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今天我們接上期話題，繼續討論房地產和城市經濟發展之間的雙向關係，然後逐步推進到全國各地具體城市潛力的對比，最後提一下房產稅的問題。
透過上期的內容，大家應該能自己得出一個結論，就是房地產這一要素，在城市發展過程中，會發生一次因果轉換：
在城市發展的上半場當中，房地產是因，是驅動要素，房地產的開發情況決定了城市的融資能力，城市的融資能力又進一步決定了城市基礎設施的投資能力，或者說的更直白一點，就是把城市這個實體硬體造出來的能力；
而到了城市發展的下半場，房地產成了果，成了被驅動要素，城市對於產業的建設、引進、運營、管理的能力決定了這個城市產出現金流的能力，而這個現金流就對應了政府收入和居民收入能夠達到的水平，政府收入是政府提供日常城市公共服務的保障，而城市公共服務質量會很大程度上決定城市生活質量，自然會影響房地產價格，而居民收入水平則更為直接，本身就是房地產購買力的來源。
所以大家可以注意到，我國經濟增量當中，撇開出口這個對外要素，在對內要素當中，投資建設在過去很長一段時間裡佔據主導，GDP 當中投資所佔的比重非常高，直到 2015 年前後開始，消費才逐步接過大旗，比重開始提升，十九大報告當中指出的“人民對美好生活的嚮往”就對應了這個轉換關係。
不過對於這個轉換關係，要注意到其中的細節，就是我國發展的不平衡性，全國各地進度並不是一樣的，長三角、珠三角已經差不多完成了這個轉換，而中部地區顯然還有所不足，西部地區會更加滯後一些，不能一概而論。
瞭解了這些發展經濟學和城市化程序方面的宏觀思路，我們來看各個城市圈和一些具體城市的發展前景。
一、對比城市發展水平的三大指標
我們日常對比全國各大城市的發展水平，最常用的指標還是 GDP，每年年初各城市上年度 GDP 的排行榜都能在社交網路裡熱上一陣子，這是好事，說明大家對發展很有熱情。
不過這裡我建議增加另外兩個指標，一個是地方政府財政收入，一個是社會消費品零售總額，這兩個都是現金流指標，前者為主，後者作為輔助補充。
讓大家關注這兩個指標，並不是說 GDP 不重要，而是因為如前所述，GDP 很容易被資本投入撐起來，導致難以直接反映城市運營產生現金流的能力，所以需要補充一下專門的現金流指標。
舉個例子，前些年的天津，濱海新區大量進行資本投入，使得天津的 GDP 一度十分接近廣州和深圳，但是隨著近年資本投入趨於謹慎，天津的 GDP 驟然塌陷，以目前的情況來看天津市濱海新區未來持續產生正向現金流的能力也不容樂觀，這就是上期所說的“花錢容易掙錢難”。
不過使用這兩個指標的時候需要注意一下口徑差異的問題，這種口徑差異使得這兩個指標往往只能用來對比型別和級別相近的城市，如果是差別過大的城市，則用來對比增速會好一些，對比絕對值會有一定問題。
比如財政收入方面，省會城市和普通地級市需要負擔地方、省、中央三級財政，而直轄市和計劃單列市基本只考慮地方和中央兩級，所以後者財政收入留存本地的比例會更高，佔了很大便宜。
再比如社會消費品零售總額會被一些地理因素干擾，像上海和香港在商品領域有巨大優勢，會把周邊城市的一部分中高階消費吸走，最典型例子就是去香港極其方便的深圳，這種情況導致深圳的社會消費品零售總額經常排到成都、重慶、武漢、杭州的後面，而反過來，西南地區由於外出相對麻煩，所以西南一億多人口的消費大比例留在成都和重慶，推高了資料。
二、具體的指標對比應用
下面來看具體的指標對比應用，我們舉三組城市的財政收入指標，均使用 2019 年度資料：
1.第一組
深圳 GDP 億，地方財政收入 3773 億，財政收入與 GDP 的比值為 14%；
重慶 GDP 億，地方財政收入 2135 億，財政收入與 GDP 的比值為 9%。
其中深圳為計劃單列市，重慶為直轄市，財政收入均為兩級分配，口徑差別不大，可以看出，深圳單位 GDP 的稅收產出遠高於重慶。
2.第二組
蘇州 GDP 億，地方財政收入 2222 億，財政收入與 GDP 的比值為 11.6%；
成都 GDP 億，地方財政收入 1483 億，財政收入與 GDP 的比值為 8.7%。
其中蘇州為地級市，成都為省會，財政收入均為三級分配，口徑相同，同樣可以看出，蘇州單位 GDP 的稅收產出明顯高於成都。
深圳和蘇州分
別處於華南和華東，基本算是我國同等級別城市當中的佼佼者，多年來充分證明了自身的城市運營管理能力，說得直白一點，就是證明了自己能掙錢，相對應的，他們的房價基本上也是各自城市級別當中的最高水平。
而重慶和成都，是目前非常受關注的兩座城市，近幾年發展很快，都帶有網紅屬性，但可以明顯看出來，在政府現金流產出能力這塊，對比華南、華東相似體量的城市，還是有很明顯的差距，而相對應的，兩者的房價也幾乎是同等城市級別當中的最低水平。
當然，好在他們的發展階段相比東南地區多少還是滯後一些，目前依舊獲得中央比較大力度的支援，大規模的資本投入還在繼續，未來尚有潛力，從這個角度講，對重慶、成都兩座城市比較關心的朋友，未來應該多看重財政收入增速，而不是 GDP 增速。目前的情況來看，成都的產業引進、建設和運營似乎更有優勢一些，可以保持關注。
說到這裡，可能有的人會提到城市面積問題，重慶、成都的行政面積都很大，會不會導致土地不稀缺，所以對房價有負面影響，這個問題其實是一個單向制約問題，什麼叫單向制約？
就是像深圳這樣，行政面積過小，確實會制約發展，導致土地供應不足推高房價，但是全國絕大部分城市，行政面積都足夠大，土地幾乎全部都是大幅富餘的，並不會產生反向的負面制約，因為城市建設者的思路並不是要把行政面積填滿，而是根據實際需求由近及遠發展，反正都不會撞到邊界，富餘多一點少一點，並沒有什麼區別。
廣州、杭州、蘇州、南京的行政區域都非常大，並不妨礙它們房價高出成都、重慶一大截。
3.第三組
長沙 GDP 億，地方財政收入 950 億，財政收入與 GDP 的比值為 8.2%，社會消費品零售總額 5247 億；
鄭州 GDP 億，地方財政收入 1222 億，財政收入與 GDP 的比值為 10.5%，社會消費品零售總額 4671 億。
我猜，如果不列資料，單憑主觀感受來判斷的話，在很多人心裡，長沙的地位可能在鄭州之上，但可以看到，長沙在財政收入方面嚴重輸給了同級別的鄭州，社會消費品零售總額雖然贏了一點，但考慮到長沙是個熱門旅遊城市，外來消費很多，高一點其實是理所應當的，而房價層面，鄭州也明顯高於長沙。
網路上討論起房價的時候，長沙是一個經常被提起的城市，原因無他，便宜，長沙房價是同級別城市當中最低的一檔，前陣子深圳的相關領導還去了長沙學習房地產調控經驗。那麼問題來了，長沙這麼低的房價，是好事還是壞事？
我很明確地說，是壞事，不是說低房價這個結果是壞事，而是造成這個結果的經濟原因是壞事。
深圳的高房價造成了很多問題，這是因為深圳住房供應嚴重不足，導致不恰當的稀缺性過度推高了房價，但全國絕大部分二三線城市都不存在住房供應明顯不足的問題，甚至有些城市是供應略微過剩的。那麼，在供應充足的情況下，房價，本身就是購買力自然競爭的結果，房價高，就是購買力強，房價低，就是購買力弱，而城市住房的購買力來源，就是城市產業所對應的居民收入產出能力。
所以，說白了，就是長沙在同等經濟體量的城市當中，中高收入產業佔比有問題，這一點從財政收入的對比當中也可以看出來。
如果結合此前金融主題下的知識，可以得出一條更長的邏輯鏈，也就是，由於產業實力不足，城市購買力偏弱，導致城市住房資產價格偏低，而資產價格是金融系統信用派生的基礎，這就意味著信用派生能力也偏弱，即融資和投資的能力不足，這又會進一步制約產業的發展，形成一個惡性迴圈。
當然，長沙人民可能會說自己非常安居樂業，壓力不大，生活得很好。這個我沒意見，我也挺喜歡長沙的生活環境，但我說的是客觀經濟結果，你說的主觀生活感受，兩者有一定關聯，但並不等價，很多經濟實力不如美國的國家，幸福感都比美國強，所以在這裡我只說城市經濟問題，不評價城市生活感受。
三、房產稅問題
最後，我再提一下上期同時引出來的房產稅問題，這個問題經常有人問，但大部分人的關注點都不對。
房產稅的重點在“稅”，不在“房產”，這是個稅收制度和政策，不是一個房地產調控政策，政府沒有打算用房產稅來干預房價，稅收制度是要立法的，變更起來比較慢，根本就不適合用來調控瞬息萬變的價格。
當然，也不否認，根據徵收力度和城市承受能力的不同，客觀上確實可能對房價產生一些影響，比如在一個人口淨流出、住房供過於求、經濟弱勢的中小城市，徵收比較高的房產稅，完全有可能造成拋售潮，把房價搞崩，但現實來講，也不可能這樣去收。
房產稅的意義就是上期所提到的，為城市提供經常性現金流收入，但是由於我國發展不平衡的關係，很多城市還沒
有進入到存量運營的階段，依舊處在需要賣地和資本投入的階段，對於這種需要全國性立法的制度來說，時機還沒有完全成熟，這就是為什麼房產稅這個東西提出很早，但進度很慢。
具體時間點我說不太準，應該也不太遠了，具體方案就更不知道了，甚至我懷疑政策制定者自己都還不知道，所以如果兩年之內你看到任何所謂房產稅的具體方案，基本都是扯淡。
不過話說回來，我其實有一個擔憂，就是能夠大規模徵收房產稅的城市一般也不會太缺錢，真缺錢的城市基本也收不上來，硬收就可能把房價收崩了。所以這也挺尷尬的，基於這個考慮，雖然很多人認為制度習慣上房產稅應該是地稅，但我猜想，最後可能還是由中央來統籌調配。
到此為止，我們四篇宏觀導論就講完了，前兩篇從時間角度給大家梳理了我國房地產市場和政策的發展歷程，後兩篇從空間角度給大家解釋了房地產和城市發展的相互關係。再往後我們的主體內容大致會分成三個方面，一是各大主流城市的解讀，二是各類住房產品的分析，三是投資思路的講解，我們一步一步來，那麼下期再見。
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