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上期講了各級城市的整體格局和三線及以下城市的簡單建議，今天我們繼續，自下而上順著來看弱二線城市的情況。
在整體情況上，弱二線城市的情況要遠好於三線以下，人口和資本淨流出的問題在弱二線這一級比較少發生。有這個基礎在，未來就不太可能面對房產價格實質性下跌，或者失去流動性這樣的糟糕局面。但弱二線內部的分化很大，分化大的原因主要是發展的驅動因素差異很大，所以我們做個簡單的分類，按照城市類別分開討論。
一、第一類：計劃單列市
我國一共有五個計劃單列市，除開深圳是一線城市外，剩下四個城市，寧波、廈門、大連、青島，基本上都可以算作弱二線城市。
計劃單列市在財政制度上是兩級財政，基本上不需要應對省一級的負擔，在財政實力上有優勢，對於城市基礎設施和產業支援的投入能力更強。
而且很容易發現，計劃單列市有一個共同點，就是全部都有港口，還都是運營地不錯的港口，其實當初設立計劃單列市就是從港口城市當中挑選的。
當今世界是一個工業化的世界，工業的基本特點就是分工規模決定分工效率，在這種全球高度分工和專業化的格局下，港口作為物資流動的最大節點，天然有發展優勢，物資過境很容易帶來加工、物流、服務和金融等產業，自然就會進一步帶動就業崗位和收入水平。
在這兩點加持下，計劃單列市基本上都是所在區域經濟活躍度最高的城市，經濟實力甚至強於省會。
更進一步來看，港口物資流動一定伴隨著資金流動，而資金流動規模足夠大就一定會形成資金沉澱，這就使得港口城市可以呼叫超出城市範圍本身的資本。
所以你會發現所有計劃單列市都是資本相對充裕的城市，而資本是一個存量指標，它對房價的影響要比 GDP 這種流量指標的影響更大，投資拉動的 GDP 不一定能形成房產購買力，但沉澱資本幾乎必定會有一部分轉化成房產購買力。
這個過程說人話就是，港口在這裡，所以生意就在這裡做，生意在這裡做，所以錢就有一部分沉澱在了這裡，那來都來了，自然會有一部分轉化成了住房資產。
造成的結果就是這些計劃單列市的房價幾乎都是區域內最高的水平，而且你會發現它們普遍在輿論中會被批評高房價問題，尤其是廈門，比很多強二線城市都高，原因就是前面說的——它們呼叫了超出城市本身範圍的資本，自然就會把資產價格推到一個超出一部分普通居民購買力的水平。
嚴格來講，房價就是反應城市發展和競爭力的狀態變數，在不發生人為製造供給稀缺的前提下，高房價其實就是“發展好”和“競爭力強”的體現，而競爭本身就一定意味著淘汰，有部分人因此而無力承受房價是個必然結果，至於如何保證他們的居住權和生活水平，那這是政治和社會治理問題，純市場經濟層面解決不了。
國際上但凡解決了這個問題的，都是採用了市場經濟之外的框架，你不能在同一個框架下既要求競爭力強、效率高，又要求如沐春風的人文關懷，所謂的“低房價競爭優勢”是個偽命題，這一點我們後面在省會城市裡繼續討論。
總之，財政和港口帶來的收入水平增長和資本流入這兩個趨勢性變數優勢，決定了這幾個計劃單列市的房產都是本區域內的優質資產，注意“本區域內”四個字，不要拿大連去跟東莞比較，兩者都變數太多，很難對比。而且這兩個優勢因素是相對穩定的，至少在普通人的投資期限內不用去擔心發生大的變化。
所以，如果夠不上一線和強二線城市的門檻，那麼在本區域內選擇計劃單列市，對普通家庭來說，還是一個不錯的投資選擇，肯定比普通地級市和縣城要更有未來。
有人可能會說，這些城市現在已經很高了，會不會有風險？注意，“高”和“低”是狀態值，它是由過去的趨勢性變數決定的，只要趨勢性變數還在持續作用，那未來的狀態值就會繼續推高。
我發現很多人在做投資的時候都有畏高情緒，喜歡刻意去買便宜貨，但你要明白，除非趨勢性變數反轉，否則價格走勢是會持續下去的。
這一點可能在房產上還不是特別明顯，股票上更明顯，有的人自選股裡面可能 30 只股票，漲了的覺得都很高不敢買，哪隻跌買哪隻，越跌越覺得便宜越是要買，最後成功的買到一堆經營越來越差的公司。
二、第二類：省會城市
省會城市的關鍵因素就不太一樣，省會城市一般沒有太特殊的額外優勢，財政上不能我行我素，區位上大多數也沒有港口之類的重要節點，主要依靠的就是潛在人口腹地規模和產業承接效果，說穿了就是上期談到的大城市化的能力。
可能有人會說地理位置產生的差異，這個差異有，但其實沒有那麼大，因為大部分弱二線省會城市離重要港口的距離都足夠遠了，足夠遠就決定了很多對陸運成本敏
感的產業開展起來都有困難，至於多遠個幾百、一兩千公里，其實也就是不能和更加不能的區別。
我拿強二線城市裡面的武漢舉個例子，武漢被稱為九省通衢之地，一直以來大家對它期望都挺高的，但它發展的似乎也就那樣，雖然實力是有的，但好像老是達不到大家的預期。
這個還真不能怪武漢不給力，這個所謂“九省通衢”是個古代概念，在騎馬走路的時代，時間是最大約束，武漢的位置離哪裡都不太遠，對於文書通訊、糧食漕運、軍事調動而言確實很重要。但在工業化的時代，成本才是最大約束，武漢到大港口的距離已經不足以支撐很多輕工業品的成本要求了，長江的運輸能力畢竟有限，並且在長江上武漢也只是中游位置而已。
所以對於大部分內地省會城市而言，註定了在產業承接上的主流就是機電這種對陸運成本不敏感的工業，這就很看當地政府的引進能力了，至於貴州那種化劣勢為優勢的大資料產業發展路線，坦白講不具備全國普遍意義。
這兩年，弱二線裡發展比較好的鄭州、合肥都是在產業承接方面做的比較好的例子。
同時人口規模也對產業分工的效率和成本有很大影響，這一點上，河南 1 億人口朝鄭州單核心聚集的效果也很好，人口不但帶來勞動力聚集，也帶來了資金聚集，前者提高分工效率，後者則具有產業發展上的放大效應。
在這兩個因素推動下，鄭州基本上算是近些年發展上最為超預期的省會了，未來排進強二線應該問題不大，要知道河南整體的經濟基礎其實相對算差的，鄭州得到的額外支援也沒有重慶、天津那麼大。
而合肥本來就處在中國人口密集區，只不過以前一線城市吸引力強，二線城市冒不了頭，甚至還會流失自身人口。這兩年一線人口流入速度下來後，合肥對於機電製造業和高新科技的定位也比較準，相對吸引力就好了很多。
所以最後結果是，鄭州和合肥在 2015 年至今的房價表現也比較突出，鄭州基本上是強二線的房價水平了。
如果你去觀察一些其他省會，都會發現人口聚集和產業承接方面的一些問題。比如雲南由於南部大部分地區地理環境嚴苛，基礎設施不足，嚴重製約了人口流動，昆明的人口規模不足，而廣西存在南寧、桂林、柳州三核心，相互掣肘，人口和產業都分散明顯，西北相對好一點，基本以西安為核心，但西北整體地域廣闊，人口不足。
其他的省會我不一一列舉了，客觀講細節情況我也並不都瞭解，但宏觀上可以看出來潛在的人口腹地規模都沒有什麼明顯優勢，產業引進上也沒有看到亮點。整體而言，這些省會的房價表現也相對平淡一點，雖然在 2016-2019 年的去庫存大潮當中都漲了，但一來漲幅不突出，二來整個歷史上，相對平緩的時間是多數。
說到這裡可能有的人要開始批評大城市的“吸血”問題了。這一點，首先，經濟層面沒有對錯，只有優劣，只有效率高低，我們談論資產價格，主要是個經濟視角，至於對錯，那是政治和社會治理層面的問題。
確實，我國的政策曾經是對這個所謂的吸血問題有過一定的警惕，所以才會有城鎮化這個思路，但從目前的政策態度來看，應該是想通了，不準備太過顧慮這一點了，至於此後怎麼維護中小城市的治理狀況，我也不知道，只能看到時候政府的做法了，你們要有興趣的話，可以去研究一下日本，他們已經走過了這個階段。
然後我們就長沙來說一說前面提到的所謂“低房價競爭優勢”這一個偽命題。坦白講，長沙在弱二線城市裡絕對算基礎條件還可以的，但結果是產業發展亮點只集中在商業、旅遊和娛樂這些短產業鏈的領域，房價基本是躺得最平的。
網路上有一套關於長沙的所謂“低房價競爭優勢”的邏輯，大體意思就是說，長沙把房價壓低了，這樣企業經營成本和居民居住成本就比較低，成本低是一個優勢，就可以吸引企業和人才聚集過來，從而推動發展，聽上去是不是很有道理？
坦白講，我一直沒有找到瓦解這個邏輯的核心要點，反正我們先不管邏輯，我們來看事實。事實就是——長沙但凡遇到商業地塊拍賣，情況都比較慘，經常要麼是流拍，要麼是底價成交。高鐵新城那個雙子塔專案，流拍了兩次，樓面價 1 平方米不到 3000 塊錢，結果都賣不掉，文化產業園也是底價成交。
你要知道，那些大開發商的商業地產部門是全中國最瞭解產業入駐能力的人，他們不看好，說白了就是產業入駐能力確實不行，長沙的寫字樓租賃也確實不好，這是事實。雖然我確實沒法瓦解這個“低房價競爭優勢”的邏輯，但我們要用事實去驗證邏輯，不能用邏輯去否定事實，事實就是低房價並沒有推動產業引進和發展。
2016 年開始的“房住不炒”和“搶人大戰”當中，其他城市的重點都是搶人大戰，房住不炒只是完成中央的任務，只有長沙的重點是房住不炒。
現如今，房價是個狀態變數，是經濟產業發展過程中的果，
拿它當成因是有問題的，更何況，真正的精英人才，肯定會關注自己的資產收益，而房產是資產的大頭，過度壓制房價，可能未必如想象中那樣能獲得人才的青睞。
我也不是要說長沙不行，只是有些思路可能需要轉變一下，否則趨勢反轉不過來。
三、第三類：少數地級市
擠得進弱二線的地級市沒有多少，基本都在華東和華南，比如東莞、佛山、無錫、常州、南通和煙臺等。還有一些規模更小的城市，算不上弱二線，但是經濟密度比較高，房價表現上跟弱二線是相仿的，比如珠海、中山、惠州、金華和嘉興等。其實，說白了就是華東、華南確實發展成了城市帶或者城市圈，產業分佈的邊界很模糊，整體財政實力、收入水平和資本沉澱都比較高，所以整體房價表現都不錯。
這些城市在同區域內，相互間發展差異是比較小的，強行去分一個誰強誰弱、誰好誰壞有點困難，也沒什麼必要，差距不大。唯一特殊點的就是佛山和東莞，因為佛山的東北部和東莞的南部都逐漸跟廣深一體化了，不單是產業會外溢，由於交通逐步可以在一定程度上支援上下班通勤，所以直接的居住購買力都有外溢，這些區域確實會表現相對突出一點。
對於今天講到的這些城市，如果你關注的房地產領域的 KOL 足夠多的話，你可以發現這裡每一個城市基本都有人吹捧，都有人將其奉為具有巨大投資潛力的地方。
這種全部都有人吹的局面，其實就等於一個也不值得吹，不要輕信任何一個人，因為大部分情況下，吹哪個城市，基本上取決於 KOL 能代理哪個城市的樓盤。
同樣，我也不例外，畢竟我們素未謀面，我並沒有動機去全心全意為你考慮，所以我說的話你也要自己判斷，或者說與其過度聽信某個人的結論，不如去多看看具體城市的客觀資訊，包括財政收入、社會消費、居民收入、寫字樓租金和房價變化歷史等。
我一直希望講述的都是思維方式而不是簡單的一個結論，如果非要聽一個簡單的結論的話，那麼總結如下：
1.弱二線裡面沒有一鳴驚人的鳳凰，它們只是夠不著一線和強二線時退而求其次的選擇，所以預期不要過高，千萬不要覺得買到了寶貝，否則很可能會失望。
2.如果你生活在計劃單列市，或者有辦法搞定計劃單列市的購房資格，這是一個比較輕鬆和優先的選擇，但是廈門由於價格門檻實在高，同樣的價格，如果能搞得定購房資格，那不如考慮更上一級的城市，搞不定那就沒辦法了。
3.如果你生活在華東或者華南城市圈，那選一個你熟悉的地級市，也是一個穩妥的選擇。請關注“熟悉”這兩個字，而不是哪個城市更牛逼，這些地級市相互之間的差距有限，但特點就是城市分佈比較散亂，不熟悉的話，很容易瞎買，去一個不熟悉的城市瞎買，不如在你能把握的城市裡精挑細選。
4.以上都不是，那就考慮自己的省會城市，但除了我著重提到的鄭州、合肥以外，其他城市，坦白講我個人預期不高，可能西安和福州還可以。
5.再補充最後一點，就是弱二線城市，基本也很難支援細分市場，所以不要太關注各種奇葩的細分產品，關注主流的次新房和學位房，這樣的選擇會比較穩妥。
那基本結論給出來了，我們今天就到這裡，下期再見。
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