各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
這一期開始，我們加更內容這邊，金融主題也要告一段落了，開始進入房產主題，原則跟之前一樣，20 分鐘的加更內容比較偏向於決策依據和操作方法，更貼近實用性，而 10 分鐘普通版內容那邊主要還是一些理論和思路。
房產這東西說白了也是一樣資產，購買資產無非就是兩個關鍵決策點——擇時和選標，也就是選擇買賣時間點和選擇具體標的物。
跟股票不同的地方在於，房產在擇時要素上的重要性要低很多，大部分情況，若非出現劇烈的城市乃至國家興衰，否則房產價格的波動有比較強的單向性，就是易漲難跌。就算真要跌，要麼幅度很小，要麼幅度大一點，但時間視窗很短，類似 2008 年那種突然衝擊，低價視窗期也就不到一年時間。不用太苛求去買到一個所謂的低點，大機率你回頭看的時候過去都是低點。
更何況，房產由於交易金額實在太大，並且在人生當中的重要性實在太高，導致在選擇買賣的時間點並不是你能完全主觀決定的，需要受很多客觀因素的限制，比如婚戀、生育的節奏，比如籌集資金的節奏，再比如來自家庭的意志等等。就算真出現 2008 年那樣的機會，有多少人真的正好有錢有名額並且能及時統一家庭意見去抓住的呢？
所以，房產買賣方面，對於擇時這個要素我一直建議不用過度關注，不用老是去想今年合不合適買房，明年合不合適買房，評論區經常有人問類似的問題，其實效果不大的。只要你確定了有買的需求和能力，並且倉位和槓桿水平合理，那就著手去選標的就可以了。有考慮擇時的功夫不如多去了解了解產品，把標的選得更好一點。
唯一例外是面對 2015 年“330 政策”那種風口的時候，那種時候一週一個價，需要抓緊時間視窗，但這種風口極少，並且來的時候，只要是關注房地產的人，不太可能會感受不到。
既然擇時的重要性相對低，那選標就是需要集中花時間、精力去做的事情了。選標分為兩個層次——選城市和選產品。選城市主要是一種思路層面的宏觀決策，我們 10 分鐘的版本里最近一直在講這個話題，而選產品就是很微觀很實操的事情了，加更內容裡就會重點討論這方面。
大體上，值得討論的產品型別可以分為——主流次新房、高贈送和雙拼房、頂級豪宅、商務公寓、老破小、老大樓、小產權、回遷房、學位房、別墅，而且強調一點，這些類目繁多的產品，基本只在一線和強二線城市有比較大的討論意義，弱二線城市最多小部分有意義，而三線及以下城市不要去做這種細分，市場規模決定了無法支撐這樣的細分類別，把目光集中在次新房和學位房上面就可以了，其他請忽略，下面我們逐個展開討論。
一、主流次新房
這可以說是最穩妥、最不容易出錯、最適合業餘投資者的選擇。
次新房很好理解，就是樓齡比較短的房子，一般交房 10 年以內為主，除了最基本的新一點、賣相好一點以外，還有兩個好處：
一個是產品設計新潮一些，比較符合當下和未來買方的口味偏好。
你要是看房比較多的話，應該很容易察覺到，很多 15 年以前的房子，由於早年設計水平和審美偏好的問題，現在看起來都很彆扭，越老的房子各種細節問題越多，比如窗戶太小、採光佈局很差、戶型歪斜、暗廚暗衛等等。越是年輕人越容易對這些老產品產生排斥，買房投資，終究需要考慮未來出售，年輕人是未來的購買力，逃不開要去迎合一下這種市場偏好。
另一個好處是一般面積段控制得比較合理。
早期蓋的房子，由於開發商經驗和能力的問題，面積大小和戶型設計存在很大的主觀性，導致不太適合當下的市場，比如上海浦西多的是 110-150 平米的兩房，太大了，付出很高的總價只能買到很少的房間，不適合當下的需求。
房間數量的多少決定功能是否滿足，同等房間數下的面積大小決定功能滿足之後的體驗高低，功能是比體驗更基礎更優先的考慮。
房價越高，購房壓力越大，越會偏重於功能的考慮，說白了就是體驗這東西太貴了，沒錢去考慮。當然豪宅有一定程度的例外，這個後面再討論。
基本上 2008 年之後，報建的房子就比較少有這個問題了。以一線城市為例，60-80 平米兩房、80-100 平米三房、90-130 平米四房是比較合適的面積段，強二線也可以參照這個面積段，弱二線和三線以下的話適當加大一點。
至於次新房前面的“主流”兩個字是什麼意思呢？
這是一個降低難度的策略，我拿股市舉個例子。
股市當中奔著最高收益去的策略，極大機率並不能真的獲得最高收益，甚至很有可能會損失慘重，因為最高漲幅的股票往往是最無厘頭、最有風險並且識別難度最大的，所以抓住的機率很小，承認自己能力有限，去
追求一個相對合理收益的策略，最終的結果反而可能更好，因為難度更低，實現的可能性更大。
這就是巴菲特所說的“尋找可以輕鬆跨過的三尺跨欄”。既然老先生都只跨三尺的，我們這些凡夫俗子就不要去挑戰七尺的，否則容易卡到蛋。
我所謂的主流，其實就是那些建設年代不久、關注度高、討論多、次新房扎堆、交通佈局合理、交易量大的新住宅區，比如深圳的碧海、紅山；上海的聯洋、唐鎮；南京的河西；成都的高新區等等。
總之，基本上你所在的城市肯定有這麼個地方，用心去熟悉下城市佈局和房產交易情況是肯定能找到的。買這些區域最大的好處就是穩妥，出錯的機率非常低，並且流動性好，買賣容易，買的時候房源選擇也多，賣的時候套現也方便，市場資訊也相對透明，流動性越好資訊越透明，適合操作能力不強的普通人，不容易被坑。
我排過不少城市各板塊的房價漲幅榜，最後得出的結論是——基本上階段性漲幅最大的那個板塊，大機率是一個事前找不到邏輯、事後看得一臉懵逼的地方，甚至不熟悉城市的人可能都不知道這地方在哪裡。我承認我沒有能力提前把它識別出來，我也不相信大部分人有這個能力，而這些主流片區雖然漲幅一般佔不到一二名，但大機率排名也是非常靠前的。
道理要解釋其實也很簡單，就是流動性是有溢價的，流動性溢價的數學原理解釋起來有點費勁，我還是拿股市舉個例子。有一些股票是同時在美股和港股上市的，比如阿里，或者同時在 A 股和港股上市的，這就一大堆了。然後你會發現，同一只股票幾乎永遠都是美股和 A 股價格高，而港股價格低，如果你覺得港股是低估了，然後去買入，那大機率就掉坑裡了，因為歷史趨勢告訴我們，這個差價整體是拉大的。
這就是因為港股的流動性比美股、A 股要差，所以流動性溢價低，而且這種流動性差距隨著時間還在擴大，那差價也是朝擴大的方向發展。
房子也是一樣，中老區域未來能比這些主流新區獲得更高的關注度嘛？不太可能，老城復興在全球城市歷史當中都是小機率事件。
很多初級投資者喜歡去過度逆向思維，動不動就刻意地要去逆向一下，顯得特別睿智，這個問題我後面在購房心理學裡面會詳細講。總之在這裡，你因為主流新區受關注高而刻意去找受關注低的地方，這個行為其實是沒有依據的，因為你能找出關注度反轉的理由嗎？找不出來的，那關注度不反轉，就意味著購買力的輸入不反轉，憑什麼價格趨勢反轉呢？
那更新的、還在起步階段的新區呢？能不能獲得比當下現存主流新區更高的關注？有可能，但是不確定性就會大一點，因為我們城市化最猛的階段已經過去了，再往後新區的成型難度會越來越高，保不齊少部分城市未來真的會搞出鬼城，所以需要你對這裡面的規劃、建設、發展的預期有更強的把控能力。比如深圳的光明新區我就是有把握，但其他城市可能就沒那麼強的把握，所以想象空間大一點，但穩妥性就差一點，看你怎麼去平衡了。
二、高贈送和雙拼房
其實這算不上單獨的一類，屬於次新房當中的一部分，之所以拿出來單獨說一下，是因為不同城市間情況差異很大，所以認識上存在不統一，一旦涉及到跨城投資就有可能出現因為認識不足而導致決策問題。
這兩種產品本質是 2006 年的“7090”政策導致的，當時要求 70% 以上的新增住房在 90 平以下，這個政策到 2015 年前後開始逐步名存實亡，所以是特定歷史時期下的特殊產物，在 2006-2014 年間報建的樓盤就可能會受到影響。
但是實際執行當中，一方面，市場對 90 平以上的房子需求似乎不止 30%，尤其在一些高價高檔區域；另一方面，一手房整體是面積越大單價越高，這一點跟二手房有差異，所以開發商也有動力去造大戶型。那怎麼辦呢？無非兩個辦法：
第一，在 90 平以下的建築面積上搞出更多實用面積，這就是高贈送。
搞得最過分的就是深圳，鼎盛時期一堆 88/89 平米的四房，甚至最離譜的有 88 平米的六房，注意這六個房間都是可以放一米五以上床的正經房間。
這種奇葩戶型並不是說真的就強行在不到 90 平的面積裡面硬分割出那麼多房間，而是報建當中有很多違規操作，導致實用面積多出來了，比如建築面積 89 平搞出實用面積 110 平。實際上在完全合規的情況下，110 平實用面積一般需要 130 平以上的建築面積才能實現。
這種違規有沒有風險呢？基本沒有了，深圳近幾年有幾個新盤在交房前被錘了，強拆掉了，但現在這種新盤全國應該基本都消化完了，而存量二手房是完全沒有風險的，這是開發商的歷史操作問題，不是業主的責任，既然已經到了業主手裡，就不可能上門來拆你的，放心好了。
然後問題在於，這種高贈送的普及程度在不同城市是不一
樣的，比如上海無論是普及的規模還是贈送的程度都遠遠不如深圳，甚至有的城市可能 7090 政策壓根沒嚴格執行，或者別的什麼原因導致根本沒有高贈送產品，這時候大家的認識就會存在差異。
如果是深圳這種普及程度高、認識充分的城市，那市場是完全按照戶型的實際面積和使用價值去定價的，贈送部分的面積不存在要打個折的問題，銀行也不會因為你建築面積小導致評估價偏低而不能足額貸款，所以就沒有什麼優勢劣勢的說法，也沒什麼特別需要注意的，跟著市場價走就可以了。
但對於普及不多、認識不充分的城市，這些戶型贈送部分的面積確實會存在一定折價，無論一手二手。所以從使用角度，買了這種高贈送會佔點便宜，但從投資角度就未必，因為高增速這個事物存在很久了，而且未來不會再新增了，所以現在認識不充分有折價的話，大機率未來也會保持下去，認識程度很難再往前推進，那就折價買折價賣，不虧不賺。
但是存在另一個問題，這種城市往往銀行對贈送面積的認可度也存在不足，導致可能在貸款評估的時候給到的評估價低於市場成交價，貸款會貸不足，尤其是當你這個高贈送樓盤的周圍都是一些非高贈送的樓盤的時候，這種情況尤其容易出現，因為高贈送會使得你的建築面積單價偏高。這時候比如 200 萬買的房子，貸款評估價可能只給你 160 萬，那 160 萬的七成是 112 萬，112 萬隻相當於 200 萬的 56%，也就是差不多得付四成多首付，那無非就是你付不付的起和願不願意付的問題。
所以這時候買二手的高贈送樓盤就需要提前去銀行諮詢下貸款評估價的問題，別簽完買賣合同才發現自己首付不夠。一手房沒問題，一手房沒有貸款評估價這個環節。
第二，把兩套 90 平以下的房子拼成一套，不就變大了，然後兩本房產證一起交易，這就是雙拼房。
雙拼房有的是可以重新拆開的，其實就跟買了兩套房沒有什麼區別；有的由於當初就按照一套房設計的，是拆不開的，這種就比較麻煩了，而且越是高檔的往往越拆不開。
對於拆不開的雙拼房來說，由於限購限貸政策的存在，導致了這類產品的交易難度會很大，想買的人未必買的了，即便買的了，考慮到未來也會不好賣，他就未必敢買了，所以流動性存在很大問題。
根據前面說過的流動性溢價原理，流動性受限後，價格也會折價，按深圳的經驗，折價還挺大的，相對於同級別的單證戶型，價格大概在 7-85 折之間。由於在可預見的未來，限購限貸政策不太可能明顯放鬆，所以不能指望折價未來消失或者明顯減小，同樣是要做好折價買折價賣的心理準備，而且賣的時候往往會很費勁，週期比較長。
唯一優勢就是兩本房產證有兩個學位，有一些積分入學的城市，如果只有一套房，那二娃的積分可能會比一娃低一些，這時候如果學校的學位很緊張，二娃就有機率會面對調劑的可能性，如果有兩本房產證，那一邊落一個戶，自然就沒這個問題了。但實踐當中，也遇到過兩本證被合成了一個學位的情況，雖然並不多見，所以操作前還是需要去核實清楚當地的實際情況，千萬不要想當然。
基於以上情況，投資買高增速是完全沒問題的，甚至可能有點小優勢，但投資非常不適合買雙拼房，主要是出手難度的問題，可能會對你的後續投資安排產生很大影響，而且政策風險很大，像深圳今年初的政策加碼，限制了離婚購房，就形成了對雙拼房的進一步打擊，折價變得更大了。唯一可能適合買雙拼房就是那種準備長期穩定居住的改善型購房家庭，並且可能還用得上兩個學位的。
三、頂級豪宅和商務公寓
兩個不同的分類，但相互之間有關，所以交叉起來講。
首先要對豪宅做一個區分，普通豪宅和頂級豪宅。
普通豪宅說豪宅都不太恰當，只能算是比較貴的改善型住房，你說深圳 1500 萬的房子，或者武漢 500 萬的房子，貴不貴？那肯定貴的，但實際上它們的受眾群體、交易行為、價格走勢，跟整體大盤並不脫離，說不上是一類單獨的產品。
這類普通高價改善型住房目前在一線和強二線城市的趨勢是很好的，因為越來越多的人進入改善換房的階段，並且城市中高收入群體的數量增長情況近些年也比較好，而這類產品的佔比並不高，以深圳為例，即便以比較低的標準來看，存量也不到五萬套。需要注意的無非就是儘量避開樓齡太老的產品，總價越高對老產品的接受度越低。
唯一有個例外就是上海，上海的供應結構有點問題，高總價的佔比特別多，而且各個區到處都有，很分散，不形成稀缺性，導致高總價的整體跑不贏中低總價的，流動性也偏弱。
不過到了三線及以下城市就不一樣了，這類城市高收入購買力群體的數量增長很弱，財富結構比較穩定，但往往開發商還喜歡多供應大面積高檔房，導致這類產品在三線及以下城市的二手流動性很不好，二
手業主賣起來非常頭疼，很容易一手買的時候單價比剛需房貴很多，但二手賣的時候卻差不多，甚至極端情況可能還更低。
因為為數不多的購買力可以被充足新房供應所滿足，這些群體很難有動力去選擇二手房，導致二手房流動性不足，面對的買方可能需要去向下相容，也就是找購買力其實差了一檔的人，自然就賣不起價。
總體來說，這種高價改善型住房在實力越強、二手房佔比越高的城市，情況越好，投資的價值越高；在二手房佔比很低的弱勢城市容易吃虧，越接近一種消費行為，有自用需求那當然可以買，投資儘量避開。
而所謂頂級豪宅，在我這裡其實是一個很狹義的概念，差不多可以總結為 CBD 的超級公寓，比如曼哈頓的 432 park avenue，比如深圳灣的悅府，依託於超大型城市中心的強大商業和服務能力支撐的高檔高層住房，這代表了一種高檔住房領域的偏好變化。這兩年這類產品在新增高檔住房當中的佔比越來越高，市場認可度也越來越高，價格也越來越離譜。
在 2017 年之前，這類產品在國內明顯跑輸大市，但 2017 年之後就突然蹦起來了，一步到位，完成了補漲加跑贏，而且供需關係一下子逆轉了，現在是強烈的賣方市場，一房難求。
這種轉變一方面是社會偏好在轉變，家庭結構小型化，對商業和服務的依賴越來越高，對傳統的郊區田園別墅的偏好度則是降低的，這種趨勢在東亞尤其明顯。
另一方面是我之前說過的，在我國經濟發展到一定階段以後，社會，尤其是資本市場的造福能力得到空前釋放，新增富人的數量和財富規模今非昔比，尤其是財富數字到了一定規模後，邊際效應遞減，對金額的敏感度大幅降低。反過來就使得這些產品的價格上限被開啟，現在價格特別離譜 萬 萬 萬，一兩億都出來了。以前這種價格屬於一年成交不了一兩套，基本上就是個有價無市的數字，現在不一樣，現在是帶價格去找房子，還可能買不到。
而且這類需求對產權性質敏感度偏低，也就是相對不介意商務公寓產權。事實上這種 CBD 高層住宅本來就有很多是商務公寓產權的，目前看對銷售沒有很明顯的負面影響。
整體來說，商務公寓這個產權性質，在落戶、學位、交易稅費、貸款成數四個方面全部都是巨大劣勢，導致中低價位的商務公寓情況是很不好的，歷史漲幅非常糟糕，嚴重跑輸住宅，有的甚至就是幾年下來一扣成本根本沒漲，而且由於交易成本高、貸款成數低，導致二手流動性很差，即便在一線城市，也比較難賣，二三線更別說了。
所以對於中低價位的商務公寓我是完全不建議購買的，除非實在沒有住宅購房的名額，那勉為其難考慮一下吧，也只是考慮一下而已，你要做好不漲、難賣，還大機率不能用學位的準備。
但是這只是整體情況，到了頂級豪宅領域，這些要素都發生了變化。首先，富裕群體肯定不缺能落戶和讀書的住房，不在乎這兩點；其次，超高總價領域一般不會用足貸款；最後，交易稅費雖然是個問題，但是相較於普通人來說，敏感度低很多。所以目前即便是商務公寓產權的頂級豪宅其實交易狀況也比較好，而且有持續向好的趨勢。
所以這一塊，結論就是——一線和強二線的普通豪宅是很好的選擇，但三線及以下城市建議規避，其實弱二線也不是很建議去碰。而頂級豪宅，尤其是一線城市的頂級豪宅，未來有可能走出完全不同於房地產大盤的趨勢。如果你真有這個實力，那這是一個很有想象空間的配置方向。篇幅限制，今天先講這三類，我們下期再見。
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