各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天開始我們進入【房地產】主題下比較具體的內容——城市和產品，這兩塊內容具有很深的相關性，不同城市的不同產品是有差異的，所以我就不去刻意把他們劃分開了，混在一起講，最多可能分開做一下總結。
一、各級別城市的劃分問題
因為會涉及到各個城市，所以開始正文之前，我們先來統一一下定義，就是關於各級別城市的劃分問題。這個劃分官方並沒有統一標準，學術界也沒有形成一個嚴格的共識，大家基本都是按照自己的習慣來，所以比較亂。
我的劃分是按照城市產業和經濟的影響力半徑來的，坦白說也不是很嚴謹專業的標準，只是為了便於討論，不要形成歧義。
1.一線城市
首先，一線城市，具有全國乃至全球產業和經濟影響力的城市，只包含北、上、廣、深、港五座城市，暫時我不認為有第六座城市有資格擠進來。
2.強二線城市
其次，強二線城市，具有明顯的區域經濟影響力，也就是要能夠明顯超出一個省的範圍，包含杭州、蘇州、南京、成都、重慶、武漢、天津，沒了。我標準定的高一些，其實我有點想把三亞加進去，但考慮到它的經濟規模實在太小，就算了，大家明白它對全國消費和個人資本的吸引能力就行。
3.其他二線城市
然後，其他二線城市，剩下的大部分省會、計劃單列市和部分華東、華南地區比較強的地級市都在這裡面，比如長沙、鄭州、大連、寧波、東莞等，就不一一列舉了。
4.三線及以下城市
最後，三線及以下城市，那就是剩下的都在裡面了。
二、各級別城市的整體格局變遷
統一了定義，我們先講一下各級別之間的整體格局變遷，然後倒著來，從最低線開始講解具體的房地產產品和策略問題。
從上到下分成四線之後，裡面就隱含了一個規律：越往上，越是高線城市，宏觀邏輯越是簡單，但細節越是複雜；越往下，越是低線城市，宏觀邏輯越是模糊，但細節越是簡單。
這話怎麼理解，其實就是高線城市宏觀上看好的邏輯很明確，但城市規模大，內部產品複雜多樣；低線城市一般規模很小，內部產品結構單一，選擇不多，很好掌握，但是宏觀上的趨勢判斷存在一些分歧和疑惑。
我們做個假設，如果不考慮買不買得起和限購限貸的問題，讓你單純按照自己的願望去投資房子，你想買哪裡？我想大部分人的選擇要麼是最強的那幾個一二線城市，要麼是自己所在地的省會城市，對吧？可能也未必說得清楚原因，但判斷卻相對容易做。
說白了，這就是因為大家模糊當中都能認識到，人口、資本、技術等各種要素，至今還是在繼續往大城市聚集，而很多中小城市則處在要素淨流出的狀態，而且這個過程目前還看不到盡頭。
所謂，天之道，損有餘而補不足，人之道，損不足以奉有餘。在和平時期，人類社會的大部分發展問題都存在明顯的正反饋現象，也就是因果互相促進，導致分化加劇，強者恆強，弱者愈弱。這種分化幾乎體現在發展的所有方面，大小城市的發展趨勢，富人和普通人的貧富差距，龍頭和普通企業的實力對比，一定程度上，美股和 A 股持續了多年的抱團行情也是這種分化的體現。
咱們是社會主義國家，政府在政策上採取了各種平衡和彌補的策略，但大體上也只能緩和這種分化，而難以阻止，長期看，分化的絕對值還是在拉大。
我國過去曾經提過一段時間鄉村振興戰略，這是因為 90 年代和 2000 年初的三農問題比較嚴重，後來又提了很長時間城鎮化，這是因為劇烈城市化過程中大中城市對人口的吸納能力存在結構性問題，但我不知道有沒有人注意到一些目前政策取向變化的細節。
我舉一個例子，8 月 24 號，在中南海召開了經濟社會領域專家座談會，與會的 9 位學者，基本都是各自領域的一線大佬，其中跟區域發展研究有關的是一位 70 後的年輕教授——陸銘老師，他的研究方向比較偏大城市化和大城市圈化。
這其實就是從 2015 年前後就開始的政策取向變化，我國此前對過度大城市化是存在警惕的，主要是出於擔心大城市人口負擔過重之後本身的治理問題。
過去的鄉村振興和城鎮化策略，目前都遇到了一些障礙，鄉村振興遇到的障礙是鄉村問題，實際上無法在鄉村解決。
網路上經常有人批評中國農業大而不強，好幾億農業人口，最後效率還不如美國幾百萬人。首先，“大而不強”是對的，中國除了東北、新疆的大型農場和部分地區的經濟型農業外，大部分農業對比美國確實是大而不強，甚至不少地方還很落後。
其次，問題其實恰恰出在農業人口太多上面，現代農業並不是人多就效率高，單位土地的產值天花板是很有限的，人太多了就是勞動力過
剩導致的經濟效率低下，因為資本和技術不願意介入，資本和技術天然追求效率，並且在很大程度上逐步排斥勞動力。
所以，在鄉村層面談鄉村問題，確實是一片好心，但是很難解決問題，因為最終還是要減少農業人口，降到一定水平之後，資本和技術加大介入，才能大規模農業產業化，而減少農業人口自然只能從城市、城鎮入手。
那麼出於減少農業人口，同時又忌憚大城市人口壓力，在 2005 年後，就把側重點放到了城鎮化上面。實際執行的效果有很大差異，華東地區很成功，華東地區的大中小各級城市和城鎮幾乎連成了片，相互之間基礎設施高度互聯互通，邊界已經模糊了，產業分工也很好，總之就是發展的很好。
同樣是我國經濟最發達的地區，大家去對比華東和華南會發現——也許大城市層面，廣、深不輸上海，但是中小城市層面，華南比華東差距很大，其他內陸地區就更別提了，中小城市和城鎮的發展效果普遍不理想，為什麼會這樣？
說白了還是區位優勢問題，市場是相對有限的，產業規模自然也就有一定上限，所以產業分佈高度跟著區位優勢走。
華東地區無論是地形地貌、地理位置、歷史底子、基礎設施、市場化傳統等各方面都非常佔優，所以各級城市在發展過程中在效率和成本方面都很不錯，都可以對產業形成很強的吸引力，不需要嚴格依賴上級城市的配套擴散，這一點在華南是做不到的，佛山跟著廣州混，莞惠跟著深圳混，而周邊城市立刻拉開了差距，粵西、粵北、粵東這些地區就更差的遠，更別說其他內陸地區的局面。
這就導致城鎮化的策略在大部分地區的發展效率都不是太高，要想提高區域發展效率，還是要往區域效率最高的中心城市去堆。
近些年，隨著環保治理成效的顯現，新能源應用前景的鋪開，數字化社會對治理能力的提升等局面的出現，超大型城市原本面臨的治理問題其實在逐步緩解，所以 2015 年後逐步具備了朝大城市和大城市圈取向轉變的基礎。
很多人把 2016 年開始北京、上海對人口流入的限制誤判成了是政策在壓制大城市，事實上要知道同期啟動的是其他一二線城市的搶人大戰，這非但不是在壓制大城市，更是在給大部分大城市提供發揮空間。
三、三線及以下城市的房產產品和策略
說到這裡，大家應該也聽得出來，在目前這個格局裡面，三線及以下城市，從各方面看都是佔劣勢的。
甚至我可以把話說的明白一點，恐怕在下一個 20 年裡，隨著人口和資本要素流出到了一定階段，這些城市裡有一部分將要面對，甚至已經在面對房地產價格實質性下跌，而比價格下跌更頭疼的情況則是失去流動性，說人話就是沒人接盤了，比如去年開始在網路上火了一下的鶴崗。
我沒法定量估算出來有多少城市會這樣，但我不靠譜的主觀感受是，恐怕一兩成未必打得住，其實這個結論用上一期提到的財政收入和社會消費的現金流思路也可以得出來，這期用的產業思路是因，而現金流是果。
當然這種整體劣勢的內部有巨大結構性差異，畢竟體量那麼大，肯定魚龍混雜，有好有壞，會有一批低線能夠發展得不錯，但整體數量實在太大，我也沒法逐個研究誰更有潛力。
進一步講，即便是一個城市的內部也有細分結構性差異，就比如鶴崗，其實它那些幾萬塊錢一套還賣不掉的房子都是一堆位置和樓況比較差的老房子，這個城市好位置的新房也得幾千一平米，沒那麼糟糕。
到這裡，結論也很明確了，就是儘量不要去幹沙裡淘金的事情，房產投資不是打遊戲，收益並不跟難度成正比。
對於城市間的選擇，能力允許的話，肯定是去一線和強二線城市下注，但目前資金和政策門檻對大多數人來說確實太高了，退而求其次就是自己所在地的省會，再不濟至少也是地級市的市區。
對於地級市以下級別，除非是華東和華南部分地區，否則實在有點沙裡淘金，太費勁了，甚至對於在地級以下城市持有比較多套房產的家庭，我會建議認真考慮一下是否要在未來幾年逐步賣掉一部分，尤其對於獨生一代來說，未來很大機率要面對這個問題。
對於城市內部的選擇，低線城市宏觀層面幾乎都是供給略大於需求的，但由於近二十年城市發展和經濟水平突飛猛進，很多城市的中心發生了轉移，大家生活改善的程度也很大，所以會有一大批老區老房子被更替掉，這種宏觀供大於求+大規模更替，就很容易造成冰火兩重天的情況：
沒有優質學位的老區老房子很容易失去流動性，因為城市缺乏外來人口，而有支付能力的本地人又不存在這種需求，想賣的時候可能掛盤都不知道去哪裡掛，最後只能找電線杆解決。鶴崗那些低價房就是這個情況，即便是我老家崑山這種百強縣霸主，一些老房子的情況也不樂觀，我都已經在著手準備賣掉了。
而優質學位房和新區主流新房完全有可能在階段性出現供不應求導致
很熱的局面，這種階段性供不應求完全是階段性改善需求爆發的結果，長期看大多是要降溫的，但無論怎麼降溫，至少也是處在相對優勢的位置，最壞也不至於失去流動性，所以非要留在普通中小城市投資房產的話，基本也只有這兩類產品能選，緊緊抱住主流改善需求。
最後強調一句，對於三線及以下城市的投資，什麼商務公寓、老大樓、超小戶、小產權，老公房、高總價豪宅等各種只有在一線城市才能成規模的細分市場，統統不建議去碰，體量不夠的情況下去搞細分，很難有好結果。
好了，關於三線及以下城市基本上就一篇講完了，反正具體城市我也講不了，只能給出這樣的原則性建議，後面我們重點講一二線城市，那麼下期再見。
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