各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
開始正文之前，還是補充一些我認為比較有價值的新聞和事件。
補充一：《關於平臺經濟領域的反壟斷指南（徵求意見稿）》
第一個事情，大家還記不記得我在講螞蟻集團的時候，曾經提到網際網路企業的成本外部化問題，這個問題國內外網際網路巨頭的身上幾乎都存在，本質就是網際網路產業發展太快了，監管不可避免會存在階段性的滯後，導致這些網際網路企業的行為邊界不能被有效的約束和管理。
典型代表就是阿里的過度消費主義、美團外賣的渠道壟斷和對交通安全的壓力、騰訊流量明星模式對文化審美的侵蝕。客觀講，曾經名聲不太好的百度，近幾年的影響反而沒上面幾家大了。
我這話剛說完沒幾天，監管措施就出來了，11 月 10 號市場監督管理總局釋出《關於平臺經濟領域的反壟斷指南（徵求意見稿）》。
同天，人行前行長周小川在博鰲亞洲論壇上也發表了相關演講，除了網際網路巨頭的壟斷市場份額和相關行為之外，還提到了掌握大量資料的問題。
資料可以算是 21 世紀的核心生產資料，地位幾乎不低於土地，而且資料是使用者產生的，並不應該屬於企業。我們作為一個社會主義國家，核心生產資料應該是全民所有制，所以才會有“雲上貴州”，所以這個問題才會需要額外被關注。
這種情況近兩年我遇到過幾次了，也是讓我感受比較好的地方，就是一個問題，當我認識到之後沒多久，政府就開始著手解決了，說明政府其實早就認識到了，因為解決方案的制定是很花時間的，這可以算是中央政府高效、敏銳、接地氣的一種體現。
這個檔案一出，相關企業的股價立刻出現了大幅調整，美團、阿里直接打了個八折，騰訊好一點，大概八七折，其他一些大型網際網路企業也普遍受到了一些影響。
於是，網路上又開始一驚一乍了，甚至喊出了網際網路巨頭的時代終結了，股價要對摺了。這個就有點過了，檔案和監管措施需要用常識和邏輯去理解，不能用情緒。
我們要明白一個基本常識，就是檔案和監管措施的目標，並不是要打擊相關企業。這些企業並沒有犯法，沒有觸犯什麼明確的規則，同時產生了大量的經濟效益、就業崗位和稅收，所以不存在刻意打擊它們的需要。
核心問題在於——發展過程當中的不平衡，使得它們的一些成本和問題轉嫁到了社會和國家身上，形成了一種企業、資本、員工受益，而社會和國家在某些方面受損的格局，需要透過約束企業行為，來平衡企業、社會和國家的損益關係，從而實現更長期、更良性的發展。
就像前些年去產能，其實去產能本身不是目的，去除落後產能，是為了發展技術水平更高、環境友好性更好的新產能。最後中國去完產能之後，實際上總產能更高了，但水平也相應提升了。
從全球範圍內各種反壟斷法案的經驗來看也是如此，最終目的都不是為了瓦解壟斷，而是為了約束壟斷巨頭的行為，平衡損益。
事實上，想要在保證經濟效益不損失的前提下，瓦解壟斷是做不到的，因為壟斷本身就是一個效益結果，想要瓦解壟斷，只能傷及經濟效益，把相應的巨頭企業徹底毀掉，一損俱損，大家都吃虧。
單純的業務拆分是無法瓦解壟斷的，典型例子就是 IG 法本。美國在二戰後，把跟納粹有很深關係的德國化工巨頭 IG 法本拆分成了巴斯夫、拜耳、赫希斯特三家大公司和十幾家中型公司，但最後這次拆分並沒有產生預期的效果，拆分後的三家大公司依舊協同發展，迅速成為了世界級的化工巨頭。
原因很簡單，它們只是一種業務層面的拆分，但還是在同一個產業鏈裡面，而管理和資本方面又是同源的，依然可以很輕鬆的協同合作，實際上跟一家企業未必有多大區別，沒準還能減少一些大企業的官僚作風。
所以美國二三十年來一直有拆分微軟之類巨頭的聲音，但從來沒有訴諸實施，因為美國的頂層很清楚這個結果，不傷及經濟效益的業務拆分並不能瓦解壟斷，想徹底瓦解壟斷只能真的把企業砸爛，這不跟自己過不去嗎？
現在監管一出，短期來說，這些網際網路巨頭確實會承受一定的壓力，合規成本會因此提高，一些業務可能要收縮一下邊界，一些利潤可能適當放棄，一些運營成本可能要提高。總之就是短期可能得少掙點錢，但是他們缺錢嗎？不缺，既然不缺，短期稍微少掙一點又如何呢？只要完成了合規，就可以更長期、更穩定、更正面地去掙錢，甚至可以掙更多的錢。
為什麼可以掙更多的錢？這你就要明白監管加強意味著什麼，監管加強意味著合規成本提高，意味著行業的進入門檻、管理成本、運營成本都提高了，這樣的結果其實使得後來者更難進來了，從長期看實際上是強化壟斷，說得形象一點就是：關門了。
所以要明白，不是瓦解巨頭，是要約束巨頭的行為，平衡企業、社會和
國家的損益關係，實現可持續發展，就是去產能那套邏輯，任何加強監管的措施實際上最終都是有利於現有巨頭的。
那麼就可以下結論了，這並不是動搖這些企業基本面的事件，如果你是這些企業的投資者，或者正在考慮去投資，那這個時候不要從基本面出發去設定一個預期，不管五折六折還是七折，都不靠譜。
因為目前實際上是一個情緒面驅動的走勢，最適合應對情緒面走勢的是技術面手段。所以什麼時候介入，是需要靠盯盤，靠技術分析的，當然你要說你不懂股票技術，那就只能自己去學了，我也不是來講股票技術的。
補充二：對經濟復甦的預期
還有第二個事情，就是 10 月的 CPI 同比+0.5%，環比-0.3%，PPI 同比-2.1%，環比歸零，同時新增貸款、社融和 M2 全都低於預期。
說人話就是，信用收縮之後，經濟承壓還是很明顯的，雖然某些領域恢復的不錯，但整體復甦是不達預期的，社會需求比較疲弱，尤其是中低端。
這一點我之前就說過兩次了，網路上對經濟復甦的預期太樂觀了，即便國內外疫苗看上去好像都有著落了，問題也沒有那麼快解決。所以最近炒消費領域復甦概念的，我建議還是留個心。
同時也印證了我上期加更說的流動性底部已經形成的判斷，我們已經在底部右側了，央行應該不太可能進一步收緊流動性，經濟受不了。所以跟流動性有關的領域，可能反而最悲觀的時候已經過去了。
購房中的誤區——自我中心
聊完新聞事件，我們進入正題，繼續談購房當中的誤區。
上期我們講了過度逆向思維，今天講一個更常見的問題——自我中心，自我強化。
每個人的看法、觀點、偏好，基本上都是由自己相應的背景決定的，這種背景裡面可能包含了圈層，說的直白一點，階級，也可能包含了教育經歷和人生閱歷，或者是生活圈子和文化偏好，各種因素都會產生很大影響，所以人和人之間註定就是沒法相互理解的。
對買房來說，這也不一定會造成很明顯的問題，因為你是根據你的看法和偏好去選房子，那隻要你不是太過非主流，那總有足夠多跟你相近背景的人處在相近的腦回路當中，你們的選擇也會比較相近，可以形成一個順暢運作的區域性市場。
但有的時候，當你想要脫離自己的背景去做投資，就可能會出現問題，我舉幾個例子：
1.朝向問題的認知差異
一方面，緯度上越往南，朝向對價格和流動性的影響越低，越往北自然就越高，這是氣候決定的，像深圳這種在北迴歸線以南的熱帶城市，朝向就遠不如北京來的重要。
所以在深圳，東南西北什麼朝向的房子都很多，而且都賣得出去，朝向差一點的折價也不會太大；而在北京，除了南向以外，其他朝向的房子數量佔比要小很多，正北的尤其少，而且朝北的房子流動性會很差，很難賣，同戶型比起朝南來說，折價非常大。
夾在中間的上海，由於長江流域沒有供暖，並且部分季節溼度大，所以情況很接近北方，雖然朝北的房子數量上比北京多，但流動性和折價問題也很嚴重，甚至更大。
另一方面，越是剛需房，越是低總價，越是小戶型，朝向對價格和流動性的影響越低，那反過來，越是改善型，越是高總價，越是大戶型，自然影響就越大。
這是生活經驗和價格敏感性決定的，買小面積低總價剛需房的，一般是生活經驗和鈔票都不多的年輕人，很大一部分對朝向和生活體驗之間的關係並不是很有意識，所以不太苛求朝向。
甚至我見過一些年輕人，買完房之後才知道這房子啥朝向的，再加上囊中羞澀，自然能省則省。如果朝西的 270 萬，朝南的 295 萬，差不到 10% 的價格，很可能就會去選朝西的。雖然有經驗的人都知道深圳朝西的房子在夏天簡直是人道災難，但年輕人沒經驗，而且往往工作忙，還沒生小孩，反正白天家裡也沒人，湊合下也能過。
反過來，買大面積高總價改善型住房，乃至豪宅的人，由於生活經驗相對豐富，尤其是往往還有一個對生活有要求的女主人，加上支付能力比較強，所以對朝向差的容忍度很低，甚至有時候沒有朝向好的房子寧願不買，如果南北通的 2000 萬，朝西北的可能 1600 萬她都未必要。
那麼，你試想一下，如果一位廣東人士，在沒有相關經驗和必要認知的情況下，機緣巧合跑去上海投資房子；或者一位打小就生活富足、對品質很有要求、而且還當了媽的深圳女性，想要去投資兩套剛需房，這時候，可能會出現什麼問題？
前者，可能因為對朝向負面影響力的認識不足，導致對一套差朝向的房子，支付了一個在他作為廣東人看來已經比較低，但實際在上海並不夠低的價格，說白了就是被宰了。而且最要命的是，這房子以後可能會很難賣，一房或者小兩房可能還好，要是個總價還比較高的三房，極端情
況下砸手上也有可能。
而後者，則可能因為很單純地覺得朝向差的那不是人住的，朝向好的又正好沒有價格比較公道的房源，然後就為了朝向去買了瞎掛高價的房源，支付了過高的溢價，業內俗稱為水魚。
後者這個情況其實挺常見的，我就遇到過一些，而前者這個情況，我遇到過反過來的，因為深圳在全國熱度都很高，所以有不少北方人過來投資，對我們深圳人來說過了深南大道全是北方。
2.地段問題的認知差異
李黃瓜說買房最重要的就是地段，地段，還是地段，這話你也不能說它錯，但房子畢竟先是商品後是投資品，投資價值來自於商品的使用價值，所以商品本身的使用屬性非常重要，脫離了使用屬性的地段未必站得住腳。這個問題，大城市的本地人，尤其是大城市裡打小生活在市區的本地人，特別容易犯。
比如老上海，生長在浦西核心區，就是黃埔、老靜安、老盧灣那些地方的人，其實至今對浦東多少是有偏見的，尤其上點年紀的人；再比如深圳的老羅湖，你跟他說去寶安西鄉買房子，他弄不好會跟你說：“這地方能去的嗎？很亂的。”大家不要覺得好笑，確實有些老深圳至今還覺得深圳原來關外區域是很亂、很差的。
這是他整個成長過程中的事實經歷給他的認知，雖然現在發展起來了，但他沒事也不會跑去觀察。深圳是個帶狀城市，東西跨度很大，去一趟很遠，即便真有事要去，普通人往往都是點對點的，不會去特意觀察城市，只有我這種人才會吃飽了沒事一天步行三十公里到處跑，你不妨問一下你自己對所在的城市究竟瞭解多少？
所以這種對地段的偏見，往往會導致本地人投資者對地段要素的影響力過度高估，甚至是去死守地段，然後這個時候如果再去考慮價格，想買個便宜點的，就很容易掉進我之前分析過的老大樓裡面去，或者一些別的很差的產品。
他可能就會在羅湖買個 600 萬的老大樓三房，自己覺得很有價效比，地段又好， 配套又多，商業又方便。最後發現漲得很少，甚至因為深圳本地人數量很少，所以跟他有共同認知的人就比較少。而 600 萬價位段所對應的主流外來年輕人群體，往往更喜歡龍華、西鄉、龍崗等區域的新房、次新房，導致他這個老大樓流動性還會很差，賣都賣不掉，用股票的話來說，就是掉進了價值陷阱，而不是價格窪地。
3.地鐵的認知差異
這是一個很細節的問題，注意到的人不多。
一二線城市當中，地鐵當然很重要，這個沒什麼疑問，依賴地鐵的人佔比也很高，大家對地鐵的認識都很充分。
實際當中，地鐵這個因素的影響力整體來說是被高估的，很大程度上就是因為坐的人多，所以容易形成這個共識，但實際上不怎麼坐地鐵的人也很多，他們也撐起了一個足夠大的購買力市場。
我是 2015 年年底注意到這個問題的，起因是因為三個樓盤，深圳西鄉的招商果嶺，固戍的中信領航和桃源居，這三個樓盤都不靠地鐵，非但漲幅和流動性一點不比周邊的地鐵盤差，甚至連絕對價格都不輸。
後來我就找了羅寶線、龍華線、龍崗線三條地鐵來分析，從住宅區集中的主要地鐵站往外畫圈，500 米、1000 米、2000 米、3000 米四個圈，按步行距離來說，到 1500 米以上，實際地鐵的意義就不大了。最後的結論是，這四個圈上面樓盤的差價很小，遠比我曾經主觀預期的要小，流動性也沒什麼明顯差別，這個從中介公司的掛盤量、帶看量、成交量上都能體現出來。
後來我在 2016 年 1 月份，就特意跑去中信領航住了四個月，它跟桃源居是挨著的，都是超大型樓盤，我觀察了很久，經常去地鋪看房。最後的結論是，這邊需求非常強勁，而且客戶組成其實跟周圍那些地鐵口的樓盤沒什麼明顯差異。
所以說白了，依賴地鐵和喜歡開車的人，其實背景是一樣的，只不過因為生活偏好不同，所以互相不可見，尤其我本身是個依賴地鐵的人，起初不怎麼關注習慣開車的群體。
最後結論就是，生活環境比較好，商業和公共服務配套足夠的大型住宅區，實際上沒有很多人認為的那麼依賴地鐵。在價格合適的時候，即便沒有地鐵，也可能是很不錯的選擇，而且在新房交房初期，撿便宜的機率比地鐵盤要大。
但注意是大型住宅區，孤零零的偏遠小盤是不行的，聚不起人氣，沒什麼人知道，連中介公司去開地鋪的動力都不足，沒有中介公司的推廣，會很成問題，用網際網路的話來說就是缺流量。
以上三個例子裡面體現出來的問題，一旦我給你點破了，其實就很簡單了，大家都知道該怎麼辦，但是我不可能把所有情況都窮舉一遍，所以還是有很多覆蓋不到的地方，那怎麼解決呢？最簡單的辦法是兩個：
第一個，我說過很多次的，抓最大的主流、最大的共識。
比如剛需房，就去買市區以外、但又不是極端遠的主流次新住宅區，兩
房、小三房為主，靠不靠地鐵都行，什麼主流，什麼成交量大，就買什麼；
或者預算比較高的中高檔改善型住房，就買市區儘量新的三房兩衛，有能力就上四房，商業條件要好一點，首選學位房，也是什麼熱門上什麼，不要怕溢價，二手房的溢價是可以隨著換手傳遞下去的。
這是最簡單、最踏實、最不會出錯的選擇，如果你不願意花很多功夫和精力的話，這種看似最笨的辦法，比玩兒什麼么蛾子要穩妥的多。
第二個，就是留在自己能力圈內，你是什麼人就買什麼房。
你是個土豪，儘量就別去碰什麼一房一廳；你是個普通人，最好就不要去硬上豪宅當中的小面積，雖然強行上可能也能夠得著，但是跨出能力圈一般容易出問題。
至於你說你因為某種原因，非不走上面兩條路，非要玩點花的，那沒辦法，只能用工作量去解決問題。
本質上買房投資，就是在為他人提前買房，那說白了，就是要去了解你所買的產品對應的主要使用者的想法和偏好。直接去跟使用者接觸對於一般人來說應該是做不到的，時間和精力都不支援，只有我這種沒事幹的才會到處去了解使用者特徵。所以最簡單的就是去找對應中介多溝通，邊看房邊溝通，一兩個中介的資訊未必可靠，需要接觸到一定數量才能抽象出一個使用者畫像。
這就是為什麼我之前就多次強調，投資一定要做足工作量，你在這裡聽聽我的節目，開闊下思路當然可以，但是並不能據此直接作出決策，還是需要去填充大量本地工作量。
這也是為什麼我一直不想系統性講股票的原因，因為股票說起來可以扯很多，但歸根結底還是去做行業和企業的基本面研究，以及技術面、資金面工具的學習運用。
我給你講一兩家企業有什麼用呢，A 股四千來家企業，適合你去選擇的賽道其實只有你自己能夠找出來，而技術面工具其實要去看書，沒法講，牽扯到太多圖形和數學問題，語音很難表達出來。
但是實話講，我心裡也有數，這種枯燥的工作，絕大部分人是沒心情做的，這本身就是投資領域一九開的來源，一成的人賺了九成的錢。
今天就講到這裡，誤區這個問題後面再收個尾就要準備開始講什麼是對的，該怎麼決策和操作的一些問題，那我們下期再見。
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