各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
又是週五加更，開始正文之前，先給大家補充點財經要聞，可以說是近期金融領域最重要的，但實際上這件事情我估計都沒多少人關注到，時事新聞就有這樣的特點，往往最吸引眼球的都是一些無足輕重的破事，真正重要的事情經常沒多少人關注。
這個事情就是 10 月 21 號的時候，人民銀行行長易綱同志在金融街論壇年會上的講話，裡面核心就是一句話：“貨幣政策需把好貨幣供應總閘門，適當平滑宏觀槓桿率波動。”
前半句，“把好貨幣供應總閘門”，明確了央行的貨幣政策會維持穩健，乃至趨向於更進一步的穩健，不會因為全球經濟環境不景氣而過度求助於流動性供給，說人話就是不要指望央行放水了，我國央行是目前全球主要國家當中最鷹派的央行，沒有之一。
後半句，“適當平滑宏觀槓桿率波動”，在【房地產】（十）開頭，我解釋阮健弘司長那段話的時候已經提到過這個問題，央行目前對負債增長是比較剋制的，明年上半年，宏觀槓桿率有可能會下降，即便不下降，增速也會比較低。
這兩句話反應到經濟當中，就是目前金融市場和房地產市場都普遍覺得流動性中性略偏緊，從現在開始到明年三季度之前，有可能會繼續往緊的方向再略微靠一靠。
具體來說，目前 A 股的估值承受了一定壓力，波動率開始明顯放大，前期積累了巨大漲幅的高估值板塊需要更加審慎對待，大盤倒是不一定會跌，因為流動性趨緊、利率上升的環境邏輯上有利於銀行業和保險業，並且一些順週期工業企業也在復甦中，這些板塊在指數當中權重很高，有他們撐住的話，大盤恐怕也下不去。
而房地產這邊，目前無論是開發商融資還是個人貸款，都收得比較緊，深圳剛把抵押貸收緊到了幾乎沒法用的狀態，成都的房貸利率也維持在高位，這麼大的限制力度下，房地產暫時是比較消停的狀態。嚴格講，對於資金實力雄厚、不太需要過度依賴槓桿的人群來說倒不是壞事，競爭對手被擠出去了，但這個群體數量畢竟很少。
雖然，股票和房地產兩大資產市場，目前都覺得流動性略微偏緊，但央行對實體經濟的態度並不一樣，央行目前認為流動性環境處在中性位置，而實體經濟的融資也比較順暢，這是正常的，資產領域是流動性偏好領域，他們巴不得流動性越充裕越好，一定程度上這是一種對估值的貪婪，央行是需要對抗這種貪婪的 年之後的美聯儲顯然就被這種貪婪給綁架了。
同時，易綱同志還有另一句話，“貨幣政策要把握好穩增長和防風險的平衡，既不讓市場缺錢，也不讓市場的錢溢位來”。這句話是在給市場吃定心丸，告訴大家不用擔心流動性過度趨緊的情況發生。這一點我認為大家可以信任央行，近幾年央行調控手法的水平是肉眼可見的速度在成長，應該不會再次出現之前去槓桿時期那種階段性過緊的情況，說人話就是，也不用擔心股市和樓市有什麼太大的風險，不太會出現大幅度的系統性回撥。
當然，以上只是我們內部的環境，需要納入考慮的還有外部環境。近期，有一個比較特別的現象，就是人民幣持續升值，但是 A 股當中的外資卻傾向於流出，這種組合不常見，一般人民幣升值週期裡，外資整體傾向於流入。
非要我猜一個原因的話，我猜可能是國外資本界對美國大選的風險有一些超預期的考慮，並因此提前降低風險偏好來做一些準備。可能是我過度臆測了，但結合美國目前日趨嚴重的社會對立，恐怕也不是完全沒有依據。總之外部環境不太好，不確定性很高。
內外結合，我總結一個簡單粗暴的結論出來：
1.對股市，適當降低風險偏好，控制下倉位。當然如果你說你神經比較大條，可以承受波動，10 個點，20 個點，甚至 30 個點都能睡得著覺，那也無所謂，畢竟也沒有特別大的系統性風險。
2.對房產，可以暫緩。目前其實一線都漲不動，弱二線及以下有些城市是在回撥的，加上貸款條件很差，不是著急自住或者上學的話，不妨可以緩一緩，觀察下。
講完目前投資市場大環境，我們進入今天的正題，繼續講剩下的產品類別，一手房、法拍房和別墅三類。
一、一手房
一手房一開始我給漏掉了，因為實際上一手、二手並不算一個產品分類，後來評論區經常有聽眾問起，尤其是有人問我是不是不推薦一手房，所以還是有必要專門講一下。
一手房，不存在推不推薦的問題，甚至我建議你考慮問題的時候，儘量去忽略“一手二手”這個點，把一手房和二手房一視同仁，專注去衡量位置交通、配套資源、產品質量和價格就可以了。
人性天然是喜新厭舊的，你買房是這樣，買你房的人也是這樣，所以如果相同位置和質量、相同資源配套的一手房和二手房賣差不多的價格，那顯然想都不用想，肯定偏向於一手房。但問題在於，現實情況並沒
有這麼簡單。
實際上，越是低線城市，一手房供給越是富餘，絕大部分人的需求在一手房市場當中就可以得到滿足，這類城市當中二手房市場往往不太成熟，二手房交易佔比偏低、流動性偏差，中介店鋪密度偏低。
這種情況下，由於流動性的巨大差異，一般一手房相對於二手房有比較大的溢價，10%-20% 那都屬於理性範圍，嚴重的甚至溢價 30%-50%，新房賣 1 萬，隔壁二手房 7 千未必能賣出去，簡直跟買車差不多，落地打七折。評論區之前也有聽眾提到，他所在的城市，一手房漲價或者持平，但二手房卻持續陰跌。
這類城市的投資價值實際上是偏低的，即便遇上一輪整體大漲，二手房也未必能按照理想的價格賣出去，而且不幸的是，從數量上來說，這類城市佔多數。所以我說盡量去忽略“一手二手”這個區別，直接去衡量房子和價格：如果溢價不高，比如 15% 以內，那可以考慮買一手房；如果溢價太高，那還是老老實實去找找二手房吧。
只要你是投資的，那到你未來要變現的時候，這房子無論如何一定是個二手房了，你一手買入時支付的高溢價，在二手賣出時並不能繼承下來，這是個很吃虧的事情，至於溢價率準確的尺度把握需要根據具體城市去調整，這個我給不了太明確的數字，不同城市情況不一。
至於你要是說你就是喜歡一手房，就是不要二手房，或者你老媽、老婆非一手房不住，那這沒辦法，你自便，這是個感性的消費偏好問題，不是一個理性的投資選擇問題。
反過來，越是在高線城市，尤其是一線和強二線，一手房供給相對並不富餘，甚至都不夠充足，那更多人的需求就需要去找二手房解決，自然二手房市場規模越大、交易佔比越高、流動性越好，這種城市一般一手房沒有很明顯的溢價，那這時候是不是可以無腦選一手房了？
也不是，因為這類城市二手房也有二手房的優勢，比如有些二手房的贈送面積特別高或者戶型特別好，目前新蓋的房子在贈送面積和戶型設計上受到的限制比較大，反而沒優勢了；再比如二手房往往把市區大部分好位置都給佔了，新蓋的房子多數集中在比較偏遠的地區，那如果原本想買在市區的，那也沒有必要刻意為了一手房而跑去遠郊。
原則上明確偏向於一手房的只有一種情況，就是部分高線城市的部分割槽域，由於單價偏高，會受到政府比較嚴厲的限價控制，導致一手房定價反過來低於周邊二手房可以成交的市場價，那自然沒道理不選一手，典型代表就是深圳和成都。
不過這種一手房都是被瘋搶的，因為你越限價就越有利可圖，越會激發更多的投資需求，所以嚴重供不應求，目前需要搖號，中籤率很低。深圳極少數熱門樓盤中籤率可以幹到 10% 以下，基本屬於抽獎活動，一旦沒抽中，耽誤了買二手房，可能反過來因為房價漲了，要付出更高的成本，所以對剛需來說，也並不是一個很理想的選擇，要不要去冒險，完全就看個人心態了。
二、法拍房
法拍房其實也不是一種產品類別，它是一種交易類別。這個類別可能有些聽眾會覺得比較神秘，或者好像很有風險的樣子，其實不是，法拍房現在非常標準化了——
首先，拍賣場所基本集中到阿里和京東兩大電商平臺，各地大部分法院拍賣資產和部分國有拍賣資產都在這兩家。各位直接開啟淘寶和京東商，在首頁就能找到拍賣入口，整個資訊公示、保證金繳納和最終的競價拍賣，全部在線上完成，非常方便、公開和透明。你也不用擔心以前那種線上下交易所可能遇到的不太愉快的現場競爭環境。
其次，目前至少就大城市來說，拍賣房的清場和交房問題已經遠沒有過去嚴重了，大部分拍賣房一般都可以順利交房。當然我不是在鼓吹沒有風險，法院是不會幫你交房的。對於普通人來說，還是有一部分法拍房會遇上老賴，導致清場交房存在困難的，這時候對於城市白領，對於文明人來說可能就比較難應付了，至於怎麼應付我也不太好詳細說這種事情，總之需要在法律允許範圍內採取一點手段。
普通人我建議直接避開有這種清場風險的房子，你多去幾趟現場，再僱一個靠譜的律師幫你瞭解一下這個房子的背景和相關案件情況，基本上就可以識別出來，有風險就果斷避開，不要去做自己應付不了的事情。
然後，法拍房現在是可以完全正常貸款的，這一點跟買普通商品房基本沒有差別，至少主流一二線城市是這樣的，中小城市有沒有不同之處，我也沒有去挨個核實，反正你問一嘴銀行或者法院相關對接的工作人員確認一下就可以了。一定要先問再拍，拍下之後如果你買不了的話，保證金是不退的。
最後給大家補充一些法拍房交易和價格方面的細節：
1.上海的法拍房是破限購的，就是不管你有沒有上海的購房資格，也不管你名下現在有多少房，都可以買。由於這個特性，上海的法拍房是有溢價的，比同等普通商品房要明顯貴，北京、廣州
和深圳都不是這樣的，都要符合限購，只有上海是奇葩。同樣中小城市我不清楚，你需要去問一下。總之如果你想買上海的房子又沒有名額的話，那法拍是可以考慮的方式，只是要支付一些溢價。
2.除了上海之外，大部分城市的法拍房相對於市場普通商品房還是有一點折價的，但是近些年由於平臺規範化，參與門檻降低了，所以湧進來的人就多了，那競爭自然就越來越激烈，折價就越來越小了。目前就廣深來說，住宅的折價已經很小了，甚至有時候市場比較熱的話，也有可能拍得比市場價還高，這就導致法拍房參與價值這兩年有所降低。
而且法拍房本身還有個問題，就是選擇比較少，不可能像普通二手房那樣讓你各種地段、各種樓盤、各種戶型隨便挑。對於自住需求來說，撞上合適自己的房子，可能性是比較低的，所以還是個偏投資的品種。
不過好處在於，法拍房這個東西冷熱變化幅度是很大的，如果市場比較冷淡，沒什麼成交量，那法拍房可以恢復到比較大的折價，甚至有的時候無人問津，連續流拍。我有個律師朋友自己就拍了一套 年市場比較平淡的時候拍下來的，南外高新的次新學位房，戶型也很好，在市場上屬於非常熱門的房子，當時折價差不多有 15%。
所以法拍房其實適合等得起的人，就是那種有錢，又不急著自用，慢慢撿便宜的人。剛需不是很合適，在合適的時間，用合適的價格，拍到合適的房子，機率極低。
3.有很多的所謂代拍公司存在，聲稱可以幫你拍到想要的房子，並收取各種費用，而且往往收費比較離譜。這麼說吧，這個行業極其不規範，以至於至少一半以上的從業者都處在坑蒙拐騙狀態，拿客戶當豬殺，可能有的聽眾看到過一些相關新聞，總之問題很多。
即便是其中少部分不坑人的，他們能夠提供的價值也非常之少，因為就像我前面所說，拍賣都在電商巨頭的平臺上進行，所以操作非常友好，甚至可以說傻瓜，至於風險把控則應該找更專業的律師而不是中介，而有清場問題的房子則建議一律避開，那麼這時候這些所謂代拍公司到底能提供什麼價值呢？幾乎沒有，最多就是像普通房產中介一樣，給你衡量一下這個房子值不值、好不好，意義大不大。
你要是想參與法拍，你就自己去學習一下，你要是屬於那種自己完全搞不了、不熟悉事情的人，那我建議就不要碰法拍，你要去找代拍公司，那很可能就是待宰羔羊，弄不好就上新聞了。
4.法拍房要參與的話，一定要注意識別下產品，現場一定要多去，背景調查一定要充分，你別真當成網購 上看看就下單了。法拍房這個領域當中，奇葩房子的佔比特別高，而且商業產權的佔比也很高，有的房子網上看看好像還行，一去實地大跌眼鏡，正兒八經比較好的住宅其實挺少的，有點可遇不可求。
5.現在銀行等機構也學得越來越精了，大部分比較好的抵押品其實都在法拍前的環節處理掉了，所以實際上很多真正比較好的債務房是在銀行等各類借款機構的手裡，但這個市場的參與門檻就很高了，需要很深的經營，如果你能找到合適的渠道也許可以撿到便宜，自己從頭去搞基本上不可能。
三、別墅
我先給結論，以我的從業經驗和對一二線城市的瞭解，我沒有看到目前中國住宅市場對別墅有任何實質性偏好，並且這種情況還在進一步惡化，大家實際上是越來越不偏好別墅。
以前經常有人會說，中國人是條件還不夠，沒錢所以住不了別墅，等經濟發展到一定階段，錢夠多了，別墅消費會爆發。聽上去是不是挺有道理的？我也覺得挺有道理的，但你要注意，這只是一個判斷，或者叫猜想，至於這個猜想對不對，那就需要用不斷發展的事實去驗證。人千萬不能形成一個猜想之後就認定了，然後脫離事實了，這就不叫猜想了，叫幻想，很多人都有這個毛病，說的頭頭是道，理由、邏輯一大堆，除了不符合事實，其他都對。
那事實是什麼呢？
事實就是，就一線和強二線城市來看，別墅無論是新增開發量，還是在住宅交易當中的佔比，抑或是成交價計的相對於市場大盤的漲幅，都很弱，並且越來越走弱，且不說中低端市場，這本來就不是別墅的主戰場，即便是高階市場，也在走弱，走強的是市區帶有豐富商業資源和公共資源的高層現代豪宅，用我們的話說叫大平層，在國外叫
這裡注意個細節，一定是以成交價計的漲幅，不能是以掛牌價計，因為別墅很多業主都是不差錢的主，也比較自我中心，經常會掛一個巨高的價格，也賣不掉，甚至都沒人看，一掛掛幾年，導致看上去好像價格很高，其實也就看看而已。
以中國最成熟的別墅群——上海西郊和東郊為例，入住率大概是六、七成，這個水平已經不低了，但這些都是十幾年乃至二十年的老別墅了，更替了這麼久了，入住率自然會上去，相對於周邊高層來說還是明顯偏低，而像深圳很多樓齡 5-10 年的別
墅，入住率也就在一半左右徘徊，一直上不去，流動性也比較低，換手率大概就是高層的三分之一到一半，買和賣的需求都不旺盛，所以交易對接的難度比較大。
而弱二線及以下城市，情況是不是也一樣呢？說實話我沒有去充分驗證，我可以給你一個外推猜想——弱二線及以下城市，二手房流動性本來就偏弱，一個高總價細分市場大機率流動性會進一步減弱，乃至部分失去流動性，能夠成交的價格自然也就很弱。這個猜想你想驗證的話，也很容易，只需要去跑幾趟中介地鋪看看對應的樓盤就能知道個大概了。有了解的聽眾歡迎在評論區說說自己知道的情況。
在這樣的事實背景下，投資角度我不建議選擇任何別墅類產品，總價偏高，以成交價計的漲幅偏弱，流動性差、交易相對困難，實際入住率偏低，需求端偏好趨勢走弱，看不出任何優勢，更何況國內大部分所謂別墅，其實都是一些牽強附會的畸形產品，小聯排和疊層特別多，說是別墅，其實就是把複式戶型從高層搬到地上，根本沒有別墅應該有的空間和資源。
至於你說你就是想買個別墅自己住，那還是那句話，這是你的消費偏好，不是投資判斷，你大可以根據自己的偏好去選擇。
至於為什麼會出現這樣的情況？我也只能給出一個我的猜想，想驗證的話需要很大規模的社會學工作。
我的猜想是可能跟現代生活方式的關係比較大。現代生活當中，人們其實越來越多地依賴於商業資源和公共資源，你的很多生活組成部分都轉移到了這些外部空間當中去，比如餐飲、聚會和休閒娛樂，越來越懶得自己折騰，尋求快捷的商業服務，比如教育，尤其是小孩教育，嚴重依賴機構，比如接待，不管是私人還是商務，在家接待的情況是越來越少。
你在家的行為是減少的，在外部空間的行為是增多的，這跟城市空間成本有關，跟商業化程度提高有關，跟生活節奏加快也有關。總之這樣的背景之下，家的內部空間趨向於簡化，而對外部商業資源和公共資源的依賴趨向於增強，那顯然，這些都是市區高層住宅的優勢，別墅的劣勢。
以上猜想，我可以想到會有很多人有不同意見，甚至是一些帶有批評的不同意見，你有的話，可以保留這些意見，反正我也確實沒有去系統性的驗證過這個猜想，這不是很重要，我們還是重點關注別墅市場的基本事實，畢竟投資不是社會學研究，並不需要知道所有的為什麼。
以上就是一手房、法拍房和別墅的情況，後面還剩下寫字樓、商鋪和學位房三個類別，如果還有什麼我遺漏的主流產品類別的話，大家可以在評論區提一下，注意是主流的，太小眾的市場就不講了，我也未必瞭解。
那我們下週再見。
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