各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。這期文稿的時間是 9 月 28 日，今天還是繼續來講一下房地產行業的轉變。
上一期，我們用房地產本身的視角來解釋和預測了這種行業轉變的格局和內在邏輯，今天我們換個視角，從金融角度來看一下。
一、控制房貸發放規模：新增貸款房貸比例降到 30% 以下
房地產年銷售金額超過 15 萬億，這麼大的金額體量對金融系統乃至整個社會的貨幣供需都是影響巨大的，而且還會透過貨幣這個要素對其他資產也產生明顯的干擾。
9 月 27 日的時候其實還有一個新聞，可能有的人沒關注到，跟開發商融資的三條紅線算是配套的，就是監管層要求大型銀行控制房貸發放規模，把新增貸款中房貸的比例降到 30% 以下。
我國銀行系統當中，房貸佔新增貸款的比例是在 2015 年開始全面跨過 30% 的，最高的時候到了 45%，其中大型銀行，尤其是四大行，房貸佔比特別高，這個跟他們網點多、資金佔優勢的特性有關，擅長做這種大額個人業務。不過這個限制並沒有正式的檔案，屬於一種視窗指導，這算是我國特色的一種監管手法。
這個新聞一出之後，有人問了我一個問題，線上線下都有人問，問法不同，但是同一個意思，大致就是說：放水放了這麼多，然後還要把房貸給摁住，那放出來水去哪裡呢？總不能都去投資晶片吧？
我估計類似問題是挺普遍的，所以在聽我說下去之前，我建議你暫停一下，想一下你能不能比較好的回答這個問題？如果不能的話，那你是不是也有類似的疑問？如果有，那可能你就需要考慮一下自己的學習效果，因為這個問題本身根本就是錯的，如果完全理解了【金融】（五）-【金融】（八）的話，應該一眼就能看出這個問題哪裡不對，更不應該問出這樣的問題。但我猜可能還是有挺多聽眾有點迷糊，所以還是再解釋一遍。
所謂放水，在我國那就是廣義貨幣 M2 的增長，本質是靠貸款派生的，跟美國不太一樣，美國是直接投放基礎貨幣，說白了就是印鈔。既然 M2 是貸款派生出來的果而不是因，那就不存在所謂控制了貸款以後，這麼多錢去哪裡的問題，而應該是控制了貸款以後，錢本身增長就進一步變慢，變得比原來路徑下的錢更少了。
舉個實際例子，比如我把一套房子一千萬賣給你，你掏了 300 萬首付給我，剩下的再跟銀行借了 700 萬房貸支付給我，這 700 萬房貸的錢其實原本是不存在的，但他現在透過房產交易+房貸這樣的方式被派生了出來，然後轉到了我的賬上，所以 M2 就多出來 700 萬。
說人話就是，這 700 萬表面上看是銀行借給你的，但放到整個經濟體去考慮的話，銀行只是一個代為操作資金的中介，它本身沒有錢，它借出去的錢都是別人存在它那的，它只是在幫經濟體加槓桿，本質上這錢是你跟未來的自己借的，能借到的原因是房子這個資產賦予了你足夠的信用。
這樣應該就明白了吧，不存在控制了房貸後錢去哪裡的問題，而應該是控制了房貸，錢就變少了，M2 增速會進一步降下來。
所以有的人說什麼要控制房價、控制房地產，讓資金流向實體產業、流向高新技術研發，這個說法也是錯的。現代金融系統當中，錢根本不是一個總量恆定的東西，不會說這邊多了，那邊就一定少了，更多的時候是同進同退的，要麼大家一起多，要麼大家一起少。
我們的基礎工業已經比較完善了，所以現在的實體產業當中，粗放發展已經沒什麼前途了，基本都以技術升級為主，這類產業投資主要是透過股權投資完成的，股權投資當中沒有信用派生，所以股權投資不產生 M2，它確實是在從經濟體當中單向抽水，把錢全抽走，為它所用。
但房地產就不一樣，房地產不管是開發商建房還是個人購房，整個鏈條全是債務關係，全都派生 M2，理論上越搞房地產，社會上貨幣越多。所以大家會看到房地產最繁榮的 2015、2016 年，實際上也是股市熱錢、創投熱錢最多的年份，不存在房地產把錢吸走的問題，房地產是產生錢的。
不過我說這些不是在鼓吹大搞房地產，我大體贊成目前的政策，我只是在理清一些社會上普遍的錯誤思維。
二、2015 年的經濟失誤：漲價去庫存
既然房地產不存在吸走錢的問題，那為什麼還要限制開發商和個人房貸的融資呢？實際上這個問題背後的考量，還是宏觀槓桿率和槓桿結構所帶來的風險問題，說到底，還是在擦 2015 年的屁股。我說過不止一次了 年的漲價去庫存是一個失誤，甚至我覺得可能是中國近十年來最大的經濟失誤。
這一失誤其實倒並不影響產業資金的來源，甚至可能還是有利的，因為產業升級資金來自於機構、政府和富裕人群，他們基本都是從房價、地價上漲當中獲益的。真正的影響是過度加高了房
地產產業鏈和居民部門這兩個地方的槓桿率。
前者產生了一定的系統性風險壓力，後者是沉重的負債利息支出使得個人的消費能力受到了抑制，而個人消費能力則是產業升級中的必要配合因素，企業需要不斷從個人消費當中獲取利潤才能不斷經營不斷升級。
所以說白了，現在政策控制房地產並不是為了控制房地產本身，而是為了控制因房地產在某一時期過度狂飆猛進而積累的槓桿率，那段時間 M2 增長過快，社會負債增長過快，透支了未來，那時候的未來就是現在，現在我們就為那時候還賬了。
如果說 2018 年 4 月份的資管新規是貨幣的供給側去槓桿，那目前的三條紅線和房貸控制就是貨幣的需求側去槓桿，兩者協同，才能把透支的槓桿率還了。
話是這麼說，執行起來沒這麼容易。如果你關注稍微專業一點的股票投資研究圈子，就會察覺到，這兩天玩股票的人很多在吐槽三條紅線和房貸控制這兩個政策，是不是看上去很詭異？
玩股票的人會介意打壓房地產，原因我們上面已經解釋了，因為房地產是整個社會 M2 增量的主要來源。壓住房地產，就會導致錢變少，錢少到一定程度就會壓制股市的估值，尤其是一些對資金需求大、對資金價格比較敏感的傳統行業，甚至極端情況下，去槓桿去過度了，也可能陷入通縮迴圈。所以說白了也是屁股決定腦袋，擔心股市受到影響，所以去吐槽房地產政策。
大家還記不記得【金融】（十一），正好是 7 月初股市大漲，當時我就跟大家說謹慎一點，不要瞎往裡衝，目前不太可能有全面牛市，某些行業的結構性牛市也許有機會，我們整體還是處在一個去槓桿控槓桿的環境裡，從來沒有經濟體會在去槓桿階段走出全面牛市的。今年 3 月份到 8 月份的結構性牛市很大程度上也是得益於疫情之下，政府階段性的略微放鬆了資金供給，但這種放鬆剋制，點到為止。
大家可以去看一下十年期國債利率和 shibor 利率（Shanghai Interbank Offered Rate,上海銀行間同業拆放利率），前者是長端利率，後者是短端利率，五月份開始就一直在漲，漲到八九月，其實流動性已經有點偏緊了，股市也跟著殺了一輪估值。
三、中期判斷：房產和股市缺乏整體性大幅上漲的基礎
中期判斷方面，就最近一兩年，我個人認為所有大類資產價格的整體性機會都不會很大，包括房產和股市，缺乏整體性大幅上漲的基礎，無論買房投資還是炒股都不要太激進，甚至必要的時候我覺得在流動性比較緊張的節點，可以配置一些國債，既能避險也有套利機會，不過這個需要一定操作基礎了。
總之，中期判斷一般用來指導押注規模，結論就是目前整體不太適合壓重注，說人話就是控制倉位和槓桿，尤其在一些很依賴資金面的投資領域。
比如三四五六線城市的房子，它們很依賴由資金帶動的景氣預期；再比如 A 股當中的一些傳統行業，俗稱養老院的那些，我不方便把話說的太明白，否則可能涉嫌非法薦股，總之它們處在估值低位很久了，市場上一些人一直在說跌夠了跌夠了，該漲了。
這話前半句我贊同，我也覺得它們跌夠了，沒什麼大風險，但後半句“該漲了”就要打個問號了，市場對這些行業喊漲喊了快兩年了，都喊成一種政治正確了，尤其是老股民，出於 A 股前十年的習慣問題，比較喜歡買這些行業，我也不是說這些行業沒有價值，而是目前的貨幣和經濟環境不支援他們的景氣邏輯，什麼時候能支援，我不知道，走一步看一步就行。
當然結構性的機會肯定也是有的，股市一定有漲的行業，樓市一定有漲的城市，這些我們一直在慢慢講。
目前這種去槓桿的痛苦，政府其實是心裡有數的，所以大家可以去查一下，無論是資管新規還是三條紅線，過渡期都做了延長，政府察覺到市場的壓力，並且比較精細的掌控貨幣供給的細節，這兩年我能明顯感覺到政府調控市場和管理風險的水平都在上升。
舉個例子，就是近幾年一些風險企業的處理，包括萬達、華夏幸福、海航系、明天系都是規模龐大的房企和金控集團，涉及的面很廣，但最終基本上都處理得很平靜，大家除了看新聞吃瓜以外，應該沒有感受到什麼波動。
萬達和華夏幸福算是自救，海航系和明天系就屬於接管重組了，但最終基本都沒有傷及儲戶和債權人，只是股東算是踩了雷，這個在所難免，可見政府對於去槓桿過程當中可能暴露的風險和問題是有充分認識和充足處置能力的。
今天講這些東西其實有一點給大家做一個預期管理和心理建設的意思，網路上一般都是想著法地給你挖掘焦慮、製造焦慮，然後告訴你要去不斷追求財富機會，很少有人會像我這樣告訴你現在沒什麼太大的機會。其實客觀現實就是這樣的，我之前就說過，投資這個事情它不是種田，不是多勞多得的，多操作並不能多賺錢，大部分時間都是在等待，在等待當中
學習。那今天就講到這裡，我們下期再見。
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