各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們按計劃開始講海外房產，這算是房產下面的一個副主題，也會牽扯一些當地的經濟社會問題，幫大家換換腦子，一二線城市講得確實有點久了。
一、購置海外房產的目的
關於海外房產，首先一定要明確一個根本性的態度問題——購買海外房產是為了什麼？
是為了獲取一個比國內更高的經濟收益嗎？不是的，無論是過去，現在，還是將來，海外房產要獲取一個超過國內一二線城市的純經濟收益，整體上機率都不大，注意是整體，個例上是有收益特別高的，超過國內整體水平，但是整體對整體，個例對個例，國內有更誇張的個例。
所以如果你單純只是想要大機率和高收益，並且在國內還找的出一二線城市購房名額的話，那儘量還是留在國內，出去折騰的意義不大。
海外房產一般主要是三個目的：
1.為了永居、國籍或者小孩教育等一些資產收益以外的需求；
2.資產配置的多元化和分散化，以便對沖一些政治、經濟、社會層面的潛在風險。對於這個目的來說，直接收益不是首要的，技術上來說對沖操作本來就是有成本的，付出一些成本，降低一些收益，來避開一些風險；
3.最後才是純收益目的。這種一般是因為資金比較多，在國內溢位了，購房名額用完了，但又不擅長或者不願意大量投資資本市場，於是考慮出國尋找房產投資機會。
所以，這個根本性的態度和目的一定要先想清楚，不要上來懵懵懂懂的就對海外房產念念不忘。
如果以上三個目的你都不具備，並且自己也沒有什麼更明確的目的，那其實接下來關於海外房產的具體內容你可以不用聽了，省出時間，花到更有意義的地方去。如果你想明白了有相關的目的，那我們繼續說下去。
二、購置海外主流的五條線
海外房產投資主流的有五條線，特點存在很大差異，分別是英聯邦、北美、東南亞、歐陸、日本，我們逐個解讀。
1.歐陸
購買歐陸的房產一般是為了獲取永居，所以主流選擇是門檻相對較低的西班牙、義大利、葡萄牙、匈牙利、希臘，而不是法德這兩個大國。
歐盟高度一體化，只要獲得了某個歐盟國家的永居，基本上在歐陸就來去自如了，所以大家更願意選擇門檻低的。
這裡注意下，是永居，不是國籍，國籍就算了，這些國家的國籍不怎麼值錢，未來會越來越不值錢。
至於這些國家的房產本身，價值不高，過去這些年有的漲了點，但不多，德國相對算多一點。也有的沒漲，還有的跌了，放到全球都屬於表現比較挫的房產。而且這些國家的利率基本上降無可降了，貨幣放水對資產價格推動的邊際效應已經越來越弱。
不要去聽移民中介瞎吹，他們的利益訴求太強了，一般都是包裝一些上漲的個例來吹噓，這個太容易了，這種個例哪裡都能找出來。也不要去百度上搜，你如果不是在查詢、驗證資訊方面很有經驗的話，只會搜到一堆移民軟文。
總之就是，如果不是為了永居，那這些國家的房產沒什麼購買價值，比它們好的選擇多了去了。
順便再給你們多戳破一個謊言，關於這些國家的租金回報率，義大利、西班牙、葡萄牙、希臘都是旅遊大國，很多人，尤其是移民中介，會吹噓這些國家租金回報率高，這裡存在偷換概念。
這些國家在合適位置的房產，透過一些合適的手段來經營，確實比較可以獲取一個不錯的回報，甚至可以超過 10%。
但問題就在於“經營”二字，你要是寄希望於籤個合同就等著收取高額租金，那是不可能的。你需要裝修、裝飾、打理，然後去各大民宿平臺推廣，還要想辦法解決每天的保潔、維護、耗材補充等各項工作，甚至為了在競爭對手當中脫穎而出，可能還需要提供一些別出心裁的旅遊內容。
這些事情一般需要你人在當地自己去做才能有比較好的效果，請人的話，一來成本很高，二來很容易出么蛾子。
那麼你想一下，這能叫收租嗎？不能，這不是一種資本利得，而是一種經營所得，就跟你拿自己家商鋪開個飯店是一樣的，那收入能叫租金嗎？當然不能，這裡面加成了大量的勞動付出和經營風險。
所以不要去上這個“租金回報率”的當，躺著收租也不是不可以，但不會很高，而且租客穩定性不太好，對跨國管理來說有一定麻煩。
那麼結論就很簡單了——歐陸的房產，如果不是為了永居，或者你有著一個面朝地中海春暖花開的生活理想的話，那基本上沒什麼意義。
要我說，這些國家去花錢，逍遙一下還是可以的，你要想掙錢就算了，同樣的能力和資源，付出同樣的努力，在國內，或者美國，掙錢會更多更容易。
2.日本
日本的房產，在大陸這邊，過去很長一段時間裡，都是無
人問津的，可能是因為日本房產泡沫崩潰給大家留下了一個不太好的印象，所以大家就沒去關注。
事實上日本絕大部分房子確實也沒什麼投資價值，加上日本的永居極難獲取，不關注也是對的。
香港那邊有關注日本房產的傳統，原因是有一些資本會去日本收購一些房產，包裝成專案之後，回到香港拆散了賣給香港市民，甚至弄成金融產品來賣。
這種專案最終買單的人基本上是賺不到什麼錢的，中間運作專案的人是很賺錢的，所以這其實是一種蔬菜專案，就長得特別快的那種蔬菜。
不過近幾年，一直到新冠疫情之前，日本的房產投資在大陸這邊倒一直處於升溫狀態，主要原因是近些年出境去日本旅遊的人暴增，導致關注度上來了，再加上東京奧運會的各種負債投資給東京造成了一些類似貨幣放水的效果，一定程度上推動了資產價格，跟我們四萬億的邏輯是一樣的。
同時“旅遊+奧運”兩個光環加成之下，日本的民宿市場也蓬勃發展，某位因為一些男女交流活動而被拘留的知名老大爺，有段時間也在微博上大肆鼓吹日本房產和日本民宿。
這裡要注意下，日本民宿就跟前面說的歐陸那些房產經營是一樣的，不能當做收租來看待。
而且很不湊巧，先是日本政府出臺了民宿管理的法案，加速合法化管理的程序，對民宿經營的門檻和收益產生了一定負面影響，後是新冠疫情從天而降，旅遊市場幾乎歸零。眼瞅東京奧運會都要涼了，這種嚴重依賴旅遊市場和奧運會投資的房產邏輯，自然就跟著涼了，要等徹底緩過勁兒來，恐怕最早也是 2022 年的事了。
那是不是日本房產又徹底沒戲了？我覺得倒也未必，日本跟歐陸有一點不一樣，就是離中國太近。日本以前最大的問題是受美國掌控太深，政治、經濟、社會上都是不獨立的，雖然身在東亞，但立場來講實際上是半個域外國家，跟中國的經濟社會層面的合作是受到限制的。
而現在，隨著趨勢上中國越來越強，美國越來越弱，日本的獨立性實際上是增強的。別的不說，換了以前，日本想籤 RCEP 是籤不成的，搞不好負責談判的高官都可能會被自殺。
長遠看，中國太大了，隨著中國經濟規模和國家實力越來越龐大，日本會高度受益。日本其實也不是沒有好產品、好創意，只是社會比較刻板、比較偏執，產業鏈運作思路有點歪，商業推廣不夠現代化，而這些事情恰恰是中國人的強項，尤其是江浙粵三省人民，商業運營能力獨步天下。
所以我可以給大家一個預言——接下來十幾年，日本的經濟增長會比過去十幾年要好，而歐陸會比過去十幾年還要差或者最多保持不變。
不過這個好要注意尺度，日本過去十幾年的經濟增長基本上也就在 0% 以上一點點，來回晃盪，說它會變好，那也就是 1%，2%，而不是說就百分之三四五六這麼幹上去了，這是不可能的。
這種好是建立在與中國不斷深化合作的基礎上的，這就會引導兩邊社會和人員更加深入的來往交流，兩相疊加，在經濟收入和房產需求兩方面可能都會給日本帶去一些提振。
這個角度講，東京一些便利度比較好，有高度繁華商業支撐的中高階物業，可能會有一定程度的表現，尤其是高階領域。注意只是可能，我並沒有萬全的把握，需要保持觀察跟蹤來加以驗證。投資本身就是這樣的，不斷地判斷——跟蹤——修正——再判斷——再跟蹤——再修正，不存在一勞永逸、四海皆准的答案。
不過即便我的預判正確，從回報率來講也不會很高，大機率搞不贏英聯邦和東南亞。海外房產最適合作為純投資標的的就是英聯邦和東南亞，其中英聯邦的資產更穩定，適合長期持有，東南亞的週期波動更劇烈，適合來回套利。日本表現平平，不太可能勝過他們。
所以投資日本，首先僅限於東京，東京以外需要對當地有極其深刻的瞭解和認識才能碰，這種瞭解和認識 99% 的人做不到，我就處在這 99% 當中，所以不要來問我日本其他地方的房產。
其次，投資日本最好建立在一些回報以外的需求之上，比如你對日本有特別的偏好和情懷，或者有什麼商業往來的用途，這些情況目前在國內還是比較多的，否則純資產收益來說，不必特意去選擇日本。
以上是歐陸和日本的情況，這倆不是海外房產的大頭，情況也比較簡單，後面三個相對來說份量更重，我們一個一個來，那麼下期再見。
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