞更多的基礎建設，於是就形成了政府依靠土地所帶來的信用和資本衝在前面，搞各種重資產的基礎設施，把戲臺子搭起來，然後企業和個人跟在後面搞各種產業和生意，在戲臺子上唱戲。
從這個角度可以看出來，不存在媒體和網路上說的所謂的“國進民退”或者“國退民進”。國有和民營是同進同退的，因為兩者是分工關係，而不是對立關係。沒有強悍的網路基礎設施，哪來的移動網際網路彎道超車？
這就是我國過去 40 年發展模式的宏觀邏輯，就是拿未來的錢投資到現在，只要產生的回報率能高於融資成本，就可以快速擴大發展，而這種級別的回報率在初期易如反掌。這裡面的核心就是把資本緊缺型的增長變成了資本充裕性的增長。
說人話，就是你做個生意，今年掙了 10 萬塊錢，這個生意很有潛力，你想擴大投資，在資本緊缺型增長下，你缺乏金融支援，只能把這 10 萬塊錢利潤投入進去，然後明年可能掙了 12 萬再繼續投，如此往復。這種增長方式很慢，也很痛苦，而在資本充裕性增長下，銀行借了你 100 萬，你立刻就把生意做大了，賺了錢再還給銀行。
這事說穿了很簡單，但是做起來就是另一碼事，不信你讓巴西或者印度政府去試試看，莫說巴西、印度做不到 年以前的我們也做不到，緊缺才是常態，充裕是少數。
因為這裡面需要三樣東西：
按照人均 GDP 來算，我國還是個偏窮的國家，按資本動員能力來算，我國可以摁住很多發達國家，這就決定了我國跟其他後發國家在起步上就是不一樣的。
那麼問題來了，這個邏輯簡單、執行高效的資本投入型發展模式能不能一直幹下去？不行，行的話就不會有經濟轉型了。這裡面的制約因素是人口和城市化率。
這種資本投入型發展模式，說穿了就是透過土地金融龐大的融資能力和政府強悍的基礎設施建設能力，來快速推進城市化，把巨量的人口吸引進城市，從而實現農業生產方式向工業生產方式的轉變。
先甭管這工業高階還是低端，反正農業到工業就是一種 0 到 1 的切換，但是人口有總量約束，城市化率有上限。到一定程度之後，這種模式下的資本投入就遇到了邊際。
這一點其實【房地產】主題第一期就已經給到大家資料了，我國目前的城市化率差不多為 60%，但是已經建成的城市空間和基礎設施硬體，可以應對 77% 的城市化率。我國過去 10 年城市化的年均速率略超過 1%，但整體在降速，未來 20 年的平均速率肯定在 1% 以下。也就是說宏觀上我國的基礎硬體
基本上夠未來 20 年用了，當然微觀上可能存在不平衡。
從更遠期來看，除了日本韓國比較極端之外，主流歐美髮達國家的城市化率也就在 80% 上下，我們是個地形複雜、發展不平衡的超大型國家，要超過 80% 會更加困難，這就涉及到傳統基建和房地產真正意義上接近宏觀飽和乃至過剩的問題了。
3.新基建
大家有沒有注意到，這次針對疫情衝擊的經濟刺激措施中，政府提的是新基建，主要是 5G、高鐵、工業網際網路、新能源、特高壓之類的，傳統的"鐵公雞"不怎麼提了，少部分傳統“鐵公雞”也主要集中在相對落後一點的西部地區。
這裡面有一個很有趣的輿論現象。2000 年後的很長一段時間裡，我國都處在基建嚴重不足的情況下，但是媒體和網路上成天在喊過剩、過剩、過剩，什麼到處“鬼城”，什麼“高鐵等等你的國民”……到了近幾年，我國傳統基建趨於飽和的情況下，網路上很過剩的聲音反而小了。
因為大家上著網，跑著高速，坐著高鐵，體會到了基建的好處了，自然就知道以前那些說法是胡扯，但這時候政府卻開始警惕過剩了。
因為政府的決策是基於大量事實資料和研究分析的研判，而普通人能做的只是主觀地拍腦袋，還特別容易被別有用心的人帶節奏。
二、運營型發展——從高速增長到高質量發展
那麼從 0 到 1 的資本投入型發展模式，逐步走向末期之後，下一步是什麼呢？運營型發展，對應的就是十九大提出的“從高速度增長到高質量發展”。
十九大這個轉型時間節點，也是基於大量資料和研究分析得出的。所謂運營型發展就是透過技術升級，實現 1 到 2，2 到 3，乃至到 10 的過程，這裡面當然也需要資本的投入，但是——
一方面，規模上比上一個階段要小。這個從 M2 增速就可以體現出來，M2 增速其實就是資本派生的速度，而派生速度就掛鉤資本投入需求。
另一方面，這種資本投入生成的大多不是路、橋、房子這種有形資產，而是技術、品牌、工藝等無形資產，不適合作為抵押物和信用來源，很難沿用土地金融那套模式。
你拿著一個技術方案去找銀行，說“我這個技術可牛了，你要不要借我 20 個億”？你看銀行理不理你，這時候的融資需求還是更適合用資本市場來解決。這一點我們在金融主題下討論過很多了。
在運營型發展模式下，針對各種有形基礎設施的一次性資本投入將會減少，但是由於城市化率的提升，城市人口規模的膨脹，城市公共服務所需要的持續現金流投入會上升，這就對經常性財政支出提出了更高的要求。
那麼對應經常性財政支出的就是經常性財政收入，主要就是稅收，至於賣地那是一次性資本收入，只能對應以前那種一次性資本投入，這就是現金流對現金流，資本對資本，不能搞混，兩者也不能拿來互相彌補。因為土地資本是有限的、一次性的、不可持續的，而運營現金流是長期的、可持續的。
過去是資本投入驅動的，主要比的是花錢，建設相對粗放，大家差不多都能搞一搞，但現在以及未來會逐步過渡到現金流驅動，也就是依賴於城市和產業的運營，主要比的是賺錢，需要高水平的研發、運營和管理，這就沒那麼容易了。就好比花錢蓋廠子，大家都會，但是把廠子經營得持續掙錢，那就是另一碼事了。
這就會使得未來城市之間競爭模式發生徹底轉變。過去比投資，大家差距有些，現在比賺錢，有的城市長期虧損，有的城市賺得盆滿缽滿，差距就會拉大到不可思議的程度。這就引出了兩個問題：
由於篇幅關係，這兩個問題我們留在下一期討論，有興趣的朋友可以針對這兩個問題在評論區發表自己的看法。
本期關於房地產和經濟發展的基本關係就講到這裡，我們下期再見。
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