各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
螞蟻的瓜差不多吃完了，今天我們扯回來房產這邊，開始重點講一線城市。
順序上，先講一下一線城市未來整體房價執行的根本邏輯和相互間的差別，後面再去具體分析單個城市的一些細節情況。
一線城市，未來會不會漲？當然會，但關於漲的邏輯其實誤區很多，錯漏百出。這些誤區會讓一部分人把一線城市房價的上漲變成一種信仰，什麼諸如“京滬永遠漲”、“深圳永遠漲”之類的，這肯定是有問題的。
投資不應該帶有任何信仰，即便是股票投資當中被很多人當作無比偉光正的“價值投資”理念也不應該被當作信仰，它也有很明顯的侷限性。
可證偽的才是科學，不可證偽的、絕對正確的那是宗教，靠著宗教般的信仰去投資，跟祭祀、占卜有什麼區別？
另外，我說明一下，以下關於房產的討論都是針對住宅的，寫字樓、商鋪這些不在討論之列，關於寫字樓和商鋪的講解可以去加更內容裡面找，下面我們開始正文。
關於房產，我此前講過很多次，它先是商品，再是投資品，這跟股票之類的純投資品有本質不同，這也導致房產的價格執行邏輯跟純投資品也不太一樣。
股票的漲跌邏輯你要往大了去說，就是內在價值和外在估值，其中內在價值由行業發展、企業業績這些決定，外在估值受經濟週期、利率、政策、資金活躍度等影響，內外共振，就形成了股票的漲跌，那房產呢？
住宅類房產其實沒有可以嚴格量化的內在價值，因為住宅類房產最主要的用途是拿來自己住，這實際上是一個消費行為，不存在貨幣性產出，沒法據此量化出一個內在價值。
當然你可能會說，出租有租金。出租雖然很普遍，但規模上終究比自住小很多，況且全球範圍內的主要國家，主流住宅的租金回報率都不高，它不是房價的主要決定因素。
如果以租金定房價的話，歐美的 house、日本的一戶建、中國的大平層，價格至少都要打個對摺，關於所謂國外租金高的說法，存在普遍誤解，把非主流當成了主流，這個以後講海外房產的時候再來展開。
所以內在因素上，房產的漲跌邏輯不是內在價值，而是供需關係，這是一個商品才有的邏輯，純投資品是不講供需關係的，垃圾企業再稀少再稀缺，也沒有買的價值。
至於外在因素，倒是比較統一，都受到經濟週期、利率、政策、資金活躍度的影響，因為政策、金融和人性的運作方式是比較統一的。
然後具體展開來說內外因素，我們借發達國家和地區的經驗來看看一線城市可能的未來，一篇肯定講不完，我們講到哪裡是哪裡。
· 長期看人口，中期看土地，短期看金融
有一句話，估計很多人都聽過，叫做“長期看人口，中期看土地，短期看金融”，這話最早是任澤平先生提出來的。任先生的原意是沒有問題的，只是大部分人在口口相傳的過程中理解得越來越淺，以至於最終形成了一些錯誤。
“長期看人口”說的是需求。粗略來說肯定沒有錯，因為有人才有需求，人都沒了，房子自然也沒有價值了；
“中期看土地”說的是供給。土地供應多，樓蓋的多了自然就平抑了供需矛盾；
“短期看金融”說的是利率和貸款供給，屬於最強的外部因素。
那麼問題來了，是不是人口持續流入，土地供應不大，利率長期下行，房價就一定漲呢？
我們來看東京：東京的人口基本一直在淨流入，除了極個別特殊事件的時候會有少量流出，同時東京的土地開發其實也很慢了，開拓郊區的速度是比不上美國的。那按理說東京是需求持續增長，供給也不多，利率更不用說了，一直在降。
但實際上東京房價的走勢如何呢？1990-2000 年在跌，跌幅還挺大的，你可能會說這是在消化之前的泡沫。
那麼-2013 年基本走平又怎麼解釋？反倒是最近幾年東京人口流入的速度越來越慢，每年淨流入只有幾萬人了，但房價反而漲了一些，這又怎麼解釋呢？
反過來看香港，雖然香港土地開發確實扣扣索索的，供應不足，但人家人口流入速度也很慢，每十年才流入 40 萬人左右，而利率環境還遠高於日本，而房價漲幅非常離譜，這又怎麼解釋？
如果去看任先生的原始表述，人家是有完整分析框架的，只是人們理解得太過簡單以至於忽略了細節，那我就來把細節補全。
· 關於人口和需求的結構問題和影響
首先注意，人口不等於需求，經濟學意義上，有支付能力的慾望才叫需求。你說你來了大城市，想要買房但是沒錢，那不好意思，我尊重你的訴求，但是經濟學上並不把你當成一個有效的需求。
如果把發達國家按照個人主義和集體主義的傾向做一個分級的話，那最為個人主義、最講究自由和效率的，是英
美文化圈，其次相對兼顧個人和集體的是法德歐陸文化圈，然後是最為在意集體和公平的日本。有趣的是這三者近二十年來的房價漲幅，從左有到右依次降低，為什麼會這樣？
因為房子很貴，尤其是大城市的房子，註定了大部分人是不具備支付能力的，這一點到哪裡都一樣，所以說白了就是大部分人不參與大城市房子的定價。
大城市的房價只跟前 20%，甚至前 10% 的人有關。而越個人主義、越講究自由和競爭的文化，貧富差距就越大，這就加強了上層的購買力，削弱了中下層的購買力。但中下層本來也買不起大城市的房子，所以削弱他們不影響房價，而加強上層的購買力則會直接推高房價。
同時，三個文化圈的金融靈活性也存在明顯差異，而金融就是購買力的放大器，這種靈活性差異，又把購買力的結構性差異進一步拉大。英美的金融業最為靈活，總有各種么蛾子辦法給大家借錢，高槓杆買房相對容易些，同時也經常搞出金融危機；而日本的金融業最為死板，稽核最為嚴格，普通人獲取貸款的難度很大，本來首付就不太夠，貸款卡的還死，就更買不了了。
所以我們看到的結果就是：
英美的房價最猛，尤其是英聯邦國家，過去五六年的房價漲幅都快趕上中國了，但同時英美的中下層貧民也是發達國家裡面生存狀況、健康狀況最差的，受教育水平相對低，生活的最不體面，流浪漢最多，人均壽命也偏短。
日本呢，普通人物質生活狀況和健康狀況在主要發達國家裡面基本是最好的，受教育水平最高，生活相對體面，至於你要說什麼等級制度、心理健康之類的，那是人家文化的問題，跟經濟關係不大。流浪漢日本雖然也有，但很少，人均壽命長得都有點吃不消了，偏偏房價漲幅最低，相對於世界主要國家的整體漲幅來說，其實是負的。
而法德這類歐陸國家，在這兩方面都居中。千萬不要聽公知說什麼德國人都不買房的、房價都不漲的，那都是胡扯，德國近十年房價也漲了不少。
我不去對這種差別做道德層面的好壞評價，我們來看看怎麼把這個經驗規律借鑑到國內五大一線城市未來的房價走勢。
深圳和香港，最偏英美模式，說白了香港的文化裡面本來就融入了很強的英國元素，而深圳從一開始就是給足了自由自主空間的試驗之地，所以這兩個地方一直以來都比較向前看，比較講究個人奮鬥，寬容失敗，但不相信眼淚。公共服務供給相對也弱於北上廣，政府部門、事業單位和國企在經濟活動中的佔比也比較小，這客觀上都拉大了人和人之間的差距。
經常有人問深圳房價這麼貴，都是誰在買？答案是任何人，深圳就這個特點，各行各業不管高階低端的，都有很成功、收入很高的人，當然也有失敗的、收入低的人，只不過低的不會受到關注。
同一批大學生畢業去一線城市的話，5-10 年後的差距，大機率深圳是最大的，收入最高的會超出很多人的預期，而很多不太成功的在貢獻完青春之後就只能離開了。至於你要說什麼冷漠、沒有人情味，那不是我要討論的問題。
那這個狀況目前有看到轉向嗎？沒有，中央給深圳的定位依舊是試驗、創新，依舊給了足夠大的自由空間。香港也一樣，中央只是要管理好香港政治和社會方面的亂象，並沒有打算深度干預它的經濟路徑。
所以基於這樣的發展現狀，雖然現在深圳和香港房價最高，高的離譜，但如果你要問我 5~10 年裡，五大一線城市中，誰的房價漲幅會最大？那答案還是深圳和香港。
現在高，是現在的頭部購買力強所決定的，只要未來保持這種鼓勵競爭和效率、容忍貧富差距偏大的發展路線，那頭部購買力只會繼續保持高成長優勢，把房價推得更離譜。這樣好不好，我不知道，但路徑不改變的話，結果就是這樣。
相對來說，北京、上海雖然絕對實力很強，但社會管的相對死一點，穩定第一，加上作為一南一北最大的兩座城市，政治地位又很高，整個城市經濟組成當中，政府部門、事業單位、國企的佔比是比較高的，這些公共部分的內部分化情況要遠小於高烈度自由競爭的民營經濟，下限有保障，但上限跳不到太高。
北京、上海的這種特點在未來也看不到轉變的可能性，所以客觀上是縮小了購買力的分化，對於房價是一個抑制因素。最後大機率漲不過深圳、香港，不能簡單地認為他們現在落後了一點，就一定會補漲。
至於金融，國內在個人房貸這塊一直是靈活性比較高的，但確實又是深圳的靈活性最高，各種產品微創新和模糊地帶最多，最容易把槓桿放大，至於香港就更不一樣了，它的利率和貸款成數的條件遠優於目前大陸的情況。
我以前經常聽業內的人說，深圳現在還不夠成熟，以後早晚要越來越規範的，靈活性會越來越低。但坦白講，實際情況是，從 2012 年至今，我沒看到深圳在貸款操作上有主觀的保守化趨勢，確實很多玩法沒了，但那是被中央政策把整個業務邏輯給卡掉
，而不是深圳的銀行自己良心發現要主動變保守了。
所以，至少現在以及未來的一段時間內，在同樣的政策條件下，深圳、香港的金融靈活性還是最高的，對購買力的放大也是最強的。
所以，今天結論就是不能簡單的關注人口，人口要帶上購買力才是需求，而購買力又有結構性差異，對比不同城市，需要看到這種結構性的差異。
今天長度關係，先講完人口和需求的問題，那我們下期再繼續。
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