各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們來給購房中的產品這塊收個尾，說下寫字樓和商鋪兩個類別。至於馬雲和螞蟻集團的問題，我看評論區大家似乎比較感興趣，那我就放到 10 分鐘的版本里再多講一期。
另外我提個醒，大家不要在評論區裡面討論或者提問有關個股、倉位和買賣時間點的問題，嚴格來講，在一個非投顧平臺談論這些是屬於違規的，我也不會回答的，否則可能會給平臺帶來不必要的麻煩。下面我們進入正題。
一、寫字樓
這個問題一二線城市的朋友問的比較多，低線城市的朋友一般不太會關注到寫字樓，因為那些城市根本就不會有多少正兒八經的寫字樓，這個特性是跟寫字樓所承載的功能相對應的。
寫字樓裡承擔的是大規模腦力勞動，包括技術研發、工程開發、金融管理、創意設計、商業策劃、商務服務等等，這些一般屬於金融、IT、高科技、文創等能級比較高的產業，或者是普通企業當中的核心部門，比如機電類企業的研發、財務和銷售，這些一般也都部署在企業的總部或者區域總部。
這種功能定位就決定了，寫字樓在空間分佈特性上是高度向一二線城市靠攏的，即便有些中小城市本地可以誕生出一兩個或者幾個很大的企業，乃至巨頭，往往也會變成自建自用的情況，你看宜賓五糧液的那個大酒瓶子總部就知道了，形成不了規模化的公開寫字樓市場。
那麼基於這個特性，是不是一二線城市的寫字樓可以投資呢？沒這麼簡單，寫字樓這個市場還有幾個很不友好的特性。
1.產權結構半封閉，說人話就是，好的寫字樓買不到，買得到的寫字樓好不到哪裡去。
國內最好的寫字樓，要麼是巨頭企業自用的總部，比如騰訊濱海大廈這種；要麼頂級開發商自己持有自己運營的專案，比如各地的嘉裡中心；再或者核心國有資產以及國家規劃的一些重點園區，比如陸家嘴和深圳科技園，這些基本上都是不賣的。你可以自己想一下，像嘉裡、華潤這樣的一線商業專案開發商，什麼時候會把樓拿出來賣給散戶？而且這也不是國內獨有的情況，國外也一樣。
寫字樓這個東西，想要搞得好，一半靠設計建造，另一半靠招商運營。
因為一方面，寫字樓如何招商是一門大學問，想要找到承租能力強、經營穩定可靠的大客戶，需要長期積累的商業運營能力和資源關係網路，這隻有專業的商業運營商可以做到，普通人連門都摸不到。
另一方面，越是出得起租金的企業，對工作環境、商務品質的要求越高，對各種商務服務的要求越多，這也需要專業的商業物業管理公司才能做到，投入的人力和成本非常高。
一個寫字樓一旦把產權賣散了，那麼以上這些專業的集中招商和高成本的物業管理都將成為不可能。你千萬不要覺得什麼業主為了自己的利益會聽從運營公司的建議，這只是一個聽上去有邏輯的猜想，但完全不符合事實，類似的悲劇上演過無數次。
不要去挑戰人性，眾口難調、各懷私心並且缺乏專業性的業主們會親手毀掉一棟高檔寫字樓。所以目前別說高檔次的寫字樓，就是很多普通檔次以及政府產業園那種平價檔次的寫字樓，只要開發單位有心想要運營好，就很少會拿出來賣。
而以上這些，恰恰是租金最高且出租最穩定的產品，以北上廣深的頂級寫字樓租金為例，每平米每月的租金可以達到 400-1200 元，即便不是頂級產品，只要集中招商管理，一般租金也會偏高。
那麼問題來了，你能買到的寫字樓是什麼樣的？是不是造的很爛？或者很低端的？並不是。
實際上拿出來公開銷售的寫字樓，大部分硬體並沒有問題，甚至有一些做的很高階，也正是因為硬體很高階，所以營銷上面可以吹出花來，導致賣出去的溢價非常高，一手業主深度套牢，比如深圳這邊前海和寶中的某幾個寫字樓專案，還都是知名開發商的產品。
因為前面說了，一半靠設計建造，另一半靠招商運營，現在核心問題就在這後一半，這種直接散賣的專案一般就是兩種情況：
一種是這個開發商只是個單純的開發商，不是個商業運營商，他沒有後續招商運營的能力，那自然只能賣掉拉倒，比如深圳前海的某某金融中心；
另一種情況是，開發商也是運營商，他有能力，但是他們內部專業的商業研究團隊核算下來，可能覺得這地方的條件去花力氣運營不划算，或者現在趁著某些概念和市場熱情直接高價賣掉的收益比長期運營更划算。總之就是他有能力但不想去運營，比如深圳寶安中心區的某某時代廣場。
這種買散之後，常見的劇本就是，由於小業主招商能力不行，所以空置率偏高，商務氛圍不好；由於空置率高，進一步導致業主病急亂投醫，亂招租客，弄進來一堆皮包公司，乃至騙子公司，或者是一些對中高檔寫字樓環境不太友好的小公司，比如電商和服裝，再或者一些比較 low 的比
較不負責任的二房東。
一方面這些租客穩定性不好，一年換一兩輪是很常見的，另一方面這些租客也容易進一步降低寫字樓商務環境和氛圍，導致更招不到好租客，進入一種負向迴圈。
一旦掉進這種負向迴圈，基本上就不太可能再走出來了，因為走出來需要完全出清，然後從頭開始，這對分散的小業主來說是不可能的。那這時候這個物業就只能在一個社會平均租金水平當中運作了，沒法獲得商業運營的溢價。
你可能會說，平均租金也可以，反正租金總是要漲的，恐怕沒這麼簡單。
2.這就涉及到第二個不友好的特性——國情背景和時代背景。
（1）國情背景
國情背景就是，我國寫字樓宏觀上是明顯供應過量的。
為什麼會如此明顯的供應過量呢？這是地方政府考核標準和主觀能動性的結果，對於地方政府來說，最有成績的事情自然就是把產業搞起來，大家都有工作有生意有錢賺那是最好的。
那搞產業，在之前的房地產和經濟發展的關係當中我就已經解釋過：
第一階段是投資基建，把硬體基礎搞起來，就是“七通一平”，然後賣地蓋各種寫字樓，或者政府自己建產業園；
第二階段是招商引資或者自己培養企業，總之就是運營管理，而顯然，前者更容易，大家都會做，也都做起來了，而且出於各地的競爭關係，都做得有點過猛。這就導致了我國各級城市，商業辦公類的物業幾乎都偏過量，即便是一線城市產業這麼密集，大企業多、創業機會也多的地方，寫字樓依舊是供過於求的。
以深圳為例，當下存量，和在建以及已規劃未建的增量，兩個指標，都是世界第一，你沒有聽錯，就是世界第一，深圳的寫字樓比北京、上海、東京、紐約都要多。
你可能可以看到一些報告上說深圳不是第一，那是因為幾大機構的專業報告一般都是針對嚴格標準下的甲級寫字樓，深圳這個城市比較實用主義，所以有一大堆寫字樓的硬體標準不高，夠不上甲級，沒有被算進去。所以雖然深圳民營經濟極其發達，中國近些年很多民用領域的產業發動機都在深圳。
但深圳寫字樓租金不高而空置率高，租金相對於全球同級別城市大概在 3-6 成水平，空置率前幾年徘徊在 10%-20% 之間，今年已經破 20% 了，而理想空置率應該在 3%-5% 之間。北京、上海比深圳好一點，但比起國際同行也是差不少。
客觀地講，這對產業不是壞事，我國寫字樓過量的情況造就了寫字樓租金偏低的局面，壓低了商業執行成本，但對寫字樓投資肯定是壞事。
（2）時代背景
而時代背景是什麼？大家想一下疫情，應該能夠猜得到，就是分散式辦公的衝擊。
分散式辦公是一個 4G 時代就已經完成了硬體準備的事情，我們早就有了這麼做的條件和基礎，只不過人都是有慣性的，不是當下很有必要的事情，往往不會太主動去改變。
但疫情把所有人都給悶家裡之後，大家發現，原來對於不小一部分工作來說，分散式辦公也沒什麼問題，這一點由於國外疫情更嚴重，所以他們體會得比我們更深，大家也可以看到美股當中那些做線上辦公、線上會議的股票漲成了什麼樣子。
而且即便沒有疫情，在我國通訊網路基礎設施、各種平臺設施越來越完善的今天，各種創業和小生意本來就在越來越個人化、原子化，這樣的商業業態對寫字樓的依賴度也是下降的。
所以整個短期和長期時代背景對寫字樓就是有點負面衝擊，我國都已經算衝擊不嚴重的了，因為畢竟經濟還有增量，疫情也控制住了，國外的情況會更頭疼。
最後，寫字樓作為商業產權，他的交易稅費很高，它還有貸款只能五成十年的限制，甚至有的時候會被停貸，這兩點對於二手流動性是很大的殺傷，而且未來如果房產稅要落地的話，商業產權幾乎一定先於住宅，而且可能稅率還比住宅高。
好，那我們總結一下：
a.散戶基本上買不到好的寫字樓；
b.國內寫字樓宏觀上供過於求；
c.時代趨勢上對寫字樓有一些負面展望；
d.持有和交易的成本高。
那麼，我都把話說到這裡了，你覺得還有多少理由要去買寫字樓呢？
而且，說句實話，我覺得來問我寫字樓的人，一般也沒有富裕到錢在住宅上花不完。你要是真的實在錢太多，住宅名額都買光了，還是花不完，那我覺得關注下寫字樓也算情有可原，但如果你沒有富裕到這個程度，那我建議你就專注住宅，把寫字樓這事情徹底忘掉。
對於錢實在花不出去的朋友，如果你真的想考慮寫字樓，那我建議你避開一手，普遍來說一手寫字樓的溢價極其離譜，一般會比同地段的商務公寓高，甚至比住宅還高，但二手又比兩者都低。深圳這邊情況最嚴重，有的寫字樓一手買入，等交樓以後，二手想賣，八折
都成交不了。而且要注意，由於高稅費和貸款利息的存在，如果八折賣出去了，不是虧兩成，是虧接近三成。
要買就嘗試去成熟的商務地段找找二手寫字樓，可能看著不怎麼高大上，甚至有點 low，但這種一般價格被充分消化了，沒有明顯溢價，你就算買個高大上的新樓，沒有專業運營的話，幾年後也就不怎麼高大上了，所以還不如上來就把溢價砍掉。
而且價格低也使得租金回報率會比較高，適當挑選一下的話，5% 以上是沒有問題的，商務環境成熟，空置率也會相對低，對於大資金來說，沒地方去，找個地方純收收租可能也算一個選擇。
二、商鋪
然後，我們來看另一類商業物業——商鋪。
首先，給大家交個底，這類別，我不懂投資選擇的細節，此前所有類別我都懂如何選擇，只有商鋪不懂，因為商鋪的選擇涉及極其多的微觀細節，嚴格來說已經不是房產投資了，而是商業運作，隨便說幾點。
比如微觀空間的細節結構，一個花壇的位置，一個天橋的出入口，都可能嚴重影響一個商鋪的價值；
比如整體商業環境的變化，周邊商業專案的競爭，或者相關單位對業態類別的管理，也可以影響到一個商鋪的興衰。
商鋪跟住宅不一樣，它的考量因素非常多，而且全部都是非標準化和外部化的，每一個商鋪都要完全獨立評估，涉及大量外部資訊，所以非常複雜，要求很高的專業性，嚴格講我不併建議普通人去投資商鋪，越大的城市越不建議。
因為越大的城市商業環境越複雜，變數越多，更加難以把握，有可能市政過來施個工，把道路結構改了一點，一個商鋪就死掉了，也有可能突然一個新業態興起，就把一堆原本沒人要的商鋪租了去，這種事情我都見證過，而且我很清楚我完全沒有能力去預判。
現在大城市據我所知，個人投資商鋪的情況已經越來越少了，基本上都是專業的機構在做這種投資和運營。
商鋪這個東西的整體前景雖然也是負面的，但是由於內部分化比寫字樓更大，大到沒有上限，所以對於專業機構來說也不是完全沒有機會。
一個產業只要足夠大，即便整體前景不佳，頭部也可以活得很好，比如傳統的水泥建材，一般都被看作夕陽產業，但是大家可以查一下里面的龍頭股近些年利潤和股價漲了多少，這就是分化和聚集。
寫字樓如前面所說，是個房產硬體和商業運營軟體五五開的事情，而商鋪在這裡恐怕就是三七開，乃至二八開，好差極其分化，好的可以好到天上去，租金和價格都非常離譜，差的直接差到常年空關，完全租不掉賣不掉，而且很不幸的是，佔比上面，差的佔大頭。
“一鋪養三代”這句話，一些上年紀的朋友都挺有感情的，但目前的實際情況往往是倒過來，“三代供一鋪”，這種悲傷的故事在目前大城市的新盤底層商鋪上一次又一次發生。
很多城市的新盤喜歡蓋大量底層商鋪，尤其是華南地區，一般來說這些商鋪的規模都遠超出社群住宅人口所能支撐的商業體量，價值本來就不高。
這時候如果是一個多個新盤集中的大社群，那這種商鋪過量就更明顯，因為商業會互通有無，再如果這還是個容積率偏低的中高檔社群，情況就會進一步糟糕，因為容積率越低，社群總人口越少，而對於社群小商業來說，人群收入高低並不會明顯體現為消費水平高低。
舉個最極端的例子，深圳灣，這片住宅區開發至今已經有十年了，容積率 2-3.5，在深圳算偏低的，我在這裡呆了七年，至今這裡有一些商鋪還沒有租出去過，請注意不是現在空著，是十年一直空著，尤其某個名字三開頭的樓盤。
而且七年間，我也幾乎沒有見過這裡的商鋪發生過二手交易，基本上沒有流動性，所以他們沒有市場價，說不出來多少錢能成交。而當年一手銷售的時候，商鋪的價格普遍比樓上的住宅要高不少，現在住宅比一手漲了普遍有 3-6 倍，商鋪沒有價格，三開頭那個樓盤我懷疑原價都賣不掉。
目前，購房者們也逐步注意到新盤這些底商的問題了，學乖了，就導致這些底商比較難賣，開發商普遍會給到中介公司非常高的佣金點數，極端情況兩位數都有，所以有些朋友應該時常可以接到一些推銷商鋪的騷擾電話，如果接到過這類電話，那憑常識你就應該知道這種普通底商、普通街鋪有多大價值了，好房產需要這麼推銷嗎？這麼推銷的會是好房產嗎？
有人可能會說商鋪這種“大前景看淡”+“內部分化”的情況，是因為受到電商和外賣之類 O2O 的衝擊，這話現在說已經不太對了。
我國的電商和 O2O 不是這兩年才繁榮起來的，這種影響和預期，市場已經消化很多年了，一定程度上已經屬於一種過去了大半的趨勢。現在真正在影響商鋪生態的大趨勢，實際上是線下商業自身內部結構的調整。
現線上下消費的重點是體驗型消費，也就是餐飲、娛樂、教育和各種各樣的服務業，同
時隨著消費升級和我國商業水平的提升，商業體驗和品牌質感的重要性在上升，這就使得其實這些體驗型消費越來越往集中運營和管理的城市商業綜合體去聚集。
所以，你也不能說這些年線下消費不行，實際上城市商業綜合體正處在它最行的年代，當然要除開疫情這種短期意外影響。
而城市商業綜合體的問題就跟前面說的優質寫字樓一樣，基本買不到，也有極少數買到的案例，比如深圳的海岸城，有部分商鋪是賣給個人業主的，確實回報非常可觀，完全不輸給投資住宅，只是太過可遇不可求。
正是商業綜合體越好，越搶走消費者的時間和金錢，傳統的商業街街鋪和前面提到的社群底商，宏觀上就越被削弱，這就是很殘酷的存量博弈。
你要硬問我是不是社群商鋪就永遠看淡了，倒也未必，因為線下業態結構一直在持續進化，不斷有新的情況出現，比如現在越來越多的前店後倉的商業模式，也許可以救活一部分社群商鋪，但這就如我前面所說，這個事情，商業運作的成分太高，已經不是一個單純的房產投資了，很難把握，我也吃不準這裡面的前景大小，能產生多少影響，那些商鋪可能受益，想要搞懂，需要很深的商業功底了，不建議當作一項房產投資來看待。
所以，最後我對商鋪做一個簡單的總結：
1.和寫字樓一樣，如果不是住宅上錢實在花不完，那就不建議太關注商鋪；
2.一二線城市儘量避開社群底商和普通街鋪，尤其是一手的，好的綜合體商鋪如果有機會買到，可以酌情選擇，雖然可能性極小；
3.三線及以下城市，綜合體弱且少，商業環境穩定，變數少，部分成熟的街鋪並非完全不可選擇，而且考慮到三線及以下城市本來住宅的前途確實也不大，所以如果能抱定收租的心態，那麼租金穩定的成熟街鋪也可以適當考慮，但注意不要抱著增值的心態，很難；
4.專業商城的內鋪，就是深圳華強北、義烏小商品市場之類的，我沒有專門講，因為這個更專業，如果你是身在其中的從業者，那可以憑藉專業性去投資，否則建議忽略，不懂行的話風險太大，一旦產業波動，這類商鋪價值極端情況可以接近歸零，比如北京海淀區某些地方。
那產品類別我們就講完了，學位房我準備結合教育單獨用一篇來講，不作為一個產品類別了，後面加更內容會開始講購房中的一些思維誤區、行為錯誤、要素判斷和操作技巧等等，那我們下期再見。
如果您覺得《東西情報站：關注每日熱點新聞》小說很精彩的話，請貼上以下網址分享給您的好友，謝謝支援！
（ 本書網址：https://m.51du.org/xs/353841.html ）