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又到週五，今天我們按計劃來詳細聊一下小產權和回遷房。
小產權這個東西，我先幫大家把概念和認知統一一下，這塊市場比較亂，而且也算不上特別主流，很多聽眾可能有點懵圈。
1、小產權，實際上就是沒有產權，沒有一個在國家法律意義上、制度設計上被認可的個人產權，不能去國土局產權登記中心過戶，這一點請一定要認識清楚，是完全沒有個人產權，而不是不完整的個人產權，從踏入小產權的那一刻起，嚴格講，你就進入了規則允許的邊界之外了。
2、這種所謂小產權的根本來源，實際上是農村土地使用權，制度設計上，我國的農村土地歸集體所有，村民人口個人只擁有使用權，農村土地使用權只能在村集體內部流轉，不能交易給外人，且必須地隨房，也就是土地上蓋的房子不能單獨轉讓。
3、但實際在市場實踐過程當中，這種流轉操作的物件已經大規模突破了村集體的限制，說人話就是已經普遍賣給外人了，這個現象在嶺南地區尤其常見，也就是兩廣和海南，主要是因為嶺南地區的城市發展把很多農村包進了城市，但又沒有及時透過政府徵收來改變土地性質，所以就成了所謂的城中村，土地性質維持在農村土地，但經濟價值已經納入城市軌道，巨大的經濟價值催生了嶺南人民的主觀能動性，市場走在了規則前面，突破了邊界。
4、理論上講，嚴格來說，這種交易行為可以算是違法的，但實踐過程中，一般並不會用法律來加以打擊，原因很簡單，一交易規模太大，二這本來就是制度滯後的客觀結果，那是不是就可以高枕無憂了呢？也不是，不受到法律打擊，但也不被法律保護，這種交易是一種純私下行為，任何所謂的律師或者村委的介入，都只是一種形式而已，不具備真正的法律保證，真出了問題不怎麼頂用，所以交易的風險性是客觀存在的，糾紛也比較多。
這四點應該足夠你對小產權這個事物形成一個比較完整的初步認知了。從這四點當中，應該能夠明白某些城市當中那種所謂的“使用權房”其實不是小產權，而是不完整的個人產權。使用權房主要是兩類，一類是歷史上的集體住房在市場化過程當中被遺漏了，沒有轉成紅本，成了個人使用權房；另一類是上海特色，歷史上那些前租界的老房子，最典型的就是前法租界，這些老房子也沒有個人產權，但是擁有個人使用權。
這兩類實際上還是受法律保護的，只是產權上有點不完整。
前者那種歷史集體房子，各個城市的情況不一樣，有的能過戶，有的不能，但整體這個是很小很非主流的市場，所以一般不必關注。
後者上海那些前租界的老房子是可以去國土局產權登記中心過戶的，沒有完整的不動產證，但有個使用權房卡，這東西是合法合規、受法律保護的，這市場在上海還不小，因為這些房子本身存量比較大，然後地段位置又非常好，同時歷史建築，有一定特殊的商業和文化價值，所以買賣一直很活躍，你要是對這類產品有興趣，可以放心大膽去買。
只是有兩個缺點，一是沒有金融屬性，不能貸款，二是這房子是歷史遺留的，所以完全非標準化，每套房子都不一樣，定價就比較困難，所以要求參與者很專業，花很多工作量去研究去對比才行，否則很容易當冤大頭。
我們接著說真正的小產權，小產權市場最繁榮的就是深圳，其次是廣州、東莞、佛山等廣東城市，再次是三亞和海口，除此以外的城市，不是很建議關注小產權這個東西，當然，不排除還有些城市可能是我不夠了解，超出了我的能力範圍，那這個你就得自己判斷了。
我以深圳市場為例講解小產權的具體情況，其他城市大體邏輯相通，細節略有差異。
從深圳市場來看，小產權主要分成兩類，一類叫做統建樓，另一類是農民房。
1、統建樓
什麼叫做統建樓呢？深圳有大量城中村，裡面房子都是一棟一棟的農房為主，但由於身處城市，土地價值極高，並且乘上了深圳早期發展的東風，所以整體來說，無論是村集體，還是村民個人，經濟條件普遍是比較好的，雖然沒有網上渲染的那麼浮誇，但是也遠非一般意義上的農村可以比擬。
在這樣的經濟條件基礎之下，為了改善居住條件，很多村集體都會在集體土地上蓋樓房，然後分配給或者以很低的價格出售給村民居住，這種房子基本上蓋的跟商品房差不太多，戶型會比商品房蓋得更大一點，具體品質好壞差異基本取決於這個村的土豪程度和辦事能力，少部分蓋的比普通商品房還要好，當然也有比較差，一看就是野雞施工隊蓋的。這類統建樓存在很多對外出售的情況，有的是村委蓋多了，拿一部分出來賣，這種情況在 2010-2015 年期間比較多，後來逐步被禁止了；有的則是村民個人行為，拿自己家的出來賣，也就是二手房交易 年後主要是這種方式。
價格水平分為兩個階段：
那麼綜上，小產權是不受法律保護的，但其中統建樓是風險相對比較低的，我就只能把話說到這裡了。不過要注意，所有小產權都不存在貸款的，全部都是全款支付，村民可能可以在當地農商行獲得一些特殊性質的貸款，但是外人就不用想了。
另外，可能有人會問轉正或者拆遷的問題。
首先，轉正，雖然統建樓的建築形態非常接近商品房，但是大規模轉正這個事情，不可能。如果有人跟你說能轉正，那我建議你先分辨下這個人是不是想立刻賣一套房子給你。為什麼不可能？因為沒有相應的制度框架、法律基礎和利益分配解決方案，所以也就沒有可執行性。而且也沒有轉正的必要，不管什麼產權性質，在發揮居住功能方面都是一樣的，政府何苦去趟混水呢？
其次，拆遷更加不可能，這些都是蓋了沒多久的高層建築，未來使用年限會跟商品房差不多的，在可預見的未來都不可能拆遷，不要瞎想。
總之，就是不要奔著轉正和拆遷去考慮統建樓，這屬於做白日夢。
2、農民房
然後我們來看第二類農民房，其實這個應該才是大部分人認知當中的“小產權”。
嶺南地區的城中村是全國最多的，而深圳其中規模最大的，據不完全統計，有 49 萬棟，注意是棟，不是套。平均來說，一棟樓倒也不會太大，主流的在兩三百到七八百平米之間，也有極少數很誇張的，搞到十幾層高，幾千平米。深圳有超過一千萬人是住在這些城中村農民房裡的，佔總人口比例一半以上。
需要注意的是，深圳的城中村有一點區別，就是因為市場規模很大，所以其實運營管理要相對成熟很多，雖然沒法跟商品房比，但比起全國其他地區來說，還是會好很多，不至於太過髒亂差，各種基礎設施相對完整，可能還說不上完善。對於剛畢業的年輕人或者中低收入人群來說，還算是一個過得去的生活環境，我也有意去住過一些城中村，反正就是湊合能住吧。
客觀上，這種城市形態確實給深圳提供了一定的低成本居住空間，對於控制城市人力成本有一定階段性意義，但是注意，也不要去過度誇耀這種城市形態。我發現現在存在一定這種聲音，尤其是在深圳本地，有點過於自我感覺良好，以至於把這種過渡性的狀態當成了一種了不起的市場化成果。
要明白貧窮不是社會主義，深圳是全國 GDP 第三城、經濟特區，現在又是社會主義先行示範區，深圳花這麼大力氣搞建設搞發展是為了什麼？是為了讓一半人住城中村嗎？當然不是，是為了要讓所有人都過上儘可能好的生活，只不過發展節奏太快，有些問題被落下了，沒有能夠畢其功於一役，所以有了這種過渡性的城市形態存在。但最終，這些早晚都是要成為歷史的。
所以城中村一直以來都是深圳舊改的重點所在。評論區經常有人問我舊改的問題，這個事情要分開來說。
全國範圍內，棚戶區的改造高峰早就過了，所以大部分城市的舊改、棚改都是針對紅本房了，也就是商品房或者已經轉成完整產權的歷史非商品房，這類舊改、棚改有沒有投資價值其實基本上取決於你的資訊及時性，你要是有很及時的一手資訊，可以提前介入，那當然是有利可圖的，但是如果是市場上已經充分消化了的 N 手
資訊，那其實也就是個市場平均回報率，發不了財的。
而深圳不太一樣，深圳的商品房舊改、棚改是非常非常少的，而且進度非常非常慢，掰著手指頭數也沒幾個專案，目前看在可預見的未來也沒有明顯加速的預期，因為政府主要的舊改重心在城中村上，緊迫性和可舊改的空間都遠遠大於商品房，已經立項的城中村舊改專案是天量。所以農民房投資當中有很大一部分是奔著舊改去的，也就是所謂回遷房投資。
具體來說，農民房的買方可以分成四類——
1.分割套利
整棟買下來，包裝之後重新分割出售進行套利，曾經有段時間流行過，不過立刻受到了重點打擊，現在基本上絕跡了。
2.自住
當時不是買整棟，而是買小間，我沒見過買整棟農民房來自己住的人，這屬於神仙行為。這種所謂買來自住的都是指買分割之後的小間，他們一般購買力比較弱，能夠支付的總價很有限，於是成了上一點裡面的接盤俠。現在既然分割出售這個套利行為被打掉了，那自然這種交易也就隨之不存在了。
不過這種需求其實是客觀存在的，也就是總價支付能力很弱、只有幾十萬的人，他們要如何在深圳獲取一個穩定的居住空間？還是說他們註定只能早晚回老家？那這就是深圳政府未來需要思考和解決的問題了。
3.長期收租
農民房價格整體會比統建樓再低一點，然後由於主要是整棟交易，所以買來之後重新分割改造裝修的空間很大，租金回報率可以做到 5%-10% 之間，甚至處理的特別好的我也見到過 10% 以上的。
我之前在金融主題的加更內容裡曾經提到一種用來替代理財產品，獲取穩健回報的方式，就是去買一些公共事業和銀行等領域的龍頭股，這種方式的優點自然就是省心省力，買了就不太用管理，缺點就是多少總是有一點風險的，畢竟股票嘛，總會波動，總有虧損的可能性的。
而這種買農民房改造收租的方式也可以實現相同的目的，而且優缺點正好反轉，優點是沒什麼波動，樓的價格不太可能跌，收租階段是沒有太明顯的風險可言的，而缺點就是改造、裝修、招租和管理都非常的費時費力費心費勁，一般需要業主自己親力親為，如果委託出去或者包租出去的話，回報率就會差很多。
所以這是個挺專業化甚至職業化的投資市場，而且需要的資金量也比較大，想要比較有效率的話，最少大幾百萬資金是要的。把商品房買足之後，還能有大幾百萬以上資金的人，肯定也不是普通中產群體了。
而且在開始收租之前，你還得先跨過交易環節的風險。整棟農民房是完全非標準化的，所以定價非常困難，需要很強的經驗和專業性才能對價格有所把握，避免成為冤大頭。同時這也是交易風險最大的一類模式，它的市場成熟度和穩定性不如統建樓，每一個業主都需要你自己去識別，他會不會坑你，會不會以後不認賬，或者有沒有欠外債導致房子被債主找上門等各種各樣的風險，水比較深，一般需要在對應的村裡介入比較深才能有所把握。
而且這裡面還有一個深坑，就是原始綠本的問題，一部分農民房是有一個叫做綠本的東西的，這個東西不是一個完全的產權證明，但它確實是一種歷史上的確權憑證，這個東西是不能過戶的，甚至不可查詢，所以如果你買了一套有原始綠本的農民房，那原業主完全有可能用這個綠本來反悔交易、對抗合同。
尤其是如果未來拆遷的話，以目前開發商的實際操作來看，是認這個原始綠本的，也就是拆遷之後回遷的房子會給綠本上的原始業主，而不是後來透過合同買入的新業主，那就竹籃打水一場空了，以上這些風險這些情況都時有發生。
我一開始就說了，這個市場有這個市場的利潤，但它本身是規則允許範圍之外的東西，你既然走出了規則，那也就是失去了規則對你的保護，所有風險，所有不確定性，都只能自己承擔，所以如果你要去接觸這個市場，那一定先要有這樣的覺悟。
4.等待回遷
這一般是針對已經立項的城中村舊改專案的，是目前的主流交易行為。由於深圳已經立項的城中村舊改專案非常多，涉及到非常大量的原始業主，而舊改這東西的進度是比較慢的，從挨家挨戶談判簽約，到拆除，再到新建，快則五、六年，慢則七、八、十來年都有可能，所以就會有一些原始業主想要早點套現去幹別的事情，或者乾脆就是手上體量太大了想要賣掉一些。
這類農民房的定價一般取決於專案進度，如果是很早期的話，比如談判都還沒太多進展的時候，價格就會比較低，可能是周邊商品房的四五成，等到了簽約率很高的階段，就會到周邊商品房的六七成價格，再往後到臨近簽約完成甚至開始拆除的階段，有可能會到七八成水平，總之越往後就越接近同地段商品房的市場價，這很好理解，因為確定性越來越高，等待期越來越短了。
具體交易方式，說白了就是同時在村委和舊改的開發商那邊，把拆遷合同、
回遷名單上的名字從原業主換替成你，那未來回遷的房子就直接給到你名下了。實踐當中，很多村委和開發商都是願意配合這種操作的，原因很簡單，村委可以有點經濟利益，開發商可以提高簽約率、加快進度，因為這種後買進來的業主都是奔著回遷來的，不會在拆遷談判上很扯皮，更不可能當釘子戶，人家都是看好了現有的回遷條件，覺得可以了才會來買。
這類回遷型的農民房交易有一些很明顯的優缺點：
首先優點。
1.可以破除限購，你沒聽錯，回遷是破限購的，你就算買了 1000 平，然後拆賠比可能是 1：1.1，開發商總共要返還給你 1100 平米，那比如就是 11 套 100 平米的房子，這時候就是不考慮限購問題的，11 套住宅直接全部在你名下。
2.安全性會比那種沒有拆遷立項買來收租的情況高一些，為什麼呢？因為有了村委和開發商這兩個具有一定公信力的角色介入了，尤其是開發商，它才是最後操作拆遷回遷的角色，只要它那裡不出問題，一般就是安全的，所以如果拆遷的開發商是巨頭企業，那安全性就會更好。
而缺點呢？
1.終究是有風險的，而且風險多種多樣，有可能整個專案拆遷失敗，開發商退出，有可能交易上出現扯皮，尤其是我前面提到的原始綠本問題，也有可能因為一些特殊原因而整體翻車，比如去年深圳光明新區就有一個專案整體解除交易，原因很複雜，跟土地性質和歷史沿革等都有關，可以說這裡面的風險是無法窮舉的。
2.極其佔用資金，並且幾乎不產生現金流，你需要一次性支付相當於對應面積商品房總價 5-8 成的資金，然後需要等待 4-8 年時間，期間開發商會給你支付一點租金，但是很低，一般也就幾十塊錢每平米每月的水平，只能說聊勝於無。
3.說不上缺點的缺點，就是回報率可能沒有很多人想的那麼高，我假設你是 6 折於周邊商品房的價格買入的，然後整個回遷過程中如果整體房價沒有漲，那收益就是從 6 折變成 10 折，回報率是 倍，如果專案搞了 5 年，那年複合回報率就是 %，如果搞了 7 年，那就是 %。
實際上 5 年一般是不夠的，因為就算房子蓋完了，回遷房的業主辦理房產證的進度一般是比較慢的，7 年拿到房產證是一個比較合理的預期，那對應著 % 的年複合回報率其實並不高，所以最後想要回報高，還是要依靠房價整體的上漲，所以這樣看，其實買這種回遷型農民房更像是一種繞開限購的手段。
另外多說一句，回遷並不一定回遷住宅，有可能回遷寫字樓或者商務公寓，這個務必要分清楚，拆遷合同裡面會有涉及，回遷寫字樓和商務公寓基本是沒有價值的，一定要避開。
以上就是以深圳為例解釋了小產權和對應的回遷房，其他嶺南城市在邏輯上是大體一致的，中北方城市可能會有差異，但他們的小產權市場要小的多，關注的人也少的多。
那我們今天就聊到這裡，下期再見。
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