各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
10 月 11 號的時候，深圳所謂的特區成立 40 週年“大禮包”正式落地了，檔案涉及的內容非常多，我們放到後面一線城市裡面講到深圳的時候再來詳細解讀，大家不必心急，這是一整套長期發展戰略，效果檢驗的時間維度會非常長，跟中短期的房價可以說基本上沒有任何實質性關係，不影響你的當下決策。
目前網路上有一些朝房價漲跌方向的解讀，我認為太過刻意了，多少有些屁股決定腦袋，至於什麼小產權批次轉正之類的猜想，更是胡說八道，這個我可以把話說死，絕對不可能。
所謂發展戰略，就是著眼於發展的，房價只是發展的結果之一，格局要放得稍微大一點，這個發展還不單純是深圳的發展。
大家注意到沒，總書記第一站去的是潮州，這也是兼顧發展平衡、堅持群眾路線的體現。潮州這地方說是在第一大省廣東，但實際上經濟水平、發展水平是比較低的。一個地級市，經濟總量還不到我老家崑山一個縣城的 30%，人均 GDP 僅全國平均水平的 60%，簡直都快成環珠三角貧困帶了，雖然還不至於要納入扶貧工作，但是確實很長時間受重視程度都不高，讓深圳向東去借飛地，也是希望能夠對粵東這一片有所帶動。
然後我們進入今天的正題，還是繼續講強二線城市。
一、蘇州僅次於杭州、成都
江蘇作為唯一擁有兩座強二線城市的省份，本身也非常特殊，省的概念很弱，而各個地市的概念很強，網路上大家都戲稱為“大內鬥省”，這背後一定程度上跟江蘇內部發展相對均衡，各地市整體都比較強的格局有關。江蘇省內沒有一家獨大的情況存在，南京作為省會，經濟和人口規模都不及蘇州，蘇州雖然是個經濟大市，但地級市畢竟政治重要性相對偏低，周邊整個蘇錫常地區發展也都很好。
所以我之前講弱二線的時候也提過，華東這些地級市都還過得去，你如果生活在附近，預算有限且不想跨城，那在當地投資也不是不可以。
具體來說蘇州，蘇州我排在了第二檔，僅次於杭州、成都。
蘇州的政治重要性不高，也缺乏大省省會那種強悍的醫療、教育等公共服務資源，不過基礎教育很好，重點是民營經濟非常發達，是江蘇真正意義上的經濟重心，產業結構很豐富，工業尤其強，是我國重要的中高階機電產業基地、輕工業基地，商業、服務業發達，網際網路、醫療醫藥這些近些年的熱門產業也有分佈，唯獨就是受限於城市級別，所以金融產業沒什麼地位，這個屬於沒辦法的事情。
蘇州的整體富裕程度和收入水平，實際上不輸杭州，只不過在阿里這種頂級收入的工作崗位方面可能比杭州差一點。房產方面的購買力很強，市區房價跟杭州差不多，好點的房子四五萬每平方米是常態，而縣域房價比杭州郊區還要高一些，像崑山這種下屬的縣級市，好一點的房子要每平方米三萬上下。而且蘇州整體的戶型還比杭州要大，到了縣域就更大了，崑山一套大三房要搞到 120-150 平方米，總價動不動就奔三四百萬去了。
所以看出來問題沒？蘇州的優勢是基本面很好很穩定，簡直四平八穩，從來沒有出過比較大的問題，劣勢也恰恰在這裡，太穩定了，產業結構合理，但是工業佔比高，發展比較線性，缺乏高能級產業的爆發力，帶不來跨越式發展。
而且蘇州這個地方一直就富裕，各方面條件度很好，房價也一直都很高，所以很高的基礎價格加上又不能預期很高的爆發力，這樣的背景決定了蘇州是一個非常穩妥，但是收益想象空間可能比不上杭州、成都以及一線城市的選擇，用股票的話來說就是高機率中賠率。
而且作為一個地級市，蘇州的理解難度是要比省會城市大的，建成區和人口的佈局比較散亂，五區四縣相互間連線不緊密，而且差異也比較大，像我老家崑山，說是蘇州下面的縣，實際上產業結構和通勤設計是跟著上海跑的，縣城內部分各區差異也很大，外人要搞明白比較困難，這個倒不是說蘇州不好，只是投資決策難度有點高，需要的工作量會比省會城市和直轄市都明顯要大。
所以不是在蘇州地區生活的話，不太建議優先去蘇州投資，要去的話，也儘量就在市區轉轉，不建議去研究縣域，難度高但收益並不會更高。
二、政治地位高、房價偏高、民營經濟活力欠佳的南京
我們再來看南京，南京被我排到第三檔去了，差距在哪裡呢？
南京跟蘇州的情況正好是完全相反——政治地位比較高，東部戰區駐地，並且由於安徽和山東沒有超大型城市，一定程度上南京可以說是蘇皖加魯南地區的政治文化中心，南方很多國企總部的駐地，高校和高等級醫院非常多，公共服務資源豐富，基本上算是北京、上海之外最豐富的了。
多說一句，南京還真是個看病不算難的城市，醫療水平也不錯，附近有需要的朋友不一定要去上海湊熱鬧，可以去南京試試。
另一頭，南京的民營經濟實話說在華東算差的，這導致南京購買力很依賴體制，體制外的中高收入人群就比較少，你去南京找找工作就可以感覺出來，體制外的中高收入工作不好找，想自己做點生意也不如蘇州、杭州來的容易。
加之，南京的傳統核心城區是比較小的，而體制內的單位以及依附於體制的一些企業，分佈上又會相對集中一些，所以中高階這塊的需求非常集中，就是圍繞機關單位分佈展開，把南京核心城區的房價推得非常高，比杭州、蘇州都要略微高一點，奧體等一些地方的價格幾乎都快要趕上一線城市了，這也是我把南京排的比蘇州低一檔的原因，確實是貴了點。
當然，體制內有體制內的好處，這個不用我說大家也清楚，但終究現階段的我國，市場經濟是大頭，體制內優勢主要在於穩定，下限有保障，但收入上限的空間是不如體制外的。體制外從微觀上來看，可能很窮，也可能很富。
但是從宏觀上來看，總有一定數量的人是很富裕的，不管具體是誰，而他們產生的中高階購買力，會比體制內更有想象空間。所以結合價格偏高，且體制外民營經濟活力欠佳的情況，南京我給的優先順序是比較低的，價效比不算高。
不過南京倒是有一個很特殊的點，就是學位房，比別的城市的學位房都要特殊。
眾所周知，江蘇高考難度高且競爭激烈，同時江蘇的基礎教育又很強，但不巧的是，這有一個例外，就是南京，南京的基礎教育在江蘇算弱的，這種情況很罕見，省會的基礎教育打不過一群小弟，但反正它就是發生了。
同時南京又特別喜歡搞教育減負，結果蘇南蘇北一堆地市全部在高強度軍備競賽，而南京在摸魚，差距就更大了。所以這樣的背景逼得家長們拼了命要去搶少數頭部學位房，競爭激烈程度比我熟悉的任何一個其它城市都要高，這就造就了南京學位房持續的超高熱度，所以非要去南京湊熱鬧的話，就湊這一堆吧。
三、華中唯一的強二線城市武漢
接著來看華中唯一強二線城市武漢，排在第二檔。
武漢，或者說整個湖北的六千萬人，由於去往華東、華南的交通都非常便利，物理距離和心理距離都不遠，導致在過去很長一段時間裡，人口流失情況在全國都屬於最嚴重的。雖然武漢本地高校雲集，但很難留住人，直到近幾年，得益於國家的有意引導，壓住一線發展二線，情況才有所好轉。
武漢的歷史經濟底子弱於華東地區，但強於成都、重慶，傳統來說，產業結構偏重工業、重資本，但利潤率不高，收入水平一般般，且落後產能佔比不小，在前幾年的去產能當中受到了一定影響，所以歷來武漢並不會給人一種很富足的感覺。
直到近些年，隨著全國公路、鐵路基建的加強，陸路運輸成本下降，結合沿海地區的產業轉移，輕工業和機電類產業開始有所加強，受益於自身高校的人才基礎，通訊產業、軟體產業和網際網路產業等發展也比較快，當下的產業機構並不弱。
那為什麼武漢排序要比成都低一檔呢，就是差在潛在人口資源和城市地理條件上了。傳統上大家都覺得武漢三鎮規模很大，實際上這已經是一個錯覺了，現如今無論是城市建成區規模還是常住人口規模，武漢都已經明顯低了成都一頭，近些年人口流入情況也不如成都。
加之，武漢號稱千湖之城，又被長江分割，整個城市的佈局被江河湖泊搞的支離破碎，導致城市基建的成本和難度偏高，交通效率偏低，對發展也形成了一定阻礙。可能有的人聽過“滿城挖”這個稱號，最初指的就是武漢前市委書記阮成發，武漢人民其實也不是在埋怨阮書記，而是武漢確實挖起來比較費勁，工程進展比較慢，這一點我在武漢待了四年多深有體會。
當然，這只是一種相對的劣勢，不是說武漢有多差，而是成都作為西部唯一純平原大城市，能夠匯聚整個西部的資源，條件實在太好了。總的來說，武漢不差，在這個大城市圈發展思路佔主導的階段，武漢毫無疑問是中部唯一核心了，發展空間是有的，目前房價也不算高，沒有蘇州那麼高的確定性，但是潛在想象空間是要比蘇州大的，屬於中機率高賠率的選擇，你要是生活在中部地區，那武漢應該算是一線以外的第一選擇。
多提一句，武漢由於交通效率不高，加之城市歷史悠久，漢口雖然底子好，但是包袱重，部分老城區發展一直非常費勁，房價長期大幅跑輸，不建議抱著一種尋求補漲的心態去選擇這些區域，老樹發新花的難度太大，機率太低，武漢投資還是優先選擇交通情況比較好的次新片區。
還剩下第二檔的重慶和第三檔的天津，限於篇幅，我們留到下一期，講完之後我還會再補充一下鄭州和三亞的情況。我之前提過，鄭州未來有機會躋身強二線，而三亞雖然經濟規模很小，但是具有消費和資金方面的特殊吸引能力，評論區也時常有人問起這兩座城市，所以我也單獨講一下。
那麼我們下期再見。
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