各位聽眾大家好，歡迎收聽東西情報站，我是大白。??
一、時事內容
今天小巴收到了幾個大家比較感興趣的問題，包括十四五規劃和華為出售榮耀兩件事，今天我提一下。
1.十四五規劃
十四五規劃很重要，後面會著重講，比如新能源、金融改革、城市群定位、製造業升級、住房體制改革和工商業資訊化等，各領域的綱領和規劃都會對短、中、長期的投資決策產生很大影響，但現在還沒有完全落地，急著去談會有很大猜的成分，比如光伏裝機量是 60GW，65GW，還是 70GW，或者更高？看上去差得不多，但對產業利潤的影響是巨大的。
所以各位先不急，有興趣的話，可以從新能源、製造業升級、城市群定位三個方向入手先去補充點基礎知識，這是對未來投資影響最大的三個方向，尤其是前兩個，完全可能會出現某些賽道變成印鈔機。
2.華為出售榮耀業務
至於華為出售榮耀的事情就比較有趣了。有人說這是華為變現資產換取現金，來謀求多支撐一段時間，這話當然沒錯；也有人說這是華為為了維持住自己的供應商和經銷商體系，以便未來能夠快速回歸，這話當然也對；還有人說這是華為給一部分員工找出路……都有道理，但最有趣的點不在這裡。
我前兩天特意去穿透了一下接盤那家企業的股權結構，那家企業叫智信新技術資訊有限公司，是剛變更過來的。股權穿透到底之後就是國務院國資委和深圳國資委佔大頭，然後還有一堆經銷商、供應商小比例持股，董監高和整個管理團隊，基本上原封不動地平移過去。說白了就是改了個股權結構，把國資和合作夥伴換進來了。
那麼，這意味著什麼？我覺得意味著華為徹底想通了，什麼叫想通了呢？
首先，華為這家企業其實跟很多人認為的不太一樣，網路上很多人給華為強加了很強的家國情懷色彩。我不是說家國情懷有問題，也不是說華為沒有家國情懷，而是這種情感色彩被加得太強了，而且很大程度上是主觀加上去的，並不完全符合客觀事實。
華為頂層對家國情懷的標籤是非常剋制的，雖然營銷口有時候會剋制不住想要用一下，因為這玩意兒確實很好用，但頂層一直在壓制這種濫用的衝動。華為是一家有家國底色，但視野、目標和行事方式都非常國際化的企業，這沒有什麼問題，這是巨頭應有的狀態。所以它沒有很多人想得那麼符合自己心中的情懷寄託，甚至以前，華為多多少少是希望跟國家行政力量保持一定距離的。
不過目前的情況呢，對面有點太過分了，美國的手段已經早就超出了市場競爭的範圍，進入到毫無底線約束的國家行政手段，乃至一些間諜手段的範疇。所以華為目前算是想通了，決定跟國家走得近一點。這時候國家可以帶著整個消費電子產業鏈進去，如果美國要繼續跟榮耀抬槓，那就是在跟中華人民共和國和整個消費電子產業鏈抬槓，這就需要掂量一下了。
因為美國的晶片和一些其他關鍵技術，對中國市場和產業鏈的依賴度達到百分之六七十，而且目前疫情肆虐，中國的產業鏈風景獨好，依賴度比以前更高了。高科技這個東西，雖然利潤高，但是成本也高，研發投入和固定資產投入非常高，一旦失去了大規模市場的支撐，後續的研發很難進行下去，甚至連原有的體系成本都很難維持。這種全面對抗，美國資本和美國的高科技產業很難承受。
說白了，就是年輕人不講武德，用國家跟企業抬槓，那沒有辦法，我們這邊也只能跟進了，變成國家跟國家抬槓，大概就是這麼個事情，後續就看美國要不要把這個槓繼續抬下去了，我覺得沒準會，因為懂王現在看上去很想給民主黨挖個大坑。
二、購房思維誤區
然後我們來講今天的正文內容，先給購房思維誤區收個尾，上兩期我們講了過度逆向思維和自我中心這兩個最大的誤區，除此以外還有諸如倖存者偏差、確認偏差、錨定效應，下面我們逐個解釋。
1.倖存者偏差
所謂倖存者偏差就是，觀測結果實際上受到了某種篩選，並不是一個全域性的客觀結果，但是觀測者並沒有意識到這種篩選的存在，以至於錯誤地將觀測結果當成了一個全域性客觀結果。
比如上海的聯洋、張江，深圳的深圳灣、紅山、西鄉等，很多地方的業主都覺得自己這裡是宇宙中心，房價漲得最多。這些地方的房價漲幅確實靠前，但是不是最多呢，其實也說不上，至少沒有他們認為的確定性那麼高，哪有那麼多宇宙中心。
普通人的能力圈和時間精力都是有限的，能夠觀測和關注的範圍並不大，所以只要在他能關注的有限範圍內，這些區域漲得比較多，他就會認為這是唯一，這是最牛的，但實際上他的觀測被他的能力圈和時間精力給限制了。
2.確認偏差
確認偏差又叫自我證實，就是人傾向於去刻意尋找一些部分事實，來支援和強化自己的信念，甚至不惜扭曲事實，並且自己還沒有意識
到，或者有所意識到，但依舊不能自拔。
比如認為市區某些老片區被低估，要補漲的人，就很容易會陷入不停地去尋找證據來支撐他這個想法的狀態中去。他可能會去找一些很高的掛盤價，但實際上業主完全就是不誠心賣瞎掛的，根本成交不了的價格，不能代表真實的市場情況，或者去透過中介口中的隻言片語來捕風捉影，試圖證實房子漲了。
這個問題說到底是因為承認錯誤、否定自我是一件比較痛苦的事情，尤其年紀越大越痛苦。這也是一部分仇中崇美的華人的癥結所在，活了一輩子，你要讓他否定自己整個人生觀，太難了，所以，彼此放過吧。
3.錨定效應
這個最簡單，就是看過低的價格，容易對漲上去以後的價格難以接受；或者看過高的價格，容易認為下跌後的價格一定很有價效比，這兩點都不對。
過去的價格是過去的事情，要放到過去的環境下去評估，現在的價格是現在和未來的事情，跟過去沒有關係，這個問題常見於一些入市比較早的購房者身上，越漲越接受不了，越下不去手，這太正常了，但會導致踏空。反過來，未來一定會有一些城市下跌，到時候千萬不要單純因為以前價格高，就覺得跌下來後很值得買。
這三個誤區反映出來的就是投資逆人性的地方，不過整體來說房產投資對逆人性的要求不高，主要還是順人性的思維為主。這三個誤區在房產投資領域造成的問題並不嚴重，我就簡單解釋下，不做過多展開了。反倒是在股票領域，這三個誤區都是很嚴重的，尤其是確認偏差和錨定效應，是很大一部分散戶的虧損來源，以後有機會的話，我們在股票當中再詳細講。
三、房產投資中的決策要素
講完什麼是錯的，我們來看看什麼是對的，房產投資中的決策要素。
房產投資會涉及到的決策要素有很多，包括朝向、戶型、學位、交通、商業配套、物業管理、樓齡、生活環境等等一大堆，單個因素實際上不難評估，難的是全懟在一起之後，如何去分一個輕重主次。
當然這種輕重主次是對於投資而已，自住的話，沒有這個問題，只要你有一定的生活經驗，你自己心裡清楚什麼因素對你比較重要。以我為例，我沒有小孩，也不需要按時上下班，所以我不是很關心學位和交通問題。我比較懶，也不做飯，所以比較依賴商業配套，然後討厭有人在我頭頂上叮咣五六，所以我傾向於頂樓或者複式，然後物業管理要好一些的。不過按我這個自住偏好選出來的房子，漲幅大機率不會很好。
那麼對於投資來說，這一大堆因素應該如何處理呢？關鍵在於分清楚前置因素和後置因素，以及分清楚具體價位段所對應的客戶群體的生活經驗和痛點。
什麼叫前置因素，什麼叫後置因素？
前置因素就是，只要沒瞎，在買之前、住進去之前，就一定能夠意識到差別的因素。這就意味著前置因素會在具體購買行為發生之前就產生影響，直接干預到購房者的決策。因此前置因素的好壞，一般是對價格漲幅和流動性影響比較大的，是投資時的考慮重點，說人話，就是第一眼美女的效果。
後置因素就是，除非你購房經驗、生活經驗很豐富，並且有意識地主動去考慮，否則一般住進去之前是意識不到差別的因素。所以對於大多數購房者來說，後置因素的好壞，基本上不影響購買時的決策，但是會影響入住後的體驗。
既然不影響購買決策，那自然對價格的影響就很小。至於住進去之後才感覺到不爽，那也晚了，錢都已經掏了，交易已經完成了，這時候，要麼忍，要麼滾。人的適應能力是很強的，一般來說，只要不是什麼苦大仇深實在難以忍受的問題，絕大多數人也就默默吃癟了，不太會為此再次換房。
反過來，即便後置因素很優秀，那酒香也怕巷子深，大多數人做決策的時候意識不到，尤其是低價上車盤，購房者根本沒有概念，不太會為此買單，所以對價格推動不明顯。只有在少數高總價改善型區域，由於有一定比例的購房者經驗很豐富，相對容易意識到，所以會產生一定影響。
下面我們具體來看各個因素：
戶型，毫無疑問，典型的前置因素，不瞎都能看出區別，對價格影響比較明顯。
詳細點來說，越往南，其實主要就是廣東，由於樓體和戶型設計比較好，整體上戶型分佈相對合理，好戶型和差戶型的區別不會太離譜，導致戶型的差價相對有限，好差都還過得去，所以好的溢價和差的折價都不會很過分。在廣東投資，可以對戶型相對寬容一點，近五年的樓盤大部分戶型都沒什麼太明顯的好壞差異，這個因素在二手市場甚至可以不用太考慮。
反過來，在長江流域以及以北的區域，好差戶型的區別會很大。上海、北京奇葩戶型特別多，奇葩到簡直沒法住，不怎麼樣的戶型佔比都很高，雖然我也不知道為什麼會這樣，但事實如此，就導致好戶型的溢價能力很強。上海有些最極端的樓盤，內部單價可能差到三分之一，差戶型 8 萬/平方米，最好
的好戶型可能要 10 萬多/平方米。
注意，這不是深圳那種高贈送導致的高單價，是單純差不多實用面積的情況下，戶型佈局導致的價格差異。而且差戶型流動性也會更差，尤其是高總價領域，有些特別差的戶型是可以爛在手裡出不去的。
你很難想像一個花兩三千萬買房的家庭會去住一個暗無天日的爛戶型，以前還能做做高評高貸弄個一成首付甚至零首付，去忽悠忽悠那些盲目上高槓杆的投資客，現在這條路也堵了。所以廣東以外的地區投資，戶型是要著重注意的，經驗不足、把握不了細節的話，就反向篩選，把最差的排除在外，完全不考慮，在相對好的戶型裡面去挑選。
朝向，這也是個前置因素。
但是這個因素特性，在我們上期加更內容舉例說明的時候已經提到過，跟戶型的邏輯也近似，這裡我就不重複一遍了。總之就是越往北，以及越是高總價的房子，朝向越重要，對價格和流動性影響越大，越需要避開最差的朝向；而越往南，尤其是過了北迴歸線，以及越是低總價的房子，朝向的影響就越小。對深圳的一房和小兩房來說，朝向幾乎無足輕重，對價格的影響也就 5%-10%，對流動性基本沒有影響。
樓齡新舊，同樣也是前置因素。
以深圳為例，交樓 10 年左右是一個坎，這是根據平均建築質量和維護水平來說的，質量好、維護好的房子可以延長几年，反之則要縮短兩三年。一旦過了這道坎，多少能夠感覺出來，樓盤的關注度和在片區內的成交佔比會有一定下滑，下滑程度也跟片區內有沒有新產品有關，有的話會明顯一點，沒有就好一些。
雖然，目前整體上建築質量和維護水平在提升，但速度緩慢，像香港那樣歷經三十年還能光亮如新的情況，在大陸暫時還很遙遠，所以這道坎目前基本上避不開。
對於這個因素，一般來說有兩個應對策略比較好。
一個是就盯著交房 0-3 年的樓盤買，或者乾脆買新房，當然還需要考慮新房溢價問題。這個問題之前已經解釋過，高線城市的新房一般不會有坑人的溢價，但低線城市需要注意。如果選擇 0-3 年次新樓盤的話，越早越好，因為交房初期可能會有一定折價的情況存在，這個策略後面會詳細解釋，這裡可以先記住結論。
這個策略的好處是在一個主流持有期限內，可以保證樓盤處在比較好的狀態當中，完全避開快速下滑的階段。
另一個策略是乾脆去沒有新增供應的穩定優質片區，買 12-15 年樓齡的產品，快速下滑基本已經兌現完畢了，後面變化就小了，由於周邊沒什麼新增供應，稍微舊一點的房子也不至於被嫌棄，往後一直沒有供應，大家也就坦然接受了。
這裡注意，說的是穩定的優質片區，不是樓梯房、老大樓雲集的老城區，這種老城區一般是整個片區進入衰退的。
10 年這個數字是適用於深圳的，如果是北京、上海的話，由於歷史悠久，老房子眾多，社會對舊的接受程度比深圳高一些，可以在數字上整體加上 2-3 年，其他城市就不用加了，二三線城市供應不稀缺，新城選擇多，對舊的接受度並不會明顯比深圳高。
以上三個都是前置因素，但都是樓盤自身的內部因素，下面我們來看看外部因素。
學位，毫無疑問，最強前置因素，甚至能前置到購房行為之前，也就是它可以作為購房的主要動機。
正是因為太強了，所以作為購房行為的組成因素反而就沒什麼好多說的了，繞不開的溢價。市場目前對學位房的追捧已經到了狂熱程度，很難說是不是過度競爭，反正一時看不到轉變的跡象。從資料去推測的話，部分一二線城市，每年嬰兒出生量已經在 2017-2020 年間相繼見頂，見頂之後基本會有一定程度的下滑，如果這個趨勢不改變，那麼按照 6 週歲上學，入學壓力的高峰會出現在 2023-2026 年之間，之後壓力會有所緩解，這會造成什麼影響呢？
對最頂尖的學位房，比如前 3%，或者前 5%，基本沒有影響，對 20% 以後的也沒什麼影響，那說不上什麼學位房，本來就沒有溢價。影響比較大的就是前 10%-20% 這些，那種比較湊合的次級學位房，隨著入學壓力下降和教育資源增加，追捧程度可能會鬆動，這一點可以注意下。所以買學位房不要嫌貴，就買能力範圍內最好的。
另外是大面積高總價高檔住宅，以深圳來說就是 2500 萬以上價位的，對學位的敏感度是有所降低的。有很多原因，比如部分購房者年齡偏大，小孩過了上學的年紀，或者實力比較強，名下房子不止一套，有比較多的途徑解決教育需求。總之，到了足夠高的價位之後，學位倒也不是說沒有影響，而是影響力沒那麼強，首要因素要讓位於產品本身，甚至到了 4000 萬以上價位，基本可以不考慮學位。
商業，尤其是現代城市商業綜合體，以前是後置因素，現在正在逐步變成前置因素，在深圳已經是排在學位之後第二強
的前置因素。
九年前我剛來深圳的時候，社會對商業綜合體的認知還停留在一個偶爾去、專門去的重量級休閒娛樂場所，一般買房的時候不會想到這玩意兒。這些年發展下來，綜合體數量越來越多，密度越來越高，大家去得越來越頻繁，現在已經是一個經常去、隨時去的輕量級日常消費場所了，在生活中的佔比越來越高，尤其是對於年輕人來說。
於是形成了這樣一個過程，前些年，五六年前吧，大家並沒有在購房時刻意選擇臨近商業綜合體的房子，但偶然間選到之後，住進去發現，真香，這時候商業的作用是一個後置因素。而再往後，由於這種真香的體驗，加上綜合體本身一般是交通和人流的匯聚之處，天然容易吸引關注和認知，使得越來越多的人主動選擇帶有或者臨近商業綜合體的樓盤，這時候就逐步變成前置因素了，開始明顯影響價格和流動性。
這一點深圳走得最快，基本上帶有綜合體的樓盤都是各自片區內漲幅和流動性最好的樓盤，其他城市的發展階段可能沒有深圳這麼明顯，但趨勢是相同的。所以大家就有數了，以後對商業，尤其是商業綜合體，要作為強力前置因素來考慮，尤其是對於緊湊戶型來說。
交通，它是個前置因素沒錯，但我們之前提到地鐵的時候已經討論過了，影響力沒有社會上認為的那麼大，它更像一個反向篩選因素。
怎麼理解呢？就是交通很好，其實不會有很明顯的溢價，但是交通太過慘絕人寰，可能會有比較明顯的折價，所以避開交透過差，並且沒有改善預期的區域就可以了。
一般來說，在一二線城市的市區，交通不是一個需要太過於考慮的因素，因為足夠方便，即便堵一點，也習以為常，社會基本坦然接受了。不要因為市區哪個位置多了一條地鐵而去格外看好，尤其是這個位置如果本來已經有了別的地鐵，基本沒什麼明顯的影響，不必為此去接受短期炒作的溢價。
今天長度關係先講到這裡，前置因素已經講完了，後面接著聊後置因素，我們下期再見。
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