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一、中國經濟的依附和去依附
今天我先講兩句關於目前經濟、外貿和匯率的問題，我發現很多人對當下的經濟情況很懵，搞不清楚現在處在一個什麼的狀態當中，是好是壞？哪裡好哪裡壞？要向上還是向下？都搞不清。
如果要用一句話來概括的話，目前的經濟比較像 2008 年“四萬億”之後的狀況，只不過這次的“四萬億”不是我們放的，是歐美日放的。要解釋清楚這句話，先要引入溫鐵軍教授的“去依附”“再依附”概念。
國家經濟層面的所謂“依附”，廣義來說，就是在某些重要經濟要素上高度依賴外部，比如市場或者技術。
1.第一次依附和去依附
中國經濟的第一次依附，發生在一五計劃期間，蘇聯援建中國 156 個大專案，幫新中國奠定了一個重工業的基礎，於是我們的技術、工程標準、生產體系都高度依賴蘇聯，形成了一種依附關係，被稱為“蘇化時期”，中國的第一波工業化、城市化高潮就發生在這個時期。
後來，赫魯曉夫上臺，中蘇交惡，蘇聯撤走了資金和專家，停止了工程援建。此時，新中國工業和教育才剛剛起步，在資本、技術、人才方面都還遠遠不足。蘇聯撤離後，單純依靠我們自身的能力，無法維持原有的工業化、城市化速度，發展陷入低潮期，形成了第一次“去依附”，而且是被動去依附，也就是強行、被迫解除了對蘇聯的依賴。
隨後發生的另一件事，就是上山下鄉，這裡面很大原因就是工業化、城市化陷入低潮，城市難以養活大量人口，去依附之後，迫不得已需要農村來發揮吸納人口的作用。所以事情要放到歷史背景下去看待，不要用今天的眼光去瞎批判，對這方面內容有興趣的話可以去看看陳雲同志的文選。
2.再依附和去依附
中國經濟最大的一次再依附則是 2001 年加入 WTO，為中國商品打開了世界市場，尤其是西方高收入國家市場的大門，中國商品如潮水般湧出國門，西方獲得了廉價商品和低通脹，中國獲得了大量收入和外匯儲備，一時間大家都很開心。
此時，跟蘇聯援建時期不同，中國雖然也需要學習西方先進技術，但更大頭的還是依附於西方的龐大市場規模。說白了就是我們太窮，沒錢消費，沒錢買自己生產的東西。
那時候普通美國人月收入大概是 2000-4000 美元，而普通中國人才幾百、一兩千人民幣，在貿易品方面的消費能力，一個美國人頂十幾個中國人，更別提還有歐洲、日本。
然而好景不長 年次貸危機爆發，整個西方經濟受到重創，需求暴跌。人家需求少了，那我們自然有很多東西賣不出去了，東西賣不出去，產能就要閒置，員工就會失業，企業主就會破產，產業鏈就會受到破壞，於是又形成了一次在短期內高烈度爆發的“去依附”。
為了應對危機，中央搞了四萬億計劃，說白了就是國家和央行帶頭，透過自己借錢上槓杆的方式來搞大工程，也間接帶動了房地產。而有了大工程和房地產的大規模上馬，就產生了需求，有了需求，東西就可以賣給自己了，從而把產業鏈保了下來。只要產業鏈保住了，社會就可以穩定下來，可以等待外部需求的恢復和自身消費能力的增長。
中國經濟最近一次去依附，就是中美貿易戰。不過這一次對我們的衝擊不太明顯，背後是中國工程水平、技術實力的提升，也是自身消費能力的增值和貿易多元化佈局的成果。這一次去依附看似在輿論上很熱鬧，但實際上大部分人的切身感受應該並不明顯，至少比起 50 年代末的上山下鄉和 2008 年的失業來說，不值一提。
3.第三次依附
而中國經濟最近一次再依附，就是現在，我們的整體消費需求其實沒有完全恢復，但是目前生產端的產能利用率和利潤增長情況很好，原因就是國外的產能受到疫情打擊更大，很多產能垮了。
同時西方，尤其是美國，為了應對疫情，為了支撐企業開支和部分居民的消費，上了很猛的槓桿，光美國就直接幹進去三萬億美元。雖然跟咱們四萬億的性質並不完全一樣，但是由於規模實在太大，起到一定類似的效果。
所以說白了就是西方加槓桿激發了自身的需求，但是自身產能又受損嚴重，因為需求有不少一部分被我們承接了，形成了我們的工業利潤，形成了一輪基欽週期的上升，也就是快速補庫存。這就解釋完了開頭的那句話，為什麼現在的經濟狀況很接近“四萬億”時期。進一步關於“去依附”和“再依附”的詳細論述可以直接去看溫鐵軍教授的著作，書名就叫《去依附》。
下面我們討論三個後續的問題：這種情況能夠持續多久？如果持續不下去，會對我們有什麼影響？這種再依附關係，是否又是一種隱患？
（1）持續多久
很難準確判斷，我個人評估應該到明年二季度結束之前沒有太大問題，後面
隨著疫苗的推廣，就很難說了，恐怕最樂觀也不會超過明年三季度。
到時候隨著西方產能部分恢復，一部分需求會轉移回去，但我對其中一定比例的需求和產業鏈繼續留在中國持樂觀態度。對於西方資本來說，我們這次表現出了值得信賴的能力和效率。
同時這個時間預期也指明瞭一個最後期限，就是目前 A 股那些週期股最晚可以玩到什麼時候，當然這只是宏觀基本面上的期限，具體投資決策還需要考慮其他因素。
（2）有何影響
一方面隨著部分需求轉移回西方，我們生產端的超額收益會告一段落，但另一方面隨著當下生產端的超額收益擴散，將有利於我們內部需求的恢復，到明年年中恢復到常態應該問題不大，經濟可以相對平穩的過渡，如果沒有恢復，可能國家會再做出一點輕量的刺激措施。同樣的，屆時股市也會退出週期股行情，要麼向下調整，要麼逐步回到結構性行情。
（3）再依附的隱患
這一次再依附跟以往有所不同，以往主要是我們需要別人，這次基本上是比較平衡的互相需要，也就是說我們的主動權其實加大了。
溫教授是 1951 年生人，那個年代的人，憂患意識和底線思維要比現在的人重很多，溫教授非常警惕這種經濟依附關係下的隱患，認為應該儘量提升經濟結構的獨立自主程度。
相對來說，我作為 80 年代末生人，心態更加樂觀開放，我認可必要的獨立自主和底線思維，但不認同把獨立自主的底線提到過高。
當然這裡面沒有對錯，更多的是時代賦予了人一定底色，這種底色不可避免會影響人的心態和思維，可以想見，90 後、00 後會比我更樂觀，而未來 10 後、20 後成年之後，完全有可能會像二戰後出生的美國人一樣，自信心爆棚，老子天下第一，有本事你來打我啊。那個時候，可能才是更需要提倡憂患意識和底線思維的時候。
雖然以特朗普為代表的右翼勢力對全球化產生了一定的打擊，但是從長週期來看，全球化是不可逆的，這是經濟效率選擇的必然結果。
在我看來，問題不在於獨立自主和全球化之間的尺度拿捏，而在於如何解決全球化的分配問題和結構化矛盾，比如商品、技術、資本、利潤可以全球化，但是稅收、居民、公共服務無法全球化，那麼如何平衡這裡面的損益關係就成了問題。在傳統政治經濟框架下，資本把生產全球化之後，利潤也隨之全球化，本土在稅收和工作機會上會受損，使得普通居民的收入和公共服務可能受到負面影響，如何用新的框架解決這個問題是未來的關鍵。
所以我並不過度擔憂這種再依附關係，經濟本來就天生具有相互需要的特性，更何況未來中國在國際貿易和國際經濟當中的地位和比重會越來越高。屆時，更多的不再是中國需要世界，而是世界需要中國，我們在依附關係當中會越來越佔據主動和強勢的地位。
這也就解釋了人民幣匯率的問題，決定匯率的根本因素是貿易關係，短期因素是利差，所以長期看人民幣匯率還有很大的升值空間，而目前中短期疫情條件下中國貿易極其強勢，中美利差拉大，也相應的反應到了匯率上。從目前的經濟貿易狀況和利率走勢來看，接下來一年裡人民幣可能還會有一點升值空間，不過幅度應該不會那麼劇烈了。
二、購房決策中的三個後置要素
題外話講得有點長了，我們回到購房決策要素上，今天來講最後三個後置要素，分別是：
1.人員組成
2.物業管理
3.生活環境
整體來說，後置因素的影響比較模糊，存在，但是不那麼清晰可見，需要一定的看房量和生活體驗才能感知到。如果你完全沒有感知的話，可能要問一下自己是不是房子看得太少，工作量沒做夠。我之前就強調過了，看兩百套房是個最起碼基本工作量。下面我們逐一解讀。
1.人員組成
所謂人員組成，其實就是業主和住戶的受教育水平、收入水平、社會地位等相關指標。
首先我要說明下，我不是有意要搞什麼社會鄙視鏈，但作為成年人，我們必須認識到，人和人就是有很大差別的，而且這種產品會帶來一系列的後果。
這裡可以再給大家推薦一本書，就是福賽爾的《格調》，英文是《CLASS》，這本書曾經被譽為小資產階級的裝 X 聖經，但實際上是福賽爾對等級的一系列社會學剖析，雖然語言非常潑辣，但內容的底色其實是嚴肅的。
總之就是，樓盤的人員組成客觀上就是會產生很多影響：
比如學校的興衰，為什麼中關村那些學校那麼猛？為什麼深圳育才系的學校近些年是下降趨勢，而南外、南二外卻是上升趨勢；
再比如生活體驗的好壞，不同人群的生活習慣就是不同的。有的時候也不單純是素質高低的差別，而是有些人的生活習慣就是會帶來很多問題，比如拾荒愛好者帶來的衛生和樓道維護問題，比如群租
房密集帶來的人員過度流動和噪音問題；
再比如部分思想落後的人會形成一種業主和物業之間的互害關係，最終導致樓盤管理和維護受損。
大多數情況下，人員組成是一個後置因素，也就是入住之後才會明確體會到，買之前如果不是經驗豐富的話一般不會關注。
什麼叫大多數情況下，就是太過分的情況，一旦太過分，那就臭名昭著了，想不知道都難，自然就變成前置因素了。比如上海普陀區的中遠兩灣城，就是因為群租房密集帶來了嚴重的問題，導致樓盤長期不受待見，後來多次整改之後才好一點；再比如上海康城，這可能是我見過人員最混雜的商品房樓盤了，一直漲幅落後，目前能成交的價格比 2016 年底到 2017 年初可能還會低一點，算上交易成本和持有成本，基本上虧了十幾個點是有的。
這個後置因素的影響非常玄學，按理說後置因素不應該明顯影響房價，你也確實很難明確地感受到它對房價產生影響的過程。比如你很難聽到購買者或者業主去談論相關問題，不像學位、商業這些大家都掛在嘴邊，但是統計學角度又非常有效，人員組成的高低就是跟房價以及房價漲幅明顯正相關。
這裡面的原因我一直沒有明確地捕捉到，但這不重要，我們知道這個有效的觀測結果就可以了。基於這個觀測結果，為了對應學校的前景、為了你自己的生活體驗、為了價格走勢，選擇一個人員組成比較好的片區和樓盤是有必要的，至於怎麼判斷人員組成比較好呢？如果你看房多、經驗多的話潛移默化中就能理解，如果不多，那我教你幾個簡單的技巧：
（1）當年開盤定位越高、價格越貴的樓盤越好。注意是當年開盤價格，不是說現在二手房價格，這一點是最直接的。業主起點就高，都是有支付能力和支付意願的人，後續也容易形成正迴圈，早期開盤就很 low 的樓盤，比較容易出現問題；
（2）越看不到人的樓盤越好。去看房的時候，花園裡沒什麼人，或者只有少數遛娃的人，然後戶戶大門緊閉，看不到多少人進出，這背後其實是業主工作情況和生活習慣的體現。那種花園裡、樓道里走來走去都是人，幹什麼的都有，然後自己家大門還老喜歡開著的，往好聽裡說叫生活氣息濃郁，往難聽裡說就是吃飽了沒事幹，這種樓盤不敢說絕對，但有問題的機率蠻大的。
（3）空關多，租客少。這一點僅限於一線城市中高階樓盤，因為一線城市沒有住不滿的問題，空關多說白了是業主懶得裝修或者懶得出租，有實力，不在乎，你不用擔心是不是空關多說明投資客多拋盤多價格會起不來，一般不會，拋盤多不多不取決於空關多少，取決於置換或者套現的意願，很多高空關率的高檔樓盤，長期掛盤都很少。
2.物業管理
然後我們來看物業管理，這個因素跟人員組成有一定相關性，低人員組成和差物業管理，經常是相伴相生的，而且很容易形成一種互相傷害的關係。一邊不好好交物業費，成天跟物業公司較勁，另一邊不負責任，不好好管理，於是兩邊矛盾糾紛一大堆，在吵吵鬧鬧中度過每一天，可能這就是他們的生活方式——痛，並快樂著。
物業管理這個因素以前就有很多人喜歡提，看房的時候也喜歡問，說白了大家心裡知道這個因素對生活是很有影響的，但你真讓他為此而多掏錢，他又不願意了，所以這個因素很長一段時間裡對房價影響很弱。有些樓盤大家都吐槽物業管理不行，但該買還照買，有些樓盤大家都羨慕物業管理好，但又不願意掏錢，所以那時候物業管理是個典型後置因素，不怎麼影響房價。
不過這兩年改觀很快，意識在加強，掏錢的意願也在提高，物業管理好的樓盤開始享受到一定溢價，主要是在中高階領域。我相信這個趨勢會延續，並進一步加強，這是經濟階段不斷發展的必然結果，硬體需求逐步滿足後，朝軟體方向遷移。而且供給端也在發生變化，隨著房地產高週轉時代逐步過去，大開發商開始越來越在意存量樓盤的價值挖掘，所以巨頭目前對物業管理的投入都在加大，管理水平、管理質量在系統性提升。
這樣的背景下，物業管理就有了朝前置因素轉變的趨勢，選房時適當提高物業管理的考量是有必要的，既為了生活體驗，也為了物業保值增值，不過主要是對於中高階樓盤來說，入門級樓盤一般影響不大，不必過多在意。
然後相對應的，幾個注意點：
（1）規模化巨頭的產品整體上會有一定優勢。存量規模足夠大，給了他們提高管理收益的驅動力和降低邊際成本的可能性，那種只開發過幾個樓盤的小開發商，就基本上全靠老闆的良心和能力了，一般靠不太住。
（2）開盤早、物業費定價特別低的樓盤，比較容易表現出疲態。物業費這個東西很敏感，要提價非常困難，一堆業主七嘴八舌，只需要有一小部分人阻撓就很難成功。而我國這二十年來，人工成本、收入水平增長巨大，當年的物業費如果定得很低的話，那時至今日可能連維持一個合格的人員團隊都不夠。比如深
圳的天鵝堡一期，差不多 20 年的樓盤，眼瞅著保安同志從高大挺拔的退伍軍人，變成了退休老大爺，當然我不是對人家老大爺有意見，我只是陳述一個變化過程。
（3）新盤確實還是有優勢。目前中高檔新盤的物業費基本上是朝著最高上限去制定的，所以中高階樓盤來說，買近幾年的產品整體上還是有優勢的，這一點跟上期說的樓齡因素疊加在一起，會產生很明顯的差異。
3.生活環境
最後一點，生活環境，準確來說應該叫做微觀生活環境。一般人關注位置只關注宏觀的片區，比如是唐鎮還是聯洋，或者是碧海還是紅山，不太會關注到宏觀片區當中微觀位置的差異。這個因素只要不是慘的太過明顯，比如說挨著高速公路或者高鐵，那一般確實對房價沒有明顯影響，但是對生活體驗的影響還是蠻大的，尤其是對於白天家裡也一直有人的家庭來說。所以需要注意避開兩個因素：
（1）區域的出入口。每個片區都有一個或者幾個進出快速路、大路的出入口，你要是買在這個位置，那車流肯定是少不了的，尤其是泥頭車、混凝土攪拌車、商店供貨的貨車、垃圾清運車等各種大型車輛，噪音會比較大，體驗不太好；
（2）厭惡性設施，比如前面說的高速公路和高鐵，比如垃圾中轉站、大批次集中的中央空調外機或者排放管理不太好的餐飲，主要也是噪音問題，其次是異味和衛生問題。
基本上注意到這兩點就夠了，這算是最次要的一個因素，而且對房價確實沒什麼明顯的影響，主要是對一些生活上比較挑剔的人來說可能需要關注下。
以上就是所有購房決策當中的細節影響因素，當然有人可能還會說風水之類的，那這就不屬於唯物主義層面的東西了，我就不懂了，可以去請教相關專業人士。
講完了產品，講完了決策影響因素，最後就要糅合起來講具體如何操作了，包括一些規範的、不太規範的，以及所謂的屠龍之技。畢竟我們剛剛走出房地產野蠻生長的時代也沒有多久，那個時代的記憶還在眼前，我就把這裡面的操作和故事都告訴大家。至於有些東西要不要用，怎麼用，那就需要你自己決定了，刀本身不會傷人，傷人的是用刀的人，那麼我們下期再見。
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