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一、補充：加按和接力貸問題
廢話不多說，繼續講負債問題，開始講信用貸之前，先補充兩個點，加按和接力貸，這兩個操作比較冷門，在強二線以下市場基本沒什麼滲透，評論區有聽眾問到，我就詳細講一下。
1.加按
你可以拆成“增加按揭”來理解，說白了就是房價漲了以後，設法在原來基礎上多貸一些錢出來。
比如，一套房你買下來的時候 100 萬，借了 70 萬，負債比例 70%，幾年後房價漲到了 200 萬了，你負債比例就降到了 35% 以下，相當於有了很高的淨值，這時候如果你再多借點錢，實際上存在兩種方法：
方法一，就是上期提到的非房貸住房抵押貸款。你找筆錢來，把房貸全部還清，解除原有的抵押，然後重新找一家銀行去審批一筆住房抵押貸款，可能可以借 120 萬-160 萬之間。
這個辦法好處是產品比較普及，基本上隨時隨地都能找到銀行來做，壞處是你得找到錢先還清原有的房貸，比較麻煩，很多人未必一下子拿的出這麼多錢，那就要去找贖樓公司，贖樓公司一般來說就要涉及到每天 5/-8/ 的成本。那麼假設從原房貸贖樓到新抵押貸款放款之間一共 30 天，按照 7/ 的日利率水平來算，70 萬要 塊錢的成本，也不是個小數目。
方法二，就是所謂的加按，也就是在不還清原有房貸的基礎上，多借一筆錢。這裡又分成兩個方向，一個叫他行二次抵押，另一個叫原行加按，無論哪個方向，都避免了方法一的還錢問題，操作壓力小很多。
他行二次抵押方向，要求你所在城市的國土局產權交易中心支援二次抵押，比如上海就可以，我沒有詳細統計過哪些城市可以，哪些城市不可以，你需要了解自己城市詳細情況的話，就去產權交易中心諮詢一下，一般銀行的個貸經理或者合格的房產中介也是知道的。
總之，在支援二次抵押的城市，部分銀行會開展二次抵押貸款，根據你剩餘的淨值情況，批一筆錢給你，利率一般跟方法一差不多水平，但是算上原房貸的總貸款金額一般會略小於方法一。
這條路有一個很明顯的缺陷，就是這類產品選擇很少，只有少數銀行開展，並且貸款政策不穩定，時有時無，完全有可能哪天你需要錢，然後銀行正好沒有合適的產品。
而另一個方向，原行加按，則是因為有一些城市的國土局產權交易中心是不支援二次抵押的，比如深圳，深圳這個全中國金融產品最靈活的城市，是沒有二次抵押的，既然不能做二次抵押，自然不會有第二家銀行借錢給你，所以只能找原房貸所在的銀行。
有的時候他們會有加按產品，根據淨值再借點錢給你，看上去好像差別不大，無非就是固定了銀行。但問題是，90% 以上的時候，你的原房貸行是沒有加按產品的，所以大機率你是借不到的，你要是想借，就跟個貸經理保持良好關係，然後慢慢守著，哪天一有產品放出來就立刻去辦理。
然後我補充一個大趨勢問題——大趨勢上，國家不是很支援個人透過房地產去不斷融資。所以，方法二里面兩個方向的產品，都只會越來越少，這也是我上期沒提這一點的原因，你要是想辦的話，趕緊行動起來，多去銀行諮詢一下。
2.接力貸問題
由於限購限貸政策，單身人士或者一對青壯年夫妻在部分城市只能買 1-2 套房子，這時候如果想買更多的房子，方法之一就是用家裡老人家的名字去買。但問題是老人家一般年紀大了，會受到貸款年限方面的限制。
以深圳為例，男性一般可以貸到 70 歲，如果你老爸已經 58 歲了，那意味著以他的名字買房，房貸最多隻能借 70－58=12 年，注意是最多，不同銀行有可能會有進一步的限制措施。總之，不管具體多少年，反正年限太短，月供壓力就會很大。
解決方法就是接力貸，你作為子女一起進入還款人中，好處自然是解決了貸款年限問題，原本 12 年的貸款現在可能可以正常按照 30 年來做；壞處跟加按一樣，這種產品也是時有時無的，大機率你是辦不到的，畢竟買房有買房的節奏，不可能完全跟著貸款政策走。
如果你運氣好，遇上正好可以辦的話，注意一個細節，就是進入接力貸裡的那個年輕人，最好他名下已經買了房貸了款，說白了，就是這個年輕人的名字在限購限貸層面已經用廢了。儘量不要拿一個還可以買房的年輕人去做接力貸，因為這樣會在這個年輕人名下形成一筆沒有資產對應的純關聯負債，會對他以後買房貸款產生一些負面影響。
補充完這兩點，我們繼續講信用貸，這一塊我用一個故事來開頭，就是信用貸整個大規模興起的故事。
二、信用貸
1.大規模信用貸的由來
我是 2014 年
3 月份正式離開騰訊的，這之後的數年裡，發生了兩件事：
一件就是 2015 年-2019 年的房價歷史性上漲大潮；另一件是 2015 年之後，很多網際網路、通訊、科技類企業的工資收入水平也發生了很大幅度的上漲。
中小企業的情況我沒有詳細去考察，但大企業我比較瞭解，在我離職之後數年裡，整體收入水平差不多接近翻倍，典型代表自然就是騰訊、華為，其他也包含中興、OPPO、vivo、位元組跳動等。總之，就是這一票現如今風頭正勁的巨頭企業，整體收入都上去了，996 之類的東西我們不去評判，反正收入是實打實給了的。
這兩件本身看似無關的事情，實際上相互疊加在了一起，怎麼疊加呢？由於收入上漲，大幅增加了這些企業員工的負債能力，負債能力則放大了他們在房產上的投資能力。
要知道收入翻倍，負債能力其實是要超過翻倍的，假設你原本掙 40 萬花 20 萬，結餘 20 萬，現在你掙 80 萬，剋制一下慾望，還是花 20 萬，你的結餘就是 60 萬，60 萬對 20 萬，負債支撐能力至少是數字上的 3 倍，實際上還不止。
而深圳的企業結構還有一個特點，就是龍頭明星企業很集中，比如騰訊、華為加起來在深圳就得超過 10 萬人，再加上後面中興、OPPO、vivo 等次一檔，還有平安、招行等一票金融巨頭，毛估幾十萬高收入打工群體是有的。
這種企業和員工集中的好處，就是銀行設計產品和開展業務的成本和難度會很低，很容易做起來，上海並不缺高收入人群，但是沒有深圳這麼集中，所以上海的信用貸業務就沒有深圳開展得這麼猛。
而且這些大企業打工群體，一方面工作相對穩定，收入水平高，另一方面本身就是社會當中的穩定化力量，說的高階點就是體面人，比較守規則，行為模式比較保守，所以是典型的低風險人群，很符合銀行系統的偏好。
這樣的背景下 年開始，多家銀行開始開展各種信用貸產品，起初單筆在 10 萬-30 萬水平，後來逐步增加到 30 萬-50 萬水平，隨著越來越多的銀行加入進來，競爭加劇，又增加到單筆 50 萬-100 萬水平。一直到最後，幾家風格比較激進的城商行進來之後，搞出了單筆 200 萬-300 萬水平的信用貸，非常之誇張，純信用的，沒有任何抵押物。
這還不是最狠的，最狠的是存在一個現象，叫做“多頭授信”，說人話就是多家銀行同時借信用貸給同一個人。
最高峰時期，騰訊、華為這種級別的企業，一個工作五年左右的普通員工，規劃得當的話，空手借到 200 萬-300 萬問題不大，如果是個收入比較高的小領導，大幾百萬也是可能的，當然這些企業的大領導是看不太上這種貸款的，就不去說了。
這樣的背景下，你想象一下，假設那幾年裡，在深圳，借到個 300 萬，買套 1000 萬的房子，現在可能就得 1800 萬-2500 萬了，空手套白狼賺了大幾百萬到一千多萬利潤。
其他一線城市也有類似的故事發生，只是規模、力度都遠不如深圳，二線城市就局面不太一樣了，滲透率要低很多，普通人基本沒什麼認知，大家要清楚一點，一二線城市之間，也許 GDP 看上去也沒有差太多，但金融力量的差距，是鴻溝級別的。
當然我講這個故事不是在鼓勵這麼幹，只是展現一下大規模信用貸的由來。這種超高比例負債的方式，本身就有巨大的風險，只是在特定歷史時期、特定領域下的機會，不具備任何普遍意義，現在也完全沒有這樣的基礎，更何況這也是依賴於這個群體本身比較高的收入，在相對可以支撐負債現金流的前提下才能操作。
並且，請注意，這個故事裡面的操作方式，無論是申請貸款的個人客戶，還是發放貸款的銀行，以目前的規則規範來看，都有一定問題，所以在合規性層面也是有風險的，千萬別說我在教你們這麼幹，我把風險和問題都說的很明白了。
2.信用貸的基本情況
以這個故事為基礎，我來總結一下信用貸的基本情況：
（1）銀行是風險敏感型機構，喜歡有實力的客戶，畢竟最不會不還錢的人就是不缺錢的人。所以信用貸很看職業資質，你要是巨頭企業員工，包括民企、外企、央企都可以，或者大醫院醫生，或者一些收入相對高一些的事業單位人員等，並且有資金需求的話，可以去嘗試一下，去當地各個銀行諮詢看看。你也不用問我哪家銀行有什麼樣的產品，一來不同城市的產品都不一樣，二來同一個城市也時刻會變，所以只能自己去跑一跑。
但如果你是中小企業員工，或者自己做生意的，那就別去湊這個熱鬧了，就算找到一兩個能借給你的產品，普遍也是 10%-20% 的高利率，沒什麼意義，我就屬於這個行列。
至於你說這個現象合不合理，還是那句話，商業層面是合理的，但這
種資本獲取方面的鴻溝確實明顯推動了社會貧富差距，這就是政治和社會治理層面的問題了。用英文表述可能更可以看出這種差異，這個事情屬於 rational（合理的），但未必 correct（未必正確）。
（2）目前信用貸的多頭授信已經受到比較嚴格的監管，像以前那樣搞基本上不可能了，如果你職業資質很好，那搞個兩個，最多最多三個，還是有可能的，再多就不要去考慮了，屬於在玩火。
如果要申請兩個的話，注意下技巧，不同銀行在風控鬆緊程度上是有差異的，風控相對緊的要先申請，相對松的後申請，但不同城市的銀行情況不一樣，我也沒法排個序給你，你需要自己去摸底了。
大概給你個模糊的原則，就是兩類銀行可能會相對松一點，一類四大行，一般人第一反應可能以為四大行會比較保守，審批比較嚴格，其實不是的，四大行對個人客戶其實蠻友好的；另一類是本地強勢銀行，比如在上海就是上海銀行，在深圳就是招商銀行、平安銀行，這一類並不一定，但可以去嘗試。
（3）理論上所有信用貸都是以“消費用途”名義發放的，用作投資是不合規的，但銀行也不傻，歷史上這麼多信用貸發放出去，大家都清楚是怎麼回事，買車有專門的車貸，裝修也有專門的裝修貸，其他哪還有什麼消費會花這麼多錢，這是一場大家心照不宣的“陽謀”。
但是，請注意，規範終究是規範，何況現在監管還比較嚴格，越過規範，就要做好被規範暴打的準備，抽貸的可能性是存在的，就是你被查到違規了，要求你立刻全額還款，所以，請準備好退路，雖然發生這種情況的機率並不大。
多說一句，別的我也不管，但千萬千萬不要拿去炒股，各種意義上都不要拿去炒股。你非要加槓桿炒股的話，股市裡面有合規的融資融券可以用，也就 7% 的利息，而股指期貨是保證金交易，連利息成本都不需要。
（4）信用貸大體上可以分成三類：
a.第一類是白名單型，也就是針對某一些，甚至某一個優質企業專門設計的產品。
典型例子就是那些針對騰訊、華為的產品，這類基本上是額度最大、利率最低、審批最容易的，屬於最好的產品，如果你所在企業有銀行提供這類產品的話，你應該比較容易找到專門對接的客戶經理，可以去打聽一下，普通企業就不用看了，擠不進去的。
b.第二類就是普通產品，利率水平基本在 8% 以上，其實大部分都超過 10%，額度一般也不大，審批說不上麻煩，申請成功率也不低，但很容易批出來一個很低的額度，幾萬塊錢，讓人都懶得要。而且目前這類產品很多都系統自動化審批了， 裡面可以找到，沒有了客戶經理人為的干預，就更不好操作了，大部分人都是一個很低的額度。所以這類產品其實就是個雞肋，我是不太建議去碰，沒什麼意思。
c.第三類產品是配發型，什麼叫配發型，就是你在某一家銀行做了房貸或者住房抵押貸款的話，他可以額外配發一筆裝修名義或者其他消費名義的信用貸給你，這種產品一般額度在 20 萬-50 萬，利率一般在 7%-10%，還算可以接受，偶爾也出現過 7% 以下利率的，不過很少。
普通人目前要碰信用貸的話，最優解就是這條路了，去你的房貸行試試，各地情況不一，但四大行一般是有這類產品的，其他行你就得自己去問了。
關於信用貸，就講這麼多。其實信用貸最好用的年代已經過去了，目前的情況來說，除非你是那些資質特別好的企業員工，否則這東西的操作空間很小，我個人不是很建議現在還去太過折騰信用貸，不說“49 年加入國民黨吧，反正肯定也沒入共產黨”，最多你去辦一個房貸配發的那種就行了。
三、個人徵信
然後我們講一下個人徵信，這東西在意的人很在意，不在意的人完全不當回事，都不太對。徵信這東西呢，並不可怕，不用太過戰戰兢兢，但完全不懂也不是個事兒。
如果你還沒有看過自己的徵信，那我建議，首先什麼都不要管，先去查一下再說，官方查詢網址是 pbccrc（中國人民銀行徵信中心），你搜一下就有了，進去按照步驟提示，正常人都能操作。
有一些銀行的網銀也有徵信查詢的功能，不過我建議還是走官方這個途徑，至於為什麼後面會說到。
查到手之後，看一下有沒有什麼問題，尤其是有沒有你沒見過的負債，有的話及時聯絡對應銀行去處理，這個情況的機率不大，但我也見過不止一起了，有人莫名其妙被加成了貸款擔保人，或者早年面籤不完善的時候被盜用身份資訊申請了什麼東西。
目前徵信有五個部分，分別是：
1.身份、職業等基本資訊，這是廢話，一般不用關注，除非有什麼資訊錯誤。
2.負債資訊，這是主要組成部分，目前不但銀行負債全部在這裡，一些非銀機構的負債也越來越多的報上來了，比如支付寶借唄和微信
微粒貸，還有一些其他機構的現金貸。
負債資訊裡面，自然也包含了逾期情況，一般來說，信用卡類逾期兩三次其實問題不大，不用太過緊張，相對來說，貸款類影響大一點，逾期超過兩次會對貸款審批有些負面影響，包括房貸、車貸、助學貸款。其中最容易踩坑的就是助學貸款，一些學生剛出校門啥都不懂，容易在助學貸款上形成逾期，甚至一逾期就是一大串，直接把徵信搞炸了，這也是讓大家去查一下的原因。
另外，前兩年還流行過一個流傳非常廣的說法，就是把借唄、花唄、微粒貸、白條這些網際網路公司的消費額度和現金貸產品描繪的很可怕，說這些東西毀徵信，只要一上徵信就完了，以後貸不到款了，所以大家都趕緊去把這些東西關掉。
其實不會的，我不知道這麼說的人是何居心，首先現在花唄和白條這種消費額我目前還沒有看到上徵信，其次借唄、微粒貸、金條這三個大網際網路公司的現金貸，銀行也不是很在意，你如果借了，只要正常還款，不出現逾期，一般不會有什麼問題，原因很簡單，這三家網際網路巨頭的覆蓋範圍實在太廣了，幾億人，還都是年輕人為主，要是銀行排斥他們的產品，那相當於在斷自己的客戶來源。
不過一些野雞放貸公司的現金貸，還是很容易受到關注的，確實一般去用到這種貸款的人，都是缺錢缺的很嚴重了，銀行會引起警覺，對貸款審批造成負面影響。
3.非金融資訊，原本設計上會包含一些諸如電信、水電的繳費和逾期情況。但實際上目前這一塊是空的，並沒有正式啟用，而且有可能會一直不啟動。因為這一塊有一些爭議，就是關於徵信過度擴大化的問題，發生過很多討論。總之，目前對於徵信適用範圍擴大化是很謹慎了，在我看來這是，擴太大的話，效用很小，但成本很高，會對全社會形成不必要的壓力。
4.公共資訊，基本上就是一些法院、行政處罰、欠稅之類的資訊，一般正經人，沒有違法違規的話，這塊不會有什麼問題。
5.查詢記錄，就是什麼人在什麼時候以什麼理由查過這份徵信的記錄，分為機構查詢和個人查詢兩種。
理論上，機構查詢量太大的話，是一個輕度負面因素，因為可能會被認為你很缺錢，在到處找機構借錢，所以才會留下這麼多查詢記錄，機構批貸款需要查徵信。這就是為什麼我前面說透過 pbccrc（中國人民銀行徵信中心）查比較好，因為這樣查出來的記錄是個人記錄，不過這一點影響有限，也不用太緊張。
總的來說，徵信這個東西，只要你去查一下，確認下歷史資訊沒有重大問題，注意自己貸款和信用卡的還款，然後別去瞎申請野雞現金貸，做到這些，就可以了，不用太上心這個東西。這玩意兒是一個單純否定依據，也就是銀行審批貸款的時候，只有看到徵信有重大負面情況，才會加以考慮，只要沒有這種比較大的問題，那徵信稍微好一點差一點其實沒有明顯影響，更重要的還是你的職業和收入。
徵信部分就講這麼多，如果關於負債和徵信有什麼疑問，大家可以繼續在評論區提問。
另外還有一些關於貸款的技巧問題，由於是跟房產交易繫結在一起的，我在這裡單獨講有點不太好講，所以就放到後面房產內容裡一起講，下週五開始，我們的加更內容就要進入到【房產】話題當中了，那我們下週再見。
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