各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
開始之前先說個預告，欄目剛起步的時候我曾經提過，等到 10 月中下旬的時候會回過頭去講【美國政治】第二部分，因為正好大選嘛，畢竟是件大事，而且對未來整個國際政治、經濟和中美關係都影響很大，但最近這些東西有點不太方便講，原因你懂的，所以原計劃就沒法實施了，取而代之的方案我還沒完全確定，可能會講講國際貿易、金融這些方面的內容，既然政治不方便講，就講講給定政治條件下的經濟情況。
然後我們進入今天正題，繼續講強二線城市，上期結尾我給了一個按照推薦優先順序的城市排序：
· 第一檔，杭州和成都
· 第二檔，蘇州、重慶和武漢
· 第三檔，南京和天津
我進一步解釋一下，這個所謂推薦優先順序，指的是房價潛力和發展潛力，也就是未來實力的增量而不是當下實力的絕對值，當下實力已經反映到當下的人均收入和房價等資料裡面去了，東南強於中部強於西部的格局是很明確的，然後我們展開來講各大城市：
一、杭州趕上深圳成為一線的可能性較低
前兩期的評論區裡面，有聽眾問到“杭州未來有沒有機會趕上深圳，成為一線城市？”這兩年杭州確實發展得還不錯，挺吸引眼光的，所以網路上類似的說法也很多，越來越多地把杭州評價為新一線城市。這一點，我不管網路上這些說法是以什麼標準來評價的，但以我的標準來看，杭州趕上深圳成為一線的可能性很低。
我的標準是產業影響力半徑覆蓋全國，乃至全球，當然，你說阿里，確實它有這個能力沒錯，但一家巨頭對一座大城市的影響是不夠的。如果你對地方產業結構有所瞭解，或者跟政府相關主管部門有所接觸的話就會知道，杭州，或者說整個浙江，經濟結構最大的優勢是民營經濟活躍度極高，所以整體富裕，非常富裕，人均 GDP 超過廣東和江蘇，但最大的問題就是經濟影響力半徑小，有點自娛自樂，導致這個問題的原因有兩個：
1、企業平均規模小
這是浙江對比廣東、杭州對比深圳最大的劣勢，企業普遍很小，撇開阿里之後，很難找一個獨當一面的巨頭出來，甚至超過 1000 人的企業佔比都明顯偏低，最簡單的方法，你去查查上市公司數量和市值大小就知道了。這一點是如何形成的？坦白說我也沒理解透，可能跟很多因素都有關，但無論如何，這是個客觀事實，對於討論城市和房地產，理解到這個程度就夠了。
而且還不單是企業規模，杭州整個人口和經濟規模也才到深圳的一半，這個差距還很遠，經濟規模跟孕育大企業的能力也是正相關的。
2、產業結構比較特殊
杭州的產業層次是四大一線城市之外最高的，中高收入的工作機會最多，整體收入水平最高，商貿、服務業和電商這些產業非常發達，民營經濟活躍度可能不輸深圳。但是杭州的產業結構裡面，缺了中高階製造業和高階金融產業，除了電商以外網際網路產業其實也不多，這些是最能擴大影響力半徑的產業門類，恰恰是杭州的短板。
中高階製造業方面，重心在上海、江蘇、珠三角，然後山東和部分內陸省份也都有一些分佈，金融方面，銀行體系和審批權在北京，外向金融在香港、上海，股票交易所為代表的資本市場在上海和深圳，杭州和整個浙江在金融系統裡地位不高，主力是一些經營比較好的城商行和民間金融，影響力半徑很有限。
說了一大堆感覺好像都在說杭州不行，其實不是，我只是在解釋杭州的經濟和產業結構。
從結構看，它很富裕，中輕資產產業、消費品產業很多，整體利潤比較高，人均收入非常不錯，但是天花板不夠高。這個結構決定了杭州前 30% 左右的人口購買力會比較強，相對於其他一線以外的城市有很明顯的優勢，但前 5% 的人口跟一線還是有差距，前 1% 差距更大，因為越靠前，越依賴於產業所能達到的上限在資本市場的收益轉化能力。這個經濟結構決定了在需求這一端，杭州的潛力重點在於中高階房產上，而不是頂級房產。
而在供給這一端，由於近十多年來杭州擴容非常厲害，特別喜歡搞兼併，被戲稱為“杭母”，杭州的杭。城市建成區和房產開發大規模擴張，這個方式沒有什麼大問題，可以保證土地和住宅供應充足，避免生活成本過高，成都也是這麼搞的，目前其他一些城市也在跟進。但客觀上，確實多少對房價形成了一些壓力，目前房價比南京還略微低一點，跟蘇州市區比差不太多。
熟悉點歷史的聽眾可能知道 年以前，杭州是中國房價第三城，超過廣深，在非高階領域跟京滬比都差距不大，但後來很長一段時間都跑輸了，北上廣深猛漲，杭州漲得比較慢，甚至不漲，這裡面就有擴容導致供給增加的因素，尤其是在中低端領域，因為郊區邊界不斷在擴張，不斷有低價區域納入進來。
所以結合供給和需求兩端，杭州的投
資選擇我會偏向於：
1、市區四五萬單價的中高階次新房產品，交通、商業、教育和生活環境等各方面都比較有保障，面積大點小點都可以，量力而行。
2、預算不足的話，退而求其次，近郊兩三萬、三萬多的次新房可以考慮，但不建議去遠郊，因為選擇面太大，需求不夠聚焦。
3、不優先建議選擇頂級豪宅，因為個人財富的想象空間不如一線城市，但你要是實在錢太多，又去不了一線，那也不是說完全不能買。
4、不建議碰低端產品，尤其是低端大面積的，拱墅、蕭山等區的低端大面積產品流動性很差，看著單價低，賣起來要人命，不要貪便宜去當接盤俠。
二、成都是未來西部的強力核心城市
1、西部地區形成以四川為核心的經濟迴圈
我國人口流動有一個基本特徵——流入方面，毫無疑問華東、華南佔了大頭，區位優勢實在太大；而流出方面，大頭是中部和東北，而非西部地區。
中部地區的兩湖、江西去往華東、華南非常方便，物理距離和心理距離都不遠，人口流失嚴重，成了最大的發展困境；東三省由於產業結構和氣候等原因，青壯年人口流失更為嚴重；反倒是西部地區，雖然類似川人出川這樣的情況在絕對數量上並不少，但是在比例上反而要溫和的多。原因很多，可能跟心理距離、文化差異或者過去的基建不足等都有關，但不重要，我們知道這個客觀事實就可以了。
這個情況下，使得整個西部地區和沿海地區的經濟連線一直以來都偏弱，近些年隨著基建和網際網路的發達已經有所加強了，以前更弱。
這種連線偏弱，使得西部地區的經濟一直以來有一定的小型內迴圈特性，沒有完全納入到東南地區為主導的產業體系當中。這種特性使得西部可以形成自己的強力核心城市，成都就是這麼一個結果，西部地區少有的低海拔大平原城市。四川是中國人口第 4 大省 多萬人，規模足夠大，加之周邊一圈雲貴、甘肅、西藏、新疆經濟較為弱勢，事實上形成了以四川為核心的經濟迴圈。
我猜很多人都會說還有重慶，當然不否認，重慶的總體量很大，市區也發展得還不錯，但實質上重慶跟成都的差距可能比大部分人想象的要大，重慶的細節我們後面單獨講。
目前就現狀來說，成都的人均收入水平、產業層次和公共服務資源是高於重慶的，對固定設施投入的依賴度要比重慶低一些，人口規模其實也比重慶主城區要高不少，重慶一定程度上應該當一個省來看待，各區縣跟主城區不屬於同一個城市經濟體。
未來西部的重心是成都而不是重慶，以及作為一個海陸複合型國家，我們未來整個內陸經濟貿易帶的核心、一帶一路的重要節點，都是成都。從這個角度講，即便不考慮房產投資的問題，西部年輕人不想跑去東南部的話，那首選的發展城市應該是成都。
2、成都建成區規模比武漢、杭州大
在這樣的經濟和人口的基本面情況下，成都採取了跟杭州相似的發展模式，就是大規模兼併擴張，網友戲稱為成都省。成都目前建成區規模非常大，比武漢、杭州都要大，這使得成都成為了一個供需兩端規模都很大，且擴張都很快的城市。住房成交規模很靠前，二手房的佔比也比較高，二手房流動性好，市場成熟度高。
3、成都房地產市場結構豐富，選擇範圍大
所以成都的房地產市場倒是二線城市裡結構最豐富的，已經有接近一線城市那樣的各種細分市場存在，在成都買房倒是比其他大部分二線城市的選擇更為豐富一點，除了避開無學位老房子之外，其他基本上都可以根據需求去考慮。而且目前價位不高，兩萬上下就有很多不錯的選擇，比起東部地區來說，門檻低多了。
城市發展佈局比較明確，主要向南擴張，如果瞭解不夠深入的話，跟著擴張方向走是比較簡單的選擇，出錯機率比較小。這裡有個問題，就是房產投資當中有些朋友會喜歡過度逆向思維，有點刻意想要鶴立雞群，具體到成都來說，就是經常可以聽到一些投資當中批評成都南部的言論，認為南部已經沒有窪地，不應該選擇南部，應該逆向思維去找低估的窪地。這樣想對不對？
不對的，這個思維方式是有問題的，房產跟股票不一樣，股票是純投資品，並且交易頻次很高，投資者之間博弈關係的成分很大。說人話，就是存在你虧我賺的對立，所以需要一些逆向思維。但房產先是商品後是投資品，商品本來就要講究大眾偏好的，大眾偏好本來就是扎堆的，並且交易頻次很低，這時候投資者之間博弈關係的成分很小，主要是一起抬轎子的友軍，所以跟著大眾偏好走未必收益最高，但肯定不低，而且不容易出錯。
刻意去逆向思維，除非你是交易經驗豐富的老司機，否則出錯機率極高，我都是不會在房產領域採用逆向策略的，這個邏輯在《東西情報站丨升級版》講各類房產產品的部分其實已經有提到過了，這裡我再明確梳理一遍。
那針對成都，到這裡
也可以下結論了：
1、西部地區事業發展和房產投資首選，尤其建議西部青年，如果不想去一線，那就認真考慮去成都找找機會。
2、預算不高的跨地區投資者首選，杭州雖然好，但是門檻實話說也沒比一線城市低多少，預算不足來成都更遊刃有餘，當然，上一期提到的各種準備工作還是需要做的。
3、成都房地產市場規模大，人口流入潛力也還比較大，城市發展階段比杭州更偏早期，選擇面比較廣，非要挑一下的話，略微偏次新剛需房可能好一點，比如熱點片區的緊湊兩房、小三房，總價不宜太高。
4、成都有一個個性，就是高階住宅領域新老更替很厲害，老豪宅衰退很快，可能是成都人民比較喜新厭舊吧，我也不瞭解細節原因。總之投資儘量避開大面積的老豪宅，自住倒是可以，低成本換一個好的居住環境，就是很容易漲不動，這你要自己想清楚。
5、成都新房限價的嚴格程度僅次於深圳，新房二手房價格存在倒掛，所以能搖號新房的話，就去試試。
這裡我發現二線城市兩篇是講不完了，反正我們還是以內容為主，不對長度做出刻意限制，後面繼續再講剩下五座城市，那我們下期再見。
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