各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
一、輝瑞疫苗和歐美資本市場的異動
今天我們主體內容還是講一線城市，但是先插播一個緊急事件，就是輝瑞疫苗分析結果的釋出和歐美資本市場的異動，也算是一個風險提示。
現在是 11 月 10 號週二凌晨左右，本來這個事件講不講或者晚點講，都可以，但是好巧不巧的是，我上週五在升級版加更內容裡面分析了 A 股目前出現指數型行情的可能性在變大，加上之後市場的走勢又確實比較強，現在外圍市場又出現大面積上漲，美股三大股指，至少影線部分全部歷史新高，歐洲主要市場漲幅更大，油價盤中直接拉了十個點。
這就弄得我有點擔心，聽眾受我影響，導致不恰當地提高風險偏好，所以趕緊來講一下這塊問題，升級版聽眾最快週三早上就可以聽到了，普通版雖然要到週六，但普通版聽眾也沒受到加更內容那邊講 A 股的影響，相對就好一點，應該不會太過躁動，下面我們來說具體問題。
1.基本態度：
任何對股市未來走勢的分析判斷，勝率都不高，甚至帶有一定娛樂性質，不能將其直接作為股票交易的決策依據。
所以千萬不要覺得，好像我這就要一語成讖了，就算最後對了，也只是個機率問題而已，股市行情是走出來的，不是猜出來的。
2.事件進展：
輝瑞這個疫苗的訊息我感覺有一定政治因素在裡面，然後歐美資本市場，乃至整個社會，對它反應又太過度樂觀了，甚至我覺得用不了幾天歐美自己就會去修正這種樂觀反應。
訊息具體的內容很簡單，就是輝瑞首次公佈了新冠疫苗臨床三期的一些資料分析，結論就是有效性超過 90%。
當下這個時間點難免讓人容易想太多，正好等到“懂王”基本沒戲了才公佈。要知道這款疫苗前兩個月還有一些不良反應的問題，現在突然變成一副天神下凡要拯救世界的架勢，這裡面的政治味道是繞不開了。雖然我不建議根據陰謀論去下結論，但這種可能性要留在心裡。
而且這個臨床結果，其實也不是什麼太了不得的事情，這個資料並沒有比我們的疫苗明顯好，雖然我們還沒有公佈臨床三期的結果，雖然輝瑞技術水平確實很高，比我們高，但是我們的實際接種規模和覆蓋的人口廣度比輝瑞要大很多，在部分群體當中已經投入實際應用了。
所以這並不是什麼從無到有、驚天動地、要拯救世界的成果。
當然可能有人會說，歐美不會願意用我們的疫苗，所以更看中輝瑞的。這話沒錯，但那又如何呢？輝瑞現在只是公佈了一部分結果，還沒正式完成臨床三期，更別說量產，量產後面還有全社會大規模接種的問題。
這裡面至少半年，乃至更長維度的事情，而當下的情況是疫情在持續創新高，資本市場卻先嗨起來，這是人還躺在 ICU 裡面，KTV 包廂已經定好了，中間這個秋冬季，半年甚至更長的時間，準備怎麼混過去？“懂王”可能的一些掙扎手段，準備怎麼對付過去？
3.我的結論和提醒：
國內經濟和股市，目前沒有什麼系統性風險，也沒有什麼明確可預期的危機，所以確實沒理由對 A 股太悲觀。所以如果你是個 A 股投資者，那你該咋樣還咋樣，就跟著原有的節奏和計劃去走，不要因為外圍市場的干擾而去給自己的情緒拍個 buff，也不要在心理期望會因此而帶動 A 股，即便這個結果可能最終確實發生了，那你就當是額外收益，撿了個紅包。
而且我覺得其實可能也不一定會帶動，因為市場的邏輯可能會變成：有了疫苗，疫情緩解，國外對中國產業鏈的依賴度反而下降了，解讀利空因素也有可能。
而且，心裡要有數，外圍市場目前的樂觀可能是有點過度的，如果輝瑞出什麼么蛾子，或者中間的進度偏慢，再或者其他任何不能匹配當下樂觀預期的情況出現，那麼外圍市場有一定機率會出現比較劇烈的波動。現在笑的越開心，到時候可能會哭的越傷心。
A 股投資者，對於這個情況要有所預期，然後給自己準備一個應對的方案。
總結起來就是，外圍市場上頭，我們不要跟著上頭；外圍市場出問題，我們要有所準備。
以上就是對於緊急事件的風險提示，下面我們聊回一線城市。
二、土地和供給對一線城市房價的影響
上期我們講了分析框架當中的第一點，人口和需求的邏輯，下面來看第二點，土地和供給。
1.庫存週期
居住用地的供給直接決定住宅的供給，這個關係就很簡單，不像人口那邊還有購買力高低的問題。但往細了說，供給對房價的影響有一些結構性細節，影響要比一般人想的複雜一點，我舉一個例子來說明，是我自己曾經的一個誤區。
在第一次買房的時候，還沒有什麼經驗，當時我有一個看法，就是我覺得可能深圳房價的波動率會比北
京、上海大。因為我很主觀的認為北京、上海基礎比較好、盤子比較大，所以更加穩定，像個大盤藍籌股，漲跌都溫和一些，而深圳基礎弱、年輕人多、盤子小一些，可能更像創業板，漲跌幅度比較劇烈，是不是聽上去很有道理？
但八年下來，我發現這個看法完全不對，根本就是自己的主觀臆想。
現實情況是，深圳漲得確實比北京、上海猛，但除了 2008 年以外，深圳是沒有實質性跌過的，全市各區都沒有實質性跌過，最多就是有的時期有的片區流動性會差一點，賣起來比較費勁。香港的情況也類似，最多就是香港作為外向經濟體，受經濟危機衝擊的時候影響會更大一點。
但北京、上海在每次大漲完之後，多少都會有一些區域出現明顯的價格回落，主要是一些非常偏遠的區域，尤其是北京，通州、順義、昌平等，歷史上都出現過明顯的回撥，幅度可以達到兩三成，一些極端樓盤甚至更大，這一點深圳是很難想像的。
為什麼會這樣呢？因為供需是動態的，北京的一個偏遠區域，從十年甚至更長維度來看，它的供需可能是基本平衡的，沒有太嚴重的矛盾。
但是，需求分佈在時間上是不均勻的，因為樓市政策、貸款條件、經濟預期、市場情緒等各種因素都會對人產生影響，使得需求會在某些時刻集中爆發出來，大家一窩蜂衝過去買，而新房供給沒法這麼快作出調整，批地、蓋樓到銷售要幾年時間，所以這些時刻就會陷入嚴重的供不應求，導致房價階段性大漲。
那麼相應的，需求集中釋放完之後，需求會進入一個等待恢復的低迷期，而後續的新房供給依舊充足，於是又變成階段性的供過於求，房價可能會下跌，尤其是二手房可能會失去流動性，下跌的更為明顯。
這個過程北京的投資者們應該是有體會的，其實是正常現象，經濟學上叫做基欽週期，也叫庫存週期。
由於這種庫存週期的存在，在北京、上海買房，尤其是投資買房，需要注意一下節奏，如果一輪漲幅已經起來了，你沒有先下手為強，那就需要掂量一下要不要在上漲的中後期去追高，尤其是對於偏遠地區而言，套牢的可能性是存在的，當然市區一般比較跌，因為新增供應很少。
反過來，如果市場已經冷淡了幾年，比如 2014 年，那你可以嘗試以一個比較狠的殺價態度去找找獵物，當然這主要也是指偏遠區域，你不要說什麼跑去外流撿便宜，那幾本不太可能。
那問題來了，為什麼深圳和香港不會這樣呢？因為深圳和香港新房供應太少了，即便在需求低迷期，新房供給也不會過剩，基本不存在明顯的庫存，基本上來多少賣多少，那就可想而知，在需求高漲期，供需矛盾有多大？所以深圳和香港近十年來，易漲難跌，漲幅又極其離譜，自然也不太存在踩節奏進行操作的空間。
2.人口流入趨緩，人口對房價的影響力在下降
這是過去，那未來呢？任澤平先生說“中期看土地，長期看人口”，這話沒錯，但畢竟是接近十年前提出來的，目前情況有點反過來了。
人口這個變數的影響力在下降，因為人口流入已經大幅趨緩，尤其是北京、上海，5-10 年的長期維度就更是如此，所以人口現在更偏向於中期因素。而土地這個變數一直可以操作，甚至我們正好就處在中國土地和住房供應出現變革的拐點，這個變數反而成為了一個長期的、可能帶來很大變化的因素。
就北京、上海、廣州來說，市區由於物理空間限制，供應無論如何都不會太大，但郊區尤其是遠郊存在很大變數，這個變數不單是指供應量，也指供應的性質，長遠看大機率不會全是單純的商品房。
而這三座城市，尤其是北京、上海，中期的人口流入都不如深圳，從這個角度講我是比較建議投資方面往市區收縮的。
3.對沖
當然你說這個邏輯難道不適用於深圳嗎？也適用，往市區收縮也沒錯，但深圳還有另一個可能可行的操作方式，就是對沖，怎麼理解呢？
深圳由於地理空間實在不夠，也沒什麼遠郊給它開發了，所以現在的發展方式是搞合作區，包括已經啟用的深汕合作區，剛剛放出訊息的深珠合作區，和未來也許有可能的深莞合作區，最後這個不一定。
這樣就跳開了傳統的一圈圈往外擴散的發展方式，而且這些合作區目前看都有可能會走高舉高打的路線，直接把一些比較好的產業，政策性地遷過去，而不是外圍邊角料。
很多在深圳房子多的人容易屁股決定腦袋，覺得這些合作區肯定是沒戲的，搞不起來的，最後會一地雞毛，還是深圳原有的市內最牛。我不知道能不能搞起來，但這個思維方式肯定不對，這是在主觀決定客觀。
你非要我猜的話，我覺得能搞起來，因為深圳研發和製造類的企業多，它們不在乎大城市市區的門面，你看華為在乎嗎？只要新區的公共服務和商業配套能跟上，連企業帶員工都會願意過去，因為成本低，辦公、居住和生活成本都會明顯降低，可以省下
更多的錢幹別的。至於要說什麼錯失大城市房價增值的機會，那有需要有能力的人還是可以在市區買房投資的，這又不影響，沒能力或者沒需要的人就可以輕鬆點，或者住的更寬敞點。
所以如果這個情況發生的話，雖然不至於讓深圳房價下跌，但是肯定是個負面因素，因為把一部分需求拉走了，房價可能會因此而少漲一點。那麼可以採取的方式就是去合作區買一套來對沖。
合作區搞起來了，你在合作區的房子就賺大了，對沖了市區少漲的那部分；合作區沒搞起來，那大機率也不至於搞太差，而本來那裡房子也便宜，虧不了幾個錢，最多就算是對沖成本了，你期指開空單對沖還要一個貼水成本。
不過這裡面有個漏洞，就是我想到了，其實政府也想到了，合作區的住房供應當中，商品房佔比很少，政策性住房為主，深汕合作區目前應該就一個商品房住宅樓盤，已經搶光了，所以不好買。有想法的可以長期保持關注，一定要執行力強一點，否則可能連搖號的機會都混不上。
那今天講到這裡，下期我們繼續講金融的因素，順便單獨講一下香港，那麼下期再見。
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