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又到加更內容，繼續講購房中的各類產品選擇，上一期我們講了三個類別，分別是主流次新房、高贈送和雙拼房、頂級豪宅和商務公寓，總體來說這三個類別都比較新，樓齡大部分不超過 10 年，最長也不會超過 15 年，這個共同點就已經決定了這些房子就算情況有好有壞，也基本上不會是什麼萬劫不復的天坑。
今天就反過來，我們講講老房子，這裡面複雜度就高很多了，隱藏著足夠把你埋很深的坑，兩個類別——老破小和老大樓。
在展開解釋之前，我再強調一遍，今天這兩個類別基本上就是在一線和強二線才有討論價值，弱二線和三線及以下城市，不要去關注沒有優質學位的老房子，都不是漲不漲的問題了，未來流動性大機率會越來越差，極端情況可能叫天天不應，叫地地不靈，不捨得割肉斬倉就直接砸上手了，那樣就很尷尬了。
乍一看，老破小和老大樓，大家第一反應，可能會覺得這不就是小一點的老房子和大一點的老房子？還需要專門分成兩個類別嗎？
這麼說也沒錯，光從房子現狀角度講，確實就是一小一大，但從這些房子的歷史淵源、房價表現、市場交易行為、金融屬性來說，差別非常大，需要完全分開來看待，下面我們詳細展開。
一、老破小
這類房子，有一個分佈特點，就是在那些改革開放前就已經是大城市的地方會比較多，最多的就是北京、上海，其它的像是廣州、武漢、成都、杭州等也都有，而深圳那時候完全就是個漁村，這類產品就比較少。
之所以會有這樣的特點，是因為這類房子本身就是建國後為了儘快解決城鎮居民居住空間不足、居住條件差，而快速批次化建造的過渡性產品。
可能年輕人不瞭解，你要是去問一下那種在全國走南闖北有經驗的長輩就會知道，咱們國家建國後，在城鎮這一塊，越是大城市，居住條件越差，房子越小越擠，其中最差的，就是上海，十多平米的破棚子擠一家人那完全就是常態，就跟印度那種貧民窟似的，無非就是沒他們那麼髒，千萬不要被那些民國影視劇給騙了，誤以為上海都是花園洋房和穿著學生裝的少爺小姐。
基於這樣的背景，在那個住房實物分配的年代，無論是政府統籌還是單位牽頭，都開始大規模進行樓房建設，最集中的時期是五十年代中後期和知青返城的七八十年代，所以這類老破小你去看房產證的話，最集中的就是七十年代末到八十年代末，最早則可以找到五十年代末的。
而之所以稱他們為老破小，就是因為這類房子大多數都特別湊合：
面積方面，普遍很小，集中在 20 多平米到 50 多平米，70、80、90 平米的佔比很低；
戶型方面，很大比例是單間和一房一廳，有一部分兩房，三房的數量很少；
功能方面，有一些存在功能不完整的問題，要麼沒有客廳，要麼沒有廚房，最極端的沒有廁所的我也見過。
如果你去看過這類房子，就會感覺到，戶型有些彆扭，就是因為原本設計當中可能就是沒有客廳或者沒有廚房，到了現在為了補全功能就強行改出來。
造成這種情況的原因無非就是當年太窮，而且急於快速解決眼前問題，所以因陋就簡，能讓你住上樓房，談不上太多要求，就成了這樣一種介於宿舍和正常住房之間的中間態產品。
這種產品壓根也沒打算讓你實現美好的家庭生活，吃飯什麼的都在單位解決了，回家就是休息休息睡個覺，湊合住就得了，即便這樣因陋就簡，一直到 1980 年，我國城鎮居民人均居住面積也只達到了 6.7 平米，跟現在的 35 平米以上根本沒法比。
時至今日，這類產品絕大多數已經都轉成正規紅本，也就是擁有跟商品房一樣的完整產權，在二手房市場中，就交易層面來說，跟普通商品房並沒有什麼區別，以上海為例，目前擁有完整產權的紅本住宅大概是 700 多萬套，裡面差不多三分之一是這類產品，也被稱為老公房。
理所當然，這類產品肯定都是樓梯房，至於加裝電梯這個事情，由於牽連複雜，我建議不要在投資當中去考慮這個因素，如果加了，你就當額外收穫，沒加，那是理所當然的，不要奔著會加電梯這個預期去買，因為預期產生的時候往往會有買入溢價，一旦落空，溢價歸零，就會產生損失。
這裡，我再補充一句，這類產品由於建設年代早，時至今日很大部分都處在市區繁華地段，有一些就會帶有很好的學位，那些單價特別嚇人的學位房就是這麼來的，學位價值高，房子面積小，單價自然離譜，但這裡我們不去著重討論學位問題，主要關注房子本身的價值，學位做一個獨立要素，我們以後再單獨講。
這種老破小，硬體雖然有缺陷，你可能會覺得有點看不上，但我可以告訴你，這類產品，一直到 2016 年之前，無論是價格漲幅，還是交易流動性，都是跑贏大盤的。剛到大城
市安家的剛需群體，也許嘴上不說，但實際操作過程中買這類產品的很多，也不乏有人專門投資這類房子，即便是在一線城市，早期也就幾十萬一套，後來漲到一兩百萬，再後來兩三百萬，攢攢錢，湊一湊，貸點款，還是很容易拿下的。
這種房子在我自己的投資經歷當中有買過一次，深圳南山區，蛇口板塊的老公房，26 平米 年 12 月份 92 萬買的，後來為了騰名額買別的房子 年 6 月份就賣了，賣的價格是 172 萬 5 千，當年這種房子確實是漲起來特別快。
一切價格現象都要從供需行為去找原因 年之前老破小能跑贏的原因，說到底就是在城市化上半場當中，進城難度相對低，大家不管條件好差，都能來大城市討個生活，同時 85 往前一代人，他們父母的經濟實力整體是不強的，也無力負擔太高的購房支出，這時候要上車的話，條件好的就去買中小面積的新房、次新房，條件差一點的就選擇老破小，反正人年輕的時候也不講究，回家無非就是上個網睡個覺，生活方式跟蓋這些房子的年代很像。
於是城市化的上半場中，我們看到小面積的新房、次新房和這種老破小同時跑贏市場，而各種高大上的改善型住房，在很長一段時間裡，漲幅不盡如人意，有興趣的話可以去查一下陸家嘴濱江和深圳灣這兩個地方，在 2016 年之前都是跑輸大市的，甚至在 2009~2014 年這段時間，深圳灣有幾個樓盤，如果在開盤的時候買入，算上供樓成本，基本是處於套牢狀態的。
而到了 2016 年前後，局面開始逐步變化，老破小的價格漲幅開始跑輸大盤漲幅，不過幅度並不算嚴重，同時部分地區的老破小出現了一定程度的流動性下降，怎麼判斷流動性下降？最直接的當然是去查交易資料，但普通人未必能獲得足夠多的交易資料，所以告訴大家個更簡單的辦法，就是看中介店鋪數量，中介店鋪數量跟這個區域的佣金產出是正相關的，而佣金產出又跟交易量正相關，所以可以作為流動性指標。
以深圳的愉康片區為例 年之前的很長一段時間裡，中介店鋪雲集，並且經常出高銷售額的明星店鋪、明星銷售，現在你再去看，中介店鋪變少了，明星銷售基本上也不會出現在這裡。
在老破小開始跑輸大盤的同時，小面積次新房是大體維持住了自己的優勢，沒有下滑，而此前嚴重跑輸的中高階住房開始大規模發力，明顯跑贏市場，甚至出現了剛需房不漲而中高階獨漲的結構性行情。
同樣從供需行為去找原因，也不難理解，城市化逐步進入到下半場之後，早期進城的大部隊，年齡漸長，開始有一批人混出頭了，於是大規模進入到改善型換房的階段，需要賣出早期買入的老破小或者小面積次新房，去換入更大更好的住房，需求開始向上發展，自然推動中高階產品價格漲幅跑贏大盤。
而在城市化下半場新程序的年輕人，一方面數量是減少了的，無論二線城市再怎麼搶人，也都是在針對中高學歷的人去搶，整體進入大城市的難度和成本比起十幾二十年前那是高太多了，但另一方面質量卻在提高，質量包含了學歷層次以及家庭背景，90 後，尤其是 95 後，父母的經濟條件比上一代的提升是很明顯的，未來的 00 後更是如此。
所以這些數量減少質量提高的新需求，主要是投向了中小面積的次新房，維持了這類產品的優勢地位，沒有掉到大盤水平以下，但老破小就沒這麼好運了，吸引到的需求開始有所減少，價格變得越來越乏力。
到這裡，是不是要得出一個老破小以後不能碰的結論了？倒也不至於，不管是自住還是跑去投資，你要是有能力，直接上中小面積的次新房，或者更加往上的產品，中高階改善型之類的，那自然更好。
這些產品未來確實需求更多，價格表現大機率更加優秀，但這個門檻畢竟比較高，以中上地段，七八十平米的次新兩房為例，北京、上海、深圳，基本要去到 400 萬-600 萬，廣州也得 300 萬-500 萬，南京、杭州和蘇州市區要 250 萬-450 萬，成都、武漢也要 200 萬-300 萬。
經濟再發展，這個世界上也還是普通人居多，一二線買房對大多數人來說，永遠都是壓力很大的事情，如果夠不著這個總價，退一步去買老破小，依舊是一個可以接受的選擇，尤其是在一線城市，就算略跑輸大盤肯定也比啥都不幹拿著錢要強。
老破小這個品類，以後需求流入，再怎麼不強勢，也不會太差的，畢竟這是城市定居的最低門檻，維持著城市進進出出的基本迴圈，只要城市化還在繼續，就不會退場，至少未來十年之內，一線和強二線的老破小還是可以選擇的資產。
需要注意的是，由於老破小的普遍樓齡在 25-45 年，在銀行貸款方面可能存在一些問題，一是可能貸不足 30 年，這個比較普遍，二是可能有時候評估價或者貸款成數會受到輕微限制，這個倒不多見，具體怎麼去判斷分辨，我
就不說了，因為光上海和深圳就差很大，各地相互間沒什麼參考價值，各位需要買的話直接去諮詢銀行客戶經理或者能力經驗比較到位的中介，記住一定要先問後買，別買完貸不了款就很難收場了。
以上是關於老破小，給大家梳理了一下歷史成因、過往走勢和未來選擇的價值。
二、老大樓
這個類別有兩個來源，一次要，一主要。
1.次要來源
次要來源就跟老破小一樣，來源於當年這些歷史老房子中的大面積，那自然也是樓梯房。計劃經濟年代嘛，大家在錢上面拉不開差距，於是差距一般就體現到一些待遇方面，住房就是最主要的一項待遇，當年是要級別比較高的人才能住這種戶型功能完整的大面積房子，所以佔比其實比較低，數量不多。
而且大部分也算不上很大面積，就是 70-100 平米的三房，也不大，只能說是中等面積的老房子，這類房子倒是有一些優點，因為當年是作為中高級別的待遇，所以一般地段位置挺好的，周圍環境也比較好，比較安靜，有不少一部分都帶有那種還不錯的老牌學校學位，舉個例子就是深圳的蛇口地區，北京的雙榆樹、魏公村一帶。
這種房子其實還不能稱為老大樓，我只是在這裡一併說一下，這種房子如果有好學位一般就是跑贏市場一點，如果沒有那就是跑輸一點，但裡外裡幅度都不大，又因為居住環境尚且算不錯，對於預算不高的換房家庭來說，算是一種無可奈何的選擇，而事實上這種家庭也並不少，不是誰都能掏八百萬、一千萬出來換房的。
這種中等面積的老樓梯房我也買過一次 年初買的，去年給賣掉了，深圳後海片區，83 平米，270 萬進 584 萬出，漲幅其實跑輸大盤的，但是淨資產收益率比較高，因為槓桿很高，當初支付了四十多萬現金，怎麼操作的我們後面會提到。
這種房子，你要是有相應的自住需求，預算又比較窘迫的話，可以選擇，沒有太大問題，尤其是學位基本不會差，孩子馬上要上學的話，就更合適了，但如果是純投資，我現在已經不建議去選擇了。
因為老破小是預算實在太低時沒辦法的選擇，但這種中等面積的市區老房子，跟稍微外圍一點的次新兩房甚至小三房的價格是差不多的，所以並不是沒有別的選擇，兩相比較，老房子是佔劣勢的。
而且這類老區的老牌學校，走下坡路的現象比較多，兩年三年看不出區別，時間久了差距越來越大，這種下坡路一定程度上是生源導致的，老房子的購買力畢竟是相對湊合一點的那種，倒不是說我有什麼歧視，但家庭條件和經濟投入對孩子學習的影響是顯而易見的，這種老房子對應的學校走下破路的現象具有一定普遍性。
任何優質公共資源，從長期看，都是跟著最強的經濟基礎走的。所以這個社會，從純客觀收益來看，其實是鳳尾大於雞頭的，至於老話說“寧做雞頭，不做鳳尾”，其實追求的是層級差異帶來的心理舒適感，選哪個就取決於你自己更看重客觀收益還是心理舒適了。
這種歷史老房子裡面有沒有特別大，真正算得上老大樓的？也有，120 平以上，甚至到 200 多平的都有，但比例很低很低，是得當年級別很高的人才能分配的，我不建議任何人去碰這種房子，因為流動性實在太差，買賣都少，買的時候不知道找誰買，賣的時候不知道賣給誰，有的小區甚至幾年成交不了一兩套，一定程度上屬於被絕大多數人遺忘的角落。
一定水平的流動性是資產非常重要的指標，這麼低的流動性下，價格是很不穩定的，尤其要賣的時候，想賣的快一點，就要大折價，甚至可能折到你懷疑人生，八折，七折，六折，都有可能，面積越大越離譜，所以普通人就繞道吧，選擇多的是，不要去挑戰這種難度高風險高收益卻不高的東西。
2.主要來源
而老大樓真正的主要來源，則是港式塔樓，改革開放初期，我們在住宅方面多少受了一些香港所謂先進經驗的影響，最明顯的自然就是廣州和深圳，上海由於心態比較外向，受影響也不小，北京相對好很多，二線城市普遍也還好。當然後來我們也慢慢明白過來了，這些所謂先進經驗其實大多數根本就是糟粕，香港雖然房價天下第一，但是蓋的那個房子啊，是真的不行。
這些港式塔樓就是那個過程中遺留下的東西，主要特點是：
（1）高層，一般在 24~33 層之間，純塔式建築結構；
（2）核心筒中置，說人話就是電梯間在正中間，然後圍著核心筒繞一圈來佈局各家各戶，樓層截面有點像一朵花一樣展開；
（3）一層少則四戶，一般八戶，多則十六戶以上，對稱分佈，戶型大多雷同。
這樣的樓體結構有很多很多缺點，幾乎可以說只有缺點，沒有優點：
（1）首先，樓層高、戶數多，居住密度非常高，體驗很不好，等電梯經常是個災難；
（2）其次，由於核心筒中置，每戶就會有一個面向
裡，朝向核心筒，所以戶型通透性幾乎一定不好，採光、通風普遍不行；
（3）然後，由於圍繞核心筒對稱佈局，所以東南西北什麼朝向都有，而且各個朝向的戶型，數量上是一樣多的，也就意味著大部分戶型的朝向都比較差；
（4）最後，同樣是由於圍繞核心筒對稱佈局，導致戶型內側面寬小，外側面寬大，呈非對稱狀態，所以很多戶型不方正，歪斜扭曲是普遍現象。
是不是覺得很差？簡直不能住？是的，不單你這麼想，業主們也是這麼想的，由於居住體驗很差，所以這種樓時至今日，業主自住的比例很低，一般一棟樓，少說五成以上，多則七八成甚至更高比例是出租的，而且往往合租的佔比很大，甚至還有那種隔成小間出租的情況存在，這就進一步提高了人口密度，降低了居住體驗。
從居住角度講，這種港式塔樓型的老大樓確實可以說是一無是處，所以自住的你就當它不存在，就算你預算不夠又想留在市區，那去買前面說的那些樓梯房，居住體驗會更好，而且這些港式老大樓，根據我的經驗，很少很少帶有好學位的，這就更沒價值了。
但是，話說回來，這種產品其實曾經在投資方面有過一陣子高光期，大概在 2010-2016 年這段時間裡，而且表現形式非常特殊，是以超高槓杆+現金流的方式來實現的。
買過二手房且貸過款的朋友應該知道，銀行對於二手房，並不是按照成交價來貸款的，因為二手房的成交價是一個可以作弊的引數，我要是跟賣方串通了說這房子賣了一個億，那銀行肯定不能真的就貸七千萬給我。所以會有一個房產評估公司的角色存在，比如世聯行、戴德梁行等，它們會有自己的資料系統、測算模型，給這個房子定一個公允的價格，然後出具評估報告給到銀行，銀行根據這個價格來定貸款金額。
但這種基於資料的評估方法存在一個小缺陷，就是它會參考周邊的整體單價情況，而這種港式老大樓，基本是片區單價的低點，就是它比別人都低，那這時候評估公司由於參考了比它高的整體單價情況，就容易對它做出高估。我們以深圳的價格水平舉個例子：
假設我買了套 120 平的港式老大樓，實際成交價格可能是 500 萬，但評估公司給到 700 萬的評估價，這裡不要覺得很離譜，這個情況在以前其實並不罕見，那 700 萬的七成就是 490 萬，也就是我只要付 10 萬塊錢首付就行了，再加上其他稅費、貸款費用、中介佣金等雜七雜八，可能一共付了不到 50 萬，買下了 500 萬的房子，這裡就是 10 倍以上的槓桿。
這時候，我的房貸負債是 490 萬，由於歷史利率各不相同，我取一個 5.5% 來算，490 萬的 5.5%，一年利息就是差不多 27 萬，當然一年月供會比這高一點，因為月供裡面含有本金。總之，490 萬一年的財務成本就是 27 萬。
然後，把 120 平的房子隔間出租，一般可以弄個 6~8 間，當然現在這樣做不合規，由於安全等問題，目前政策對這塊管理很嚴格，但以前沒人管。由於這種老大樓一般都在市區熱鬧位置，租金比較高，6~8 間房一年租金就能收回來 20 多萬，基本上可以抵掉利息，甚至有的人還會拿房子簡單裝修下去做民宿，也就是拿到 airbnb 等平臺上去做短租，經營的好的話，收益會更高，於是這個房子基本上就沒什麼持有成本。
最後等到來波行情，可能別人漲了 60%，我這房子比較挫，只漲了 40%，500 萬變 700 萬，賣掉拿回差不多 200 萬，也就是 50 萬投入變成 200 萬；如果當初買正常的房子呢？50 萬隻能買到差不多 150 萬的房子，漲 60% 也就才 240 萬，賣掉拿回不到 140 萬。
所以可以看出來，在那個時期，得益於“高槓杆”+“高現金流”的組合，這類房子其實是可以操作出比較高的收益的，雖然過程會很費時費力費心，比較折騰。這個操作方法就是我前面提到我自己買樓梯房時用過的。
不過現如今，路已經被堵死了，隔間出租現在管理很嚴格，所以高現金流沒了，評估公司和銀行也在不斷改進，價格給的越來越低，雖然一般還是能比成交價高一點，但幅度很小了，更何況越來越多的城市已經三價合一了，也就是銀行貸款價格和國土局過戶價格被統一了，多貸款就要多交稅，基本上就沒有折騰的價值了。
目前這類房子的流動性已經越來越低，面積小一點的由於總價不高，多少還有人衝著價格低買來自住，情況不至於太差。而真正的老大樓，也就是大面積的，比如 120 平以上的，流動性已經很差了，到 150 平以上就接近流動性枯竭了，難以交易。很多 2017 年最後一批上車高槓杆買這類房子的人，目前處於深度套牢狀態，這些房子在 2017 年之後基本全國都沒有漲，而隔間出租又被堵死，租金收益大降，利息成本成為很沉重的負擔，持有越久，虧損越高
，賣又很難賣，除非大出血，大額折價才有可能脫手，這種負現金流+極低流動的資產，是對財富的毀滅。
那麼我們從頭到尾總結一下：
在一線和強二線城市當中，如果預算實在有限，那無論自住還是投資，樓梯老破小都可以考慮；而中等面積的樓梯房，自住可以考慮，投資不建議選擇；
大面積樓梯房和港式老大樓，在任何時候都不建議考慮。
今天就聊到這裡，下期加更應該會聊小產權和回遷房了，我們下期再見。
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