各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
加更內容這邊截止到上一期，已經把房產投資當中各類產品這一塊基本都講完了，由於加了一些不太主流的產品類別，所以長度有點超預期，下面就要開始進入到購房具體的決策思路和操作方法這一塊了，估計至少也要兩三期內容。
在開始這些內容之前，我想把螞蟻和馬雲這個事情收個尾，再插播一些跟股市有關的觀察思考。
按理說，這種跟時事熱點有關的內容是不應該放到加更這裡來的，但我特意放了過來，主要就是因為跟股市的一些猜想有關，普通版那邊的聽眾沒有聽過關於股市的前置內容，我怕他們直接聽這個可能不太合適，擔心會跟著內容去瞎操作。
所以，我要先說明下，以下所有有關股市的內容不構成任何投資建議，我也不會去說具體的個股，只是對宏觀的市場和中觀的行業做一個觀察和猜想，而且這個猜想正確的機率不會高，股市當中任何策略的勝率都不高，55% 勝率就是不錯的策略了，60% 已經是很神了，下面我們開始正文。
一、關於對螞蟻暫停上市的討論
螞蟻暫停上市這個事情大家討論很熱烈，小巴也跟我說了，大家都很感興趣，但憑心而論這個事情其實跟普通人的直接利益和投資決策之間沒什麼明顯關聯，並沒有必要太過上心，就當吃個瓜就行了。
目前對於暫停上市的各種猜想，我覺得可能都有點想太多了，有點在腦補，猜想一般要求事實和常識，猜想不能基於猜想，否則就亂套了。
基本事實和常識就是——螞蟻的高管團隊和馬雲，以及銀證保監管層團隊，都是中國最聰明的一群人，他們腦子肯定沒有問題，即便你說人總有不夠可靠的時候，可能在某些情況下頭腦不清晰，但你的猜想也不應該基於這種小機率情況。
那麼，基於以上事實和常識，我們再來看一下時間線：
1.網貸行業監管檔案我上期就說過，制定需要很長時間，並且也需要業內參與，所以肯定整個事件之前的一段時間，監管層內部和龍頭企業高管就已經知道到了檔案大體內容。
2.馬雲在外灘金融峰會的發言是 10 月 24 號。
3.螞蟻 IPO 的申購，A 股是 10 月 29 號，港股是 10 月 27~30 號，到 11 月 2 號，港股那邊已經有了機構暗盤交易。
申購涉及到全社會幾千億的資金和利益分配，尤其是港股那邊申購還是需要繳款的，申購之後再叫停造成的觀感是不太好的，也就說是有代價的，尤其是對裡面為數不少的國際資本來說，他們一直多少有點擔憂中國政府對股市的影響，咱們政府近幾年也一直在想方設法淡化這種擔憂，因為我們要成為國際金融的深度參與者，乃至未來的領導者，就必須把國際資本都帶進來一起合作共贏，自己一個人玩，再牛也當不了大哥。
那麼，如果暫停 IPO 真的是跟監管檔案或者馬雲的講話有關的話，申購之前就該剎車，這樣代價小得多，不要去想是不是監管層有點猶豫錯過了時間點，中央政府的這些強力部門從來不存在這種情況，決斷力一直很強。而且退一萬步講，就算下不來決心叫停，也可以延期幾天，爭取點時間。
所以，我認為目前網路上這些類似的猜想，正確的機率都不大，我也給不出更合理的猜想，目前已知的事實不夠，需要等待事實的進一步發展。我模糊感覺可能跟外部環境的變化有關，使得內部對金融系統的一些判斷和節奏有所調整。
大家可以關注一下京東數科的上市進度，它的 IPO 申請是 9 月 11 號被受理的，目前受到了上交所的一些質詢，我沒法確認兩件事之間有沒有聯絡，但可以觀察一下京東數科後續的情況，能不能順利上市。
二、今年 A 股的結構變化
然後，基於螞蟻這個巨大的流動性變數和猜想中的外部環境變數，我這幾天重新梳理了下今年 A 股的結構，修改了之前的一些判斷。
A 股近年 6 月底 7 月初的時候，指數有一輪很劇烈的的衝高，但很快又被摁了下來，大家應該還有印象，當時節目裡面我也提示過風險，摁下來是很多原因共振的結果：
一是有年中開始利率上升、貨幣流動性趨緊的因素，利率跟貼現率正相關，貼現率和估值負相關，所以說人話就是，利率上行、貨幣流動性趨緊會對股市形成壓力；
二是也有 A 股本身持續大量發行新股和大股東減持的因素，也就是股市內部在不斷抽取流動性，尤其是 7 月 16 號掛牌的某晶片企業，532 億融資額，首日 480 億成交額，跟 2007 年底的中石油和 2015 年中的國泰君安很像，這種超大個頭企業上市初期會引發很大規模的籌碼博弈，把大量流動性抽過去，對大盤形成很大壓力；
三是也有一些諸如國際環境不確定性的問題和擔憂，外面一團亂，資本多少有些忌憚，覺得沒法完全放開
手好好玩耍。
加上 A 股大部分優質企業那個時候估值也偏高，比如百倍的醬油，幾百倍的疫苗，所以出現調整是很正常的事情，於是指數很快就被摁住了。
以往 A 股的基本行為模式是博弈成分很重，每隔幾年發一次瘋，然後發瘋以外的大部分時間就像條死狗，所以散戶對 A 股的觀感不好、評價不高也是情有可原的，雖然情緒化並不能解決問題，但可以理解。
而近三四年來，A 股的行為模式發生了一定變化，基本面上，優質企業的盈利能力和增速有了長足的進步，指數上卻一直比較平穩，沒有太劇烈的大起大落。2019 年初和今年年中躁動了一下，但上漲都沒有進一步演繹下去，很快就平息了，這個跟監管層越來越成熟的管理是有一定關係的。
可以比較明顯地感覺出來，監管層是有意透過持續發新股的方式來平穩 A 股的執行，完成 A 股的成分切換。
因為早年 A 股承擔了為國家制造業發展和基礎設施建設融資的任務，塞進去了大量的傳統企業、傳統產能，現在這個建設高峰期已經過了，倒不是說這些企業沒有價值了，而是它們未來不太可能有很大的利潤增長空間。
如果 A 股市值比重一直以它們為主的話，那由於利潤增長不行，指數就永遠不可能站穩在一個越來越高的位置，就算發瘋衝上去，也是要掉下來的，結果就是回到以前那種來回折騰的迴圈裡面去。
想要讓 A 股走出長期穩健的牛市，就必須先去切換 A 股的企業成分，讓未來有成長空間的新興產業進來，比如新能源、半導體、醫療醫藥、大眾消費、資訊科技軟硬體等等，包括新上市和讓海外企業回國二次上市。
新興產業的比重上去了，A 股的指數才有長期上漲的原動力，利潤是股價之本，當然這個過程肯定有代價和成本，企業發展嘛，總是有好有壞的，也不可能徹底杜絕騙子，這是客觀現實，不能成為畏縮不前的理由。
基於這樣的大背景，市場 7 月中旬到 10 月中下旬都在調整、洗籌當中，調整幅度其實比很多機構預期的要小。
一直到上個月底、這個月初的時候，市場差不多走到了一個抉擇的邊界，但是在這個邊界位置，上、下、平三個方向的力量都佔不到主導，比較僵持，在上個月中下旬的時候可能是下的力量略微佔優一點，但也不夠明確。
這種情況下，市場對外部因素的衝擊就比較敏感了，明確的牛市或者熊市當中，市場對外部因素是很不敏感的，牛市中的利空和熊市中的利好都容易被視而不見，甚至強行給你往反方向解讀，但現在僵持著就很敏感了。
而恰恰就在這過去的一個多禮拜當中，很多重要外部因素都發生了明顯的逆轉：
1.利率和貨幣流動性，國債期貨在十月中下旬基本確認築底進入到右側位置，國債期貨價格跟利率負相關，所以就是利率築頂進入到傾向於下行的右側，說人話就是貨幣環境基本上不會再趨緊了，甚至有機會略微放鬆一丟丟。
易綱同志之前講話就說明了，把好貨幣供應總閘門，但也不會讓市場缺錢，我之前在 10 月 26 號的時事內容裡講經濟資料的時候就提過，市場上目前對經濟復甦的預期可能偏高了，實際情況恐怕沒有那麼樂觀，央行可能是把握到了一些經濟訊號。
反正總之就是貨幣流動性環境對股市的壓力應該算是暫時解除了。
2.螞蟻上市暫停了，雖然長期看，好企業上市是正面因素，對股市發展是有積極意義的，但螞蟻實在太大了，人類歷史上最大 IPO，A 股、港股合計融資 2300 億，是 7 月份那家晶片企業的四倍多，掛牌首日恐怕光 A 股這邊成交額就有望上千億，畢竟支付寶這個東西，社會認知和關注度太高了，除了部分老人孩子，幾乎是無人不知的狀態。
所以短期對 A 股內部流動性的考驗很難評估，是一個市場非常擔憂的壓力因素，現在也解除了，就算螞蟻比較順利的重新走流程，也得半年，更何況很可能不太順利。
3.美國大選走向落定，而且這個結果對西方中上層社會來說是相對想看到的。雖然在我們看來，懂王肯定是不會善罷甘休的，但在西方資本市場的行為來看，他們似乎認為睡王已經穩了，剩下的無非是過程當中有一些麻煩需要解決。
如果真如西方資本市場所預期的那樣，那麼即便睡王也沒有能力很好的解決疫情和社會撕裂等各種問題，但至少他的行為模式會更加可控可預期，更加接近一個傳統的、正常的政客，那也就是對我們來說，外部國際環境的不確定性也會迅速收斂。
不過請注意，我只是說不確定性收斂，並不意味著深層次的對抗會緩解，這是由根本利益矛盾驅動的。總之說人話就是，各種離譜的么蛾子會減少了，資本市場本來就是比較討厭么蛾子滿天飛的環境。
所以這幾個大的壓力和不確定因素集中解除了之後，市場的內生力量就有點走向失衡了，向上的力量開始逐步佔
優勢，而且重新形成了新的主線，比如底部反轉的汽車，比如持續高景氣的新能源，比如前期調整到位的消費、科技。這一點挺重要的，沒有可持續的主線，市場是走不遠的。當然這不是投資建議啊，我只是在分析市場現狀，你別真的就照著這個去半路扒車。
到目前為止，主流機構對市場的態度還沒有明顯轉向，外圍的散戶也遠還沒有到進場的時刻，但市場內生力量的轉變給我的主觀感受其實挺強烈的，甚至比 6 月底還要強烈。所以如果監管層不做出及時控制，並且外部也沒有什麼明顯衝擊的話，也許，可能，說不定，有一定機率，又要回到指數行情的老路上去了。
雖然我認為這並不是好事，因為 A 股目前的利潤支撐不了這樣的行情，怎麼上去還得怎麼下來，而這種急上急下的指數行情又恰恰是散戶虧損的主要來源，但狗改不了吃屎，A 股多少年的老毛病了，指望一次性徹底改掉本來也不客觀，出現一定的反覆是很正常的。
況且目前也處在基欽週期的上升階段，符合以往 A 股走強的時間視窗，基欽週期就是庫存週期，經濟週期的相關內容我以後會講，這裡就先不展開了。
以上，我無意要鼓吹什麼，也不是在做任何投資建議，只是基於市場現實和我的感受，對接下來的 1-3 個季度做出一個可能性推演。
非 A 股投資者，大可以忽略我的結論，瞭解一下思考過程、用到的方法和工具就可以了；A 股投資者，也千萬不要據此直接作出投資決策，最多最多，當成一種可能性來納入考量就可以了，我自己也不會因此去做很激進的投資決策。
三、購房決策中常見的錯誤思維
講完螞蟻和股市的問題，我們本期接下來的事件給購房決策思路這塊開個頭，先講一講常見的錯誤思維方式。
在購買資產這件事情上，不論是房子還是股票，不做什麼都要比做什麼來的更重要，因為在一個整體向上的市場當中，只要不犯大錯並長期參與下去，那掙錢基本上是時間問題，而如果經常犯一些比較大的錯誤，那市場再好，也可能會出現一些很負面的結果。
所幸過去十幾年房地產的大牛市實在太過於單邊了，使得這種犯錯的後果不太嚴重，一般最多也就是漲得比別人少一點，或者套牢一段不太長的時間，很少導致嚴重的實質性虧損。
但接下來的年月，環境就沒有這麼好了，犯錯的代價會越來越高，所以搞清楚常見的錯誤就是一項比較必要的功課了。
第一個思維誤區——過度逆向思維，這是投資者最容易犯的，尤其是有一定經驗的投資，反倒是自住購房者一般不會犯這個錯誤。
我之前就已經提到過，房產跟股票有一個本質不同，就是股票這東西是個單純投資品，除此以外價值為 0，現在都資訊化了，想擦屁股都沒有實體的股票憑證了。
而房產首先是一個商品，而且是基本沒有保質期限制的商品，所以基於對其商品使用價值的提前佔有，才賦予了房產投資價值。
這個本質不同決定了股票作為純投資品，對高估、低估的判斷具有反人性特徵，所以確實需要一定的逆向思維，而房產作為商品，是順人性的，大家都喜歡的、都想住的房子才是好房子，才是漲得動的房子。
所以如果你老是去想“誒，這個地方這麼熱門，應該高估了吧，我要避開”，或者“這個板塊一直漲得很少，肯定低估了，我要佈局這裡”，我不敢說你一定會錯，但錯的機率很大。
在房產市場當中，這種老是想找價格窪地的挖寶思維是很容易吃虧的，你一鏟子下去，挖到的不一定是寶，很多時候是墳。
過去便宜，現在便宜，將來變貴的，才叫價格窪地嘛；過去便宜，現在便宜，將來還是便宜的，那叫坑，而房地產市場當中多數就是後者。
為什麼會這樣呢？就是商品偏好問題，大部分長期漲幅差的區域，都是因為其區域特性，或者產品特性，再或者樓齡、通勤等特性，導致其難以吸引足夠多足夠強的購買力，購買力不偏好這裡，需求來得少，那自然供需矛盾就比較弱，漲得就少了。
那有沒有前者那種現在便宜，但將來能夠補漲起來的價格窪地呢？
有的，政府一些規劃和城市更新的因素，或者產業分佈格局的變動因素，再或者一個巨頭企業的搬遷，就有可能改變局面，但這些情況出現的不多，因為整體來說政府喜歡搞新區，不喜歡折騰老區，產業和企業也喜歡去新區另謀發展，而大眾買房者也喜歡新的，所以改變老區格局的情況很少見。不單少見，往往還有一定偶然性，很難提前去判斷。
我整理過深圳過去八年各個板塊的歷年上漲資料，結論是這種黑馬窪地數量非常少，而且按我的能力和經驗，很少能把它們事先識別出來，絕大部分人在房地產市場中的經驗肯定是不如我的，所以真的不建議普通人去挑戰這個事情。
我們來舉一個例項加以說明，深圳羅湖的大多數地區，以及福田南部的一些老區域，注意不是整個福田南
，福田南有一些區域在大規模城市更新。我估計這些地方的業主要罵我了，不過沒辦法，舉反面例子總要冒犯到一部分人。
這些區域的特點就是位於深圳市區的東部和南部，偏老，密度比較高，交通一般，新興產業很少，商業發達但業態的現代化程度不高，說人話就是有點“土嗨”。
至少在 2012 年之後的資料裡面，這些區域都是長期跑輸大市的，幾乎每輪上漲當中都是漲的時間偏晚、漲幅偏低，甚至有一兩輪結構性漲幅是徹底錯過的，沒漲，這就導致它們跟南山、寶安、龍華等區域那些新興住宅區之間的差價越拉越大，這個大是比例，不單是絕對值。
在這期間，有大量投資者，尤其是上了一定年紀、有經驗的投資者，覺得這些區域被低估了，早晚會修復的，於是就買進去了，買進去之後，繼續跑輸，繼續跑輸之後更顯得價格低了，又有人進去抄底，然後繼續跑輸，迴圈往復，一直持續至今。
為什麼會這樣呢？道理很簡單，決定超額漲幅的是增量購買力，深圳最強最集中的增量購買力就是那些科技企業和部分金融企業的中高階城市白領，做生意的有錢人雖然絕對數量上也很多，但是社會關係和行為模式上很分散，成不了市場的主軸，帶不起大的節奏和熱度。
這些中高階城市白領的特徵是什麼：
1.大部分是外地人，對城市區域沒什麼強烈的主觀感情，不存在浦西老上海不願去浦東那種情況；
2.整體偏年輕，受教育水平也偏高，所以主觀喜好偏新潮、偏小資、偏視覺動物；
3.空間分佈上集中在南山區和福田區中部，往西、往北是道路和地鐵線路結構決定的主要通勤方向。
所有這些購買力的偏好特徵，跟羅湖，跟福田部分老區域，都是完全不匹配的，既然偏好上面不匹配，那他們有什麼理由主動聚集到這裡來買房呢？
也有，衝著便宜來，價格便宜幾乎是唯一能吸引他們主動過來的理由，既然這地方只能吸引撿便宜的人，那如何指望漲幅上的去呢？
漲幅高的是那些讓人願意為主觀偏好買單的地方，當然可能有的人會說這種為主觀偏好買單的行為是支付溢價，是智商稅，是價效比低下，隨便你怎麼說，他們的偏好是他們的主觀侷限性，你的這個判斷也是你的主觀侷限性，付錢的人決定價格，不付錢的人說啥都白搭。
而且這些集中的城市中高階白領購買力，一旦蜂擁而至某個地方，形成了熱度，就容易把市場節奏帶起來，吸引更多的額外關注度和購買力。房產市場的節奏熱度是很持久的，不會像股市那樣快速切換，一旦帶起來，除非很長時間以後區域走向衰老，否則一般不會輕易消退，那自然就會讓差價進一步擴大。
所以，不要輕易在房產市場當中對抗主流，不要去選擇弱勢區域。如果你實在不喜歡追高強勢區域，那麼當遇到強勢區域剛剛漲完一輪的時候，選擇規避一下，是可以的。因為片區之間漲幅確實有先後，一般越受歡迎的片區漲得越早，漲得多了，買不起了或者買不下手了，大家才會退而求其次去次一檔的片區，這個現象客觀存在，有的人稱之為板塊輪動。
今天長度關係，先在這裡打住，下期加更再來繼續講思維誤區和一些決策要素，那麼大家週末快樂，我們下期再見。
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