各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
到上期為止，強二線城市實際上已經講完了，考慮到弱二線城市之前講得比較簡單，然後大家問得也比較多，我就額外再做一點補充，主要就是講講鄭州和三亞的特點。
一、三線及以下城市的投資價值
開始正文之前，先回答一類問題，就是關於一些三線及以下具體城市的提問，這類問題無論是評論區還是小巴那邊都收到不少，我統一說下。
全國地級以上城市接近 300 個，扣除我定義的一二線之後，還有超過 250 個，這些城市除了極個別例外，其它的我既沒有去過，也沒有收集過資料，所以倒不是我不願意回答，而是沒有了解，實在不敢亂答，我硬靠語言組織能力湊一些似是而非的話給你也沒多大意義。
而且，如果你有的選的話，我並不建議你主動去關注這些城市，這個意思我之前已經表達過了，就是沙裡淘金的問題，只是可能說得比較隱晦，有的聽眾沒有明確 Get 到，或者可能還是不太願意對自己的家鄉死心，那今天我就冒天下之大不韙，把 250 多座城市的居民都得罪一下，把話說得明白一點。
房地產投資這個事情，一定要建立自上而下的思維，因為房地產極端依賴宏觀環境和大的發展趨勢，這一點跟股票很不一樣，股票當中有一些行業可以脫離宏觀形成自己的小環境，這個時候可以採用一定程度的自下而上。
房地產的發展，自上而下地去看，無論是發達國家的過往經驗，還是國內目前大城市圈化的現實發展思路，都指向了強者恆強、大者恒大的趨勢，絕大部分三線以下城市的發展趨勢都不會太好。鶴立雞群的可能性有沒有？有，但是很難很難，我猜不到是哪些城市，但恐怕比例上超過 5% 都很難，兩百五六十座的 5%，也就是十幾座，最多了。
那你不妨想一想，就算真有這麼十幾座城市發展得比較好，被你篩選出來的機率有多少？你有一套如何去篩選的方法論嗎？反正我是沒有，與其在這裡花心思，不如想想辦法往二線去擠一擠。
不要過多被一些自下而上微不足道的因素給迷住了眼睛，什麼總書記去潮州、 什麼京滬二線過揚州，城市發展當中這種小的自下而上的因素，每一座城市都可以找出幾個，大家都有就等於大家都沒有，很難轉化為實際的發展成果。
退一萬步講，即便你實在不想或者不能去上級城市買房，只能留在三線以下，我也真不建議你多買，滿足居住和學位兩大自用需求之後，多投資一套也就夠了，撐死撐死兩套。說句心裡話，我要是在三線以下有超過一套的非自用房，我是會賣掉的，這個意思表達得夠明白了吧？
為了進一步降低難度，針對弱二線城市，我再挑一個推薦關注的列表出來給大家，分別是鄭州、合肥、東莞、佛山、西安、長沙、寧波、廈門、大連、青島、福州、珠海、無錫和濟南，14 座城市，排名大致按照推薦程度來的。
加上 4 座一線，7 座強二線，1 座特殊的三亞，一共 26 座城市，全國大部分割槽域都覆蓋了。我的建議是，這 26 座城市裡如果有你能買的，就不要去考慮別的。實際上這些城市裡面有落戶門檻非常低的，只要你願意花點功夫，搞到購房名額並不難，價格也有很低的，對於真有心好好投資房地產的人來說，應該不難擠進去。
二、鄭州
近五年來，二線城市之間的發展速度出現了一些分化，趨勢比較好、發展比較快的有成都、重慶、鄭州、杭州、合肥等等，而天津、大連、長春等城市就相對趨勢弱一些，這個我們剛開始講城市的時候就解釋過：
在城市化中前期，大家比得是投資花錢，差距有限，而到了城市化的中後期，就開始要比運營賺錢了，對戰略選擇、治理能力、市場活力等各方面的要求都會提高，這時候出現差距在所難免，鄭州就屬於這個階段做得比較好的，超出了很多人的預期。我估計中央也是覺得有一點驚喜的，畢竟客觀講，河南整體的經濟發展情況是相對滯後的。
1.優點：戰略格局和產業定位準確
你要問鄭州為什麼會發展比較快？其實也沒什麼神奇的，就是產業定位比較務實。
河南是中國人口第三大省，接近 1 億人，但城市化率偏低，省內只有鄭州一座大城市，南陽、周口等幾個地級市表面上看人口總量不少，但大部分都分散在縣域和農村，地級市市區規模很小，不具備發展成大城市的條件。
所以戰略格局上，河南選擇了“橫下一條心做大鄭州”，這一點跟四川的選擇是一樣的，目前看效果都不錯。
產業選擇上，河南人口多，年齡結構偏年輕，人力資源豐富但教育水平不佔優勢。相對應的，鄭州選擇了最務實的工業為主，對各類輕重工業大力引進，基本來者不拒，而沒有像部分城市那樣好高騖遠，去過度奢望金融、網際網路等高能級產業，畢竟這些蛋糕不是想分就分得到的。
這兩點正好切合了過去五
年陸路運輸能力發展和沿海製造業轉移的時間視窗，順理成章地把原本外流到沿海的一部分本省人口原樣吸引回了鄭州，同時也進一步盤活了省內人口，整體效果很不錯，人口、資金的雙流入對房價推動很明顯。
很多人初到鄭州可能會覺得城市面貌一般般，商業業態有點過時，甚至有點土，這個不奇怪，不要因此而產生落後的誤解，畢竟鄭州起點不高，並且以工業為主，城市面貌和商業業態的升級還需要時間。
2.缺點：房價偏高，未來產業升級不明
說完正面的，我們再來看一下負面的和存在不確定性的地方。
一個是鄭州的房價有點走在經濟前面了，目前價格基數比較高，跟武漢差不多水平，甚至中高階產品的價格可能還略超過武漢，而顯然鄭州的經濟階段比起武漢還是要偏早期一點，並且鄭州新房的開發量偏大，市場上二手房交易的佔比比較低，流動性偏弱，這對投資鄭州的回報率和變現效率都會有很明顯的影響。
我之所以對成都特別推崇，就是因為成都在發展趨勢向好的前提下，房價基數還不高，相比之下，鄭州在這一點上就沒有優勢了，所以賠率不算高。
另一個是鄭州未來產業升級的前景存在很大不確定性，走在鄭州前面的城市畢竟還是比較多，它們的產業升級進度都要更領先，而中高階產業的市場容量是有限的，先發者佔完坑之後，後發者就比較吃虧了。
目前國內由於經濟依舊在較快發展，還有一些增量市場存在，發達國家基本上處在緩慢衰退當中，完全沒有增量，而其他發展中國家目前看也都比較菜，沒有能夠接過中國發展接力棒的國家，中高階產業的市場容量很小。而鄭州這種產業升級前景的不確定，換言之就是，收入水平大範圍提升的前景存在不確定。
基於這兩點，對於鄭州的產品選擇，我可能會偏向於市區和鄭東比較成熟區域的中端剛需房，緊湊一點的戶型，新房和次新二手房都可以，對於高價產品保持謹慎，甚至儘量迴避，實話說鄭州高總價的供應量有點偏大，未來二手房流動性堪憂。
三、三亞
三亞是個非常特殊的城市，嚴格講不應該對它進行分級，一共就不到一百萬常住人口，規模太小了。我提三亞不是說它能成為大城市或者能有什麼跨越式發展，不可能的，別說三亞，整個海南都沒有什麼產業基礎。
國家對於保護海南生態狀況的態度是很明確的，所以給的政策和規劃也都是在旅遊、消費、免稅、文化創意這些領域，從來就沒打算正兒八經去搞主流產業。
三亞的未來價值還是在旅遊服務和商業品質的持續提升上面。我知道很多人對三亞很不屑，尤其是年輕人，覺得這地方又貴又差，就是宰冤大頭的。
十年前我也是這麼想的，嚴格講這麼想其實也沒錯，確實，澳新、太平洋島國有很多自然條件和旅遊資源遠超三亞的地方，而東南亞則有很多價格比三亞便宜的旅遊消費目的地，所以非要說三亞質量不高、價效比又低的話，是沒錯的。
但是要尊重一個事實，為什麼三亞經歷了兩輪半房地產泡沫之後，依然屹立不倒，現在還保持著很高的消費水準，去的人都很傻嗎？
當然不是，消費市場是多元的，低收入人群消費市場對價格很敏感，追求價效比，三亞這個選擇確實就不怎麼樣；富裕人群，有錢有閒，可以玩得比較專業；剛工作的普通年輕人，沒錢但有想法，也願意花時間花精力，會玩得比較花。但是，增速最快的城市中產家庭消費市場，他們的核心訴求當中，對於行程和商業的便利性、舒適性要求是比較高的，因為平時工作比較累、城市生活壓力比較大，然後還有小孩要照顧，出來度假是來放鬆不是來折騰的。而且並不是只有中國人這樣，發達國家的經驗也是如此，城市中產就是這個樣子的。
我這話，二十出頭的人一般是很難認同的，我當年自己都不認同，30 歲-50 歲的人應該就比較容易接受，這很正常，不同年齡段幹不同的事情。
而關鍵在於 30 歲-50 歲的人群本來就是增長最快的消費升級市場，而三亞本身的商業化定位和目前給定的政策都是匹配這個市場的。你去查一下三亞近些年的旅遊資料會發現，遊客數量的增速已經下來了，但是人均消費額上去了。
所以【房地產】（五）裡，我一開始聊城市的時候就說了三亞會對個人消費資本有持續的吸引力。
基於以上背景，三亞並不會成為一個大城市，也不會形成大規模高流動性的房地產二手市場，投資的機率和賠率其實都不如前面那些主流一二線城市，所以三亞並不適合預算有限的普通投資者來選擇。
它適合什麼人呢——資金有一定溢位的中產或中產以上家庭，說人話就是你在一二線城市，把能用的購房名額都買滿了，然後資金還有明顯的富餘，要滿足這個條件，淨資產基本是千萬往上了。然後你要說去炒股，可能不夠專業，不敢玩那麼大，買理財，可能又覺得太無聊，這時候就可以來考慮一下三亞，這種同時帶有
投資和消費屬性的選擇，回報率預期不能太高，最好還能有相應的消費自用需求。
最後我提醒一點，三亞買房的挑選難度很高，因為產品形態過於混亂。
三亞經歷過兩輪半房地產泡沫形成到崩潰的過程，這個過程當中，早年來淘金的冒險家、野心家們，實話說開發水平有限，心態也過於投機，所以蓋了一堆粗製濫造的垃圾產品，而且很不幸的是這些垃圾產品還把很多好資源、好位置給佔掉了，導致後期進來的優質開發商蓋的優質產品，反而在資源和位置上面要差一些，這就非常尷尬了，挑選、權衡起來非常頭疼，要花比較多的功夫，我看了幾次也沒什麼特別好的想法，所以如果你有這個想法的話，一定要去實地多做工作，千萬不要看廣告買房。
到此為止，二線城市就全部講完了，長度比預期超了很多，這麼看的話，後面一線城市也短不了，我們就慢慢來，下期再見。
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