各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
一、央行貨幣政策的時事動態
今天開始之前先講一點關於央行貨幣政策的時事動態。
最近有一段話被各種解讀，原話是：“我們當前面臨的是特殊情況，宏觀槓桿率的回升是宏觀政策支援疫情防控和國民經濟恢復的一個體現，應該允許宏觀槓桿率有階段性的上升，擴大對實體經濟的信用支援。”這段話是 10 月 14 日的時候，中國人民銀行調查統計司司長阮健弘對當下中國市場宏觀槓桿率的描述和表態，相對應的還有一個數據，就是今年上半年我國宏觀槓桿率從 245.4% 上升到 266.4%。我目前看到的各種解讀，基本上可以算是三七開，七成都是錯的，甚至有的根本就是在胡扯，最主要的錯誤有兩個：
一個錯誤是解讀成了宏觀槓桿率要失控，重回高速增長，這屬於搞不清楚基本概念。
宏觀槓桿率=總負債餘額/名義 GDP，今年為了緩解疫情衝擊和支援實體經濟恢復，整個上半年，政府和央行層面確實維持了一個偏高的負債增速，但這並不是宏觀槓桿率上升的全部原因，公式裡面還有個分母，也就是名義 GDP，上半年經濟受衝擊比較嚴重，導致名義 GDP 這個數字比正常情況下要明顯減小了一點，分母減小，那結果自然也會增大，所以槓桿率上升不全是負債上升導致的。
接下來只要國內疫情不出現什麼大的么蛾子，明年上半年的名義 GDP 增速是會偏高的，原因就是今年上半年這個基數比較低，所以明年上半年開始隨著名義 GDP 恢復正常，並且政府和央行的寬鬆措施已經逐步退出，宏觀槓桿率有很大可能是要下降的，就算不降，增速也會在一個非常低的水平。
另一個錯誤是強行腦補成了央行鼓勵大家加槓桿，炒股炒房炒昏了頭的一般容易往這個方向去想。
我可以很負責地說，阮司長沒有這個意思，她要是知道很多人理解成了這樣，估計要急忙跑出來解釋了。她的身份是調查統計司司長，做的工作主要是對資訊和資料當中反映出來的事實進行一個表述，並不帶有政策態度導向，所以不要從她的話裡面去抓政策導向。
更何況，央行目前對於流動性寬鬆和負債增長的態度是非常謹慎和剋制的，至於為什麼這麼謹慎呢？為什麼不像美國那樣下猛藥呢？道理也很簡單，就是我們的領導層還是非常清醒的，未來的日子，世界會面臨巨大的不確定性，困難和問題會非常多，所以手裡的牌會盡量打得慢一點，能抓的都儘量先抓在手裡不打出去。
這些不確定性大家也都看得到，長期的，比如中美衝突的來回往復，比如西方國家治理能力的急速下滑；短期的，比如國際疫情的持續，特別目前進入秋冬季了，新增病例又開始創新高了，而阿斯利康和強生的兩款疫苗還先後出了問題，簡直沒完沒了，看不到頭。
至於我為什麼要特意強調這個事情呢，主要是政府和央行的這種謹慎和剋制已經明顯傳導到了投資領域，今年流動性的高點出現在五月，再往後，一方面是央行寬鬆沒有持續加碼，這一點大概可以去看一下 10 年期國債利率和 shibor 利率；另一方面是實體經濟反應過來了，開始加大融資，把金融市場的流動性抽到實體經濟當中去了，導致五月開始，流動性就進入持續下滑的狀態，等到了三季度，流動性其實開始已經有點中性略微偏緊了。
所以從三季度開始，大家看到股市方面開始普遍進入調整，此前高歌猛進的醫療醫藥、消費和科技等板塊相繼回撥，這跟流動性邊際收緊有很大關聯。目前 A 股已經很少有大規模低估的板塊存在了，加上流動性條件一般，我個人傾向於短期沒有太大的機會，只能維持一些結構性的行情。
而樓市方面，同時受到了政策壓制和流動性收緊的影響，到了年中之後，各種門檻比較低、條件比較好的抵押貸款產品相繼停掉了，很多城市的房貸利率上浮比例衝到了歷史高位，最典型的就是成都，上浮完之後的實際利率已經快要接近 2013 年的水平了。這個宏觀環境也不支援樓市中短期能有什麼突出表現。
評論區時常有人會問要不要“咬牙”買房或者換房，我不知道這個“咬牙”具體是指什麼。如果是指超出能力範圍硬上的話，那我覺得不必這樣，現在不是一個單車變摩托的年代；如果只是給自己下個決心，那麼目前在負債能力範圍內，一線和強二線的買房換房我還是支援的，弱二線和三線以下暫時沒有迫切需求的話，我覺得可能可以先不用急，尤其二手房，目前偏弱勢，易跌難漲。
二、強二線城市：天津和重慶
然後我們回到正題，繼續聊強二線城市。
1、天津被排進第三檔城市
天津，我放到了第三檔。
首先我得說實話，強二線裡面我唯一不太瞭解的就是天津，我不瞭解也不敢亂說，對於天津具體的城市格局和產品選擇我給不了太多意見，主要來講一下天津為什麼被我排進第三檔的
宏觀原因。
2012 年之後，我國強二線城市普遍迎來了固定資產投資和 GDP 增速的雙高，其中最為亮眼的就是重慶、天津和成都三座城市。但是到了 2018 年前後，隨著中央對於金融系統風險、地方政府風險的重視程度提高，固定資產投資開始變得相對審慎，並且引來了一輪去偽存真、降速提質的 GDP 擠水。
這一擠就把天津給擠崩了，GDP 總量從 降到排名從第六掉到第十，今明兩年弄不好要掉出前十，同時暴露出來前期大量固定資產投入難以產生足夠回報的可能性，天津一下子落入了頹勢當中，而比頹勢更嚴重的，是不確定性，這話是什麼意思呢？
首先，天津畢竟是一座沿海直轄市，歷史底子是很好的，人均 GDP、收入水平和房價在二線城市裡都是偏高的，這個情況跟華東的南京比較類似，起點都很高。
但問題在於天津一直沒有找到自己的發展路線，既沒有一線城市那樣的高能級產業群，也沒有蘇州那樣龐大的製造業整合能力，更沒有大省省會大量聚集人口的可能性，過去的高增長對固定資產投入依賴度非常高，但大量固投帶來的效果並不是特別好。成都和重慶由於人口聚集方面的優勢，大規模固投配合人口入住和相應的產業形成，順理成章地把城市的經濟盤子越做越大，固投也產生了相應的回報，但天津這方面效果比較弱，固投的回報要差一些。
所以現在天津掉進了一種不確定性當中，繼續固投——回報不足，不繼續固投——找不到足夠的增長點，那麼路在何方？我不知道。看上去中央是不打算在天津繼續搞那麼大規模的固投了，但作為替代的增長措施我沒有看到，這種不確定性就是現在投資天津的最大問題，更何況天津的房價基數還是很高的，所以我排到了第三檔，或者可以把話說的再明白一點，是排到了強二線最後一名，甚至我還有點想把它排到鄭州後面。
不過天津倒是有一個很特殊的點，成為了一種非常奇特的投資路徑，就是教育移民。
天津歷史底子很好，加上又是直轄市，所以它的公共服務資源是比較好的，人口流入又不是很猛，人均資源就比較豐富，這導致天津公辦普通高中錄取率接近 65%，高考本科錄取率常年全國前三。這個數字可能沒有小孩的人沒什麼感覺，但頭疼於孩子教育的爸爸媽媽們就知道這裡面的分量。我說個反面例子大家就有數了，深圳就是因為歷史資源底子太弱，人口流入又太猛，導致人均教育和醫療資源吃緊，公辦普通高中錄取率才 45%。在深圳，一定程度上中考才是最大的門檻，正經高中都念不上的話，實在是欲哭無淚。
天津這個教育優勢，就導致了有一些外地家長為了小孩的未來而選擇來天津買房落戶，對於有類似需求的聽眾不妨可以考慮一下這個辦法，尤其是在北京打拼但是苦於拿不到戶口的北漂們，在經濟條件允許的前提下，把孩子弄去天津可能是比送回老家更好的辦法，退一萬步講，天津發展再不確定，也比絕大多數人的老家要強得多。
2、重慶的產業結構提升速度快
然後我們來說最後一座強二線城市重慶，排在第二檔。
重慶面積相當於 42 個深圳，沒聽錯，是 42 個，雖然行政上是作為一個直轄市，但從經濟角度，把重慶當作一個省來看是更合適的，周邊縣市跟重慶主城區怎麼都算不上是同一個城市經濟體，有些地方跟四川、湖北和陝西的經濟連線都比跟重慶主城區要大。
單就主城區來說，大概是不到 1000 萬人口，佔總量接近三分之一 億 GDP，佔總量一半左右，這個規模大概比長沙略微高一些，房價也正好比長沙略高一點。從這個角度去看重慶的房價會更加合理一些，否則很容易會得出重慶總量 GDP 高而房價低所以被低估了的結論，這種說法網路上非常多，而且也很受歡迎，因為邏輯特別簡單，特別容易理解，但實際上是站不住腳的。
為什麼這麼說呢？就是由於地理結構等原因，重慶下面那些縣市跟主城區的經濟連線很弱，人口流入也並不是特別強，而且這些縣市的整體人均 GDP 才 5 萬人民幣左右，只有全國平均水平的七成，經濟發展實際上是很滯後的，所以人口規模也不夠，人均購買力也不強，對重慶主城區的直接支撐是不多的，未必就會比成都和武漢周圍的縣市對它們的支撐要強，所以重慶在經濟上更接近一個規模偏小的省，而不是一個規模很大的市，而之前我們講過，潛在人口腹地是很重要的因素。
當然，我也不是說重慶的房子沒有價值，只是要講明白它並不比別的城市有什麼額外的低估，它的價格是能夠反映當前城市基本面的。
而重慶的優勢，在於它的政治地位和政治安排比較特殊，有一定不同於其他城市的建設意義。2012 年之後，無論是重慶本身地方領導的經濟政策，還是中央對重慶的投入傾斜，都處在一種比較有效的狀態，所以重慶的基礎設施和城市面貌改善得非常快。
這種硬體改善在承接沿海產業轉移的過程當中發揮了很大作用，重慶是所有內陸城市當中，承接電子、電器和機械等製造業最為成功的一個城市，本土的汽車和生物醫藥等產業鏈規劃的成效也比較好，目前重慶的產業結構提升速度是比較快的，可能比武漢還快一點，對比前面說過的天津，雖然重慶底子差，但投入產出的效果卻要好很多。
所以結合重慶目前比較低的房價水平，可以算一箇中高機率高賠率的選擇，在第二檔當中可能算是最值得投資的，我個人如果要選的話，四大一線和成都、杭州之外，應該就輪到重慶了。
不過注意下，重慶供應還是蠻大的，大家應該也知道，重慶某位比較著名的前領導是比較注重土地供應的，所以在重慶投資還是要挑一挑地方。整體來說，江北和渝北比較核心的區域還是最穩妥的選擇，南北兩個方向不要跑出太遠，因為價格基數不高，跑出去太遠也不會像一線城市那樣有巨大的差價。
那強二線城市的情況到這裡就全部講完了，具體投資策略和選擇之類的操作細節，我們後面在升級版的加更內容裡再講，下期補充一下鄭州和三亞的情況，以及一些產業研究方面的東西，那我們下期再見。
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