各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們來給一線城市收個尾，說下五大一線城市當中房產投資的具體區別和相應需要注意的地方。
五大一線城市，實際上只需要分成三組——北京、上海、廣州一組，深圳單獨一組，香港單獨一組。
北京、上海、廣州都是有深厚歷史背景和經濟基礎的老城，有大量本地人口作為基礎，本地人和外來定居人口差不多對半開，外來的稍微多一點。產業鏈結構很沒有特點，之所以說沒有特點，是因為什麼都有，包羅永珍，太豐富了，自然就沒有特點了。
以最具代表性的上海為例，提到上海的產業結構，大部分人第一反應恐怕都是金融，其實上海金融產業的優勢並沒有很多人想得那麼大，銀行體系和審批權在北京，離岸金融中心在香港，資本市場有一半在深圳，上海的金融業是挺強的，但並沒有強到太超然的地位。
上海實際上是中國的中高階重工業中心，重工業並不都是傻大黑粗的，上海帶著江蘇和山東形成了以裝備製造業為代表的整個中高階重工業體系。
相應的，廣州周圍一圈，是中國的中高階輕工業中心，廣州本身作為傳統的南方核心城市，重工業體量也不小。
北京受到首都職能的限制，近些年工業外遷相對明顯一點，但這個過程很緩慢，大量央企的總部依舊在北京，很多輕重工業的核心部門其實還是留在了北京。
而深圳就很不一樣，深圳沒有歷史，沒有基礎，本地人口占比基本上忽略，主體人口都是外地人。城市結構又是少有的帶狀城市，產業鏈結構裡面，完全沒有農業，重工業非常非常少，機電、通訊、網際網路、新能源等新興技術產業再加上金融、外貿為主，產業很集中。
北京、上海、廣州這樣的人口和產業結構，再加上城市面積大，呈圓餅型分佈，什麼面貌的區域都有，使得這三座城市的房地產市場也很沒有特點，什麼樣的產品、什麼樣的需求都有，這樣的好處是容錯率高：
1.產品方面的容錯率
加更節目裡曾經分析過老大樓和老樓梯房的劣勢和問題，但相對來說，這些劣勢產品在北上廣的處境就要比在深圳好，因為收入水平不是很高的本地人口比較多，他們更希望留在自己熟悉的城區，並且也更能接受這種自己習以為常的老舊。
這時候如果買房預算相對有限的話，這些劣勢產品也不是完全不能考慮，而深圳由於缺乏這種本地人口的需求，所以情況更糟糕。
2.區域方面的容錯率
只有深圳這種產業結構集中的城市才會導致工作崗位的空間分佈很集中。深圳的高收入工作崗位大規模聚集在南山科技園和福田中心區，再加上帶狀城市的結構，使得深圳的上下班通勤被壓縮在有限的幾個方向，比如南山區往西為主，往南為輔，福田區往北為主，往西為輔。
換句話說就是購房需求朝特定的方向輸送，那自然房子也要跟著這個方向去投資才最有效率，一旦離開這些主要通勤線路，房價就容易弱勢。很多人不死心，說深圳西邊貴，東邊便宜，早晚要估值修復，結果快十年了，非但沒有修復，還拉大了，這是需求走向決定的。
但北上廣就不會這樣，因為產業結構豐富，工作崗位不會發生極端聚集，整個城市當中都有分佈，並且圓餅型城市的通勤沒有很強的指向性。
你在某個位置工作，可以去東南西北任何一個方向買房，不太會出現需求死角，就是那種直線距離不遠，但由於通勤結構不匹配而被忽視的地方，比如深圳 7 號線開通之前的桃源村地區。
那是不是說北上廣就可以隨便買了？也不是，產業結構和人口結構帶來的實際上是一種需求端的豐富，可以解決一部分供給端的問題，但還是有一些比較嚴重的供給端結構性矛盾需要避開：
1.面積分布問題
就是相對於房間數量來說，面積太大了，比如 80 平一房，140 平兩房，200 平三房，北上廣都存在這個問題，這是當年的供給思路不匹配當下需求導致的結構性問題。
尤其以上海更為嚴重，其中最嚴重的就是浦西老核心區的一些樓齡在 10~20 年間的產品，當年可能還算高階產品，但時至今日已經不再受到認可。如果真是頂級樓盤，那這樣的面積段也是可以的，但問題就是現在大家不認你是頂級樓盤了。
普通人想要在有限的預算範圍內滿足功能需求，買到比較多的房間，自然傾向於緊湊戶型，比如 60-80 平的兩房，90-120 平的三房。真有錢的，又不太容易看得上這些老產品，所以就很尷尬。總價上不去，單價會顯得偏低，這可能會誤導一部分沒經驗的投資者，誤認為單價低就是被低估，是筍盤，其實不是，它是有內因的。
這種產品建議一律避開，大城市的生活空間只會越來越緊湊，我不管你喜不喜歡或者認為這樣對不對，這都是主觀情緒和道德層面的判斷，不影響客觀趨勢，客觀趨勢就是這種大而無當
的產品越來越不受歡迎。至於在深圳、香港，這種產品就很少，不容易踩到坑。
2.遠郊問題
北上廣面積都很大，有很多遠郊，比如廣州的南沙，上海的金山、崇明，北京的房山、懷柔等等，還有很多，比深圳、香港多得多。
現在社會的資訊渠道和大家的投資意識都已經充分建立了，所以房產領域基本上不存在資訊差和預期差，沒有資訊差和預期差就沒有低估，所以投資遠郊跟十幾年前是不一樣的。當年遠郊的價格可能只有市區的五分之一，甚至十分之一，現在一般就二分之一、三分之一，預期基本上打滿了。而這些預期未來能不能全部兌現，我覺得是有疑問的。
城市化確實還會繼續，但是下半場吸納人口數量的主力恐怕是二線城市和一線城市周圍的城市圈。一線城市本身已經在挑人了，這就是產業升級的後果，產業越升級，對勞動力規模的要求是越降低的，相應對質量的要求則是提高的，這導致現在在一線城市定居的能力門檻已經很高了，不像十幾年前，願意努力，願意吃點苦，都有機會。
這就是美國的問題，美國就是高階產業太高端了，中低端都丟掉了，而高階產業並不需要很多人，90% 以上的人本來也沒有能力從事高階產業，所以導致美國上下層分化極端嚴重。
一線城市升級到現在也逐步有這種趨勢了，對中低端白領的友好程度在降低，反而對一些體力勞動者是有需求的，比如家政之類的。所以大家可以看到現在一線城市裡，中低端白領的收入其實低於很多體力勞動者，在深圳四五千塊請不到像樣的家政，但可以請到坐辦公室的大學生。
而體力勞動者在經濟結構上是依附於高收入群體的，也就是他們無法去開拓、填充一塊新的區域，是圍繞在現有發達區域周圍的。所以我很懷疑北上廣這些遠郊能不能都填滿，未來對於中低端腦力勞動者來說，去二線城市和一線周邊可能比直接去一線城市要更好，當然深圳、香港沒這個情況，太小了，沒有填不滿的問題。
所以穩妥起見，我現在不是很喜歡北上廣的遠郊，尤其是廣州這種喜歡在遠郊蓋超級大盤的做法，這是城市高速擴張期的策略，目前可能要轉變思路了。
北上廣情況就說這麼多，深圳之前反反覆覆說過很多，就不重複了，至於具體板塊的選擇，各位有問題就在評論區提吧，節目裡就不講了。光深圳就大幾十個板塊，算上北上廣，得有四五百個，講到明年都不講完，而且很多板塊我也不是足夠熟悉，還是要去當地做工作才行。
最後說一下香港的情況，香港已經過了它歷史地位的頂峰了，它的制度特殊性也會慢慢減弱，而這有可能造成的一個後果就是，香港高階物業的前景可能反而不如中低端。
香港的制度沿襲英國，英國的整個制度體系是非常維護富裕階層的，這一點甚至勝過美國，它給予了富裕階層非常大的自由度、非常低的稅收、非常靈活的法律解釋空間，所以很討富人喜歡。
那麼隨著這種特殊性在未來被削弱，站到富裕階層的立場去考慮，香港的吸引力可能就不如其他英國體制下的財富儲存目的地了，比如倫敦，比如澳新，具體海外的情況我們後面再講。
當然我也不是說香港高階物業就沒有前途了，無論如何離岸金融中心和自由貿易港的地位還是在的，它還是很適合賺錢和理財的，不至於出現大面積的塌陷，我只是描繪了一種制度前景的影響。
畢竟對富裕階層來說，制度友好性是很關鍵的因素，而且他們來去自如，要走很容易，不像中下層，香港中下層實際上是走不出香港的，連選擇的權利都沒有。他們只能承受高房價的壓力，逃脫不了，所以中下層需求不太會受影響。
而且只要離岸金融中心和自由貿易港的地位還在，那香港相對於大陸還是有巨大的收入水平優勢，這時候如果制度特殊性減弱，反而有利於內地的有志青年去香港發展，那中低端就更有支撐了。
到此為止，一線城市，以及整個城市篇章就講完了，房產內容的主體部分到這裡也差不多結束了，下面我給大家講一下之後的內容安排。
普通版以及升級版的加更部分都是更新到公曆年底，也就是還有大概六週左右，這六週裡面會先講一下海外投資和時事熱點，國內房產講太久了，幫大家換換腦子。講完海外投資以後，用學位房、保障房和投資案例分析三部分給整個房產主題收尾。最後再留可能兩三期內容給大家講幾個中國故事，包括中國工業化、中國農村農業等等，這些內容的目的是給大家開啟一扇窗，到時候我會補充一些閱讀學習的材料。
加更部分講完決策要素以後，會著力講一下一些投資技巧，你可以稱之為屠龍之技，也可以稱之為奇技淫巧，總之就是這個波瀾壯闊的房產大時代中特殊的記憶，如果時間有剩餘可能會再補充一點股市產業研究的入門知識。
再往後 年的前四個月，升級版會以一週兩期的頻率繼續更新，內容大概是經濟金融、股市分析、產業研究、時事熱點各佔四分之
一。
以上就是大體安排，細節可能會有調整，總之提前說下，讓大家有個預期，那我們下期再見。
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