各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們繼續聊海外資產，不過開始之前先給大家佈置個作業，有興趣的聽眾可以去把央行前行長周小川先生最近的那篇文章找出來看一下，叫做《拓展通貨膨脹的概念和度量》，然後做三件事：
1.首先當然是理解清楚文章在講什麼，這個有一定難度，畢竟周小川先生的段位對於普通人來說還是相當高的。
2.然後思考下為什麼是當下這個時間點出現這篇文章，跟當下的哪些現象和問題有關。
3.最後從這篇文章作為出發點，思考一下後續的宏觀經濟和股市。
閱讀思考過程中，如果有任何想法，歡迎在評論區留言討論，下期我們會來具體聊這個話題。
一、東南亞國家的二元分化問題
然後我們開始今天的正題，海外投資當中的東南亞。
海外投資五個主流方向當中，覆蓋人群最廣的，就是東南亞。原因無非是，一來離得近，比較方便，二來門檻低，比較容易夠得著。
但東南亞這個地方歷來是二元分化，乃至二元對立極其嚴重的，希望和絕望，奢靡和貧窮，財富和陷阱，一念天堂，一念地獄，既是淘金樂土，也是銷金魔窟。
中國東南沿海地區自古就有下南洋的傳統，這個傳統實際上是一種在本土資源不足的情況下，冒險外出討生活的現象，所以這裡面本身就已經隱含了風險因素，甚至一直到今天，前往東南亞尋找發展機會的也仍然有不小一部分是抱著冒險心態的。
這說到底還是因為東南亞國家政府普遍無能，或者其實可以說絕大部分發展中國家的政府，都是比較無能的，拉美和非洲的情況，比東南亞還要嚴重。
二戰之後，大多數東南亞國家的起點是要比中國高的，外部環境也比中國好，但由於政府能力不足，社會結構的現代化一直沒能完成，大規模的基礎教育和自主工業化也就無從談起，而教育和工業化不足又反過來進一步制約了政府能力，這個負向螺旋走不出來的話，東南亞是無法真正發展起來的。
大部分東南亞國家，中央政府的影響力基本侷限於大城市，出了大城市之後就無法有效管理了，社會基本上進入一種前現代化的區域自治狀態。
二、東南亞投資的結論與策略
至於為什麼東南亞在國內外關注度一直這麼高，尤其是日韓特別關注東南亞，無非還是看中了安全和人口紅利，東南亞沒什麼戰亂和大的社會動盪，不像非洲、中東、拉美，就沒消停過，而且人口基數比較高，增長也比較快，年齡結構很年輕，所以作為一個勞動力來源和商品市場，還是有一定潛力的。
再加上日韓還有一定的私心，因為中國是個產業鏈黑洞，龐大的工業規模和市場規模會不斷的吸引產業鏈往中國聚集，日韓出於保持一定獨立性，避免自身產業鏈過度被中國控制的心理需求，所以常年保持著對東南亞的高投入。
但大家要明白一個基本事實，就是人口紅利實際上是幾乎所有窮國的共同特徵，同時也是幾乎所有已經完成了工業化的國家所沒有的特徵，所以你千萬不要認為有人口紅利就一定能發展起來，一定能夠完成工業化，這個邏輯關係不存在的。
就像說一個年輕人有前途，這話表達的只是一種可能性，至於這個可能效能不能實現，那要看這個年輕人的選擇和努力，還要看外部環境，再加上一點運氣。
要完成工業化，目前已知的路只有兩條：
一條是當年大英帝國走的路——透過殖民掠奪完成資本原始積累，然後依託於極其豐富資本和對殖民地市場的肆意傾銷，來推動一種自上而下的工業化，顯然這條路在當代已經是不可能了；
另一條是德國走的路，後來被美國、日本、蘇聯、韓國、中國給複製了——依託於現代化的社會結構組織和一定程度的集體主義，大規模普及基礎教育提高勞動力素質，然後透過內部剩餘的挖掘和內部資本的動員，來推動一種自下而上的工業化，這條路現在還可以走。
但問題是，東南亞除了新加坡，看不到有後來者在認真地走了這條路，所以這就可以得出第一個結論：
在東南亞投資房產，不可能複製中國 2000 年之後的過程，不可能讓你很輕鬆地躺在那裡持續賺大錢。
東南亞迄今為止，在產能建設上，高度依賴外部投資；在產品銷售上，高度依賴外部市場；在城市收入上，高度依賴外來消費；連房產購買力，也很依賴於外部，經濟外向程度非常高，再加上本身體量又不夠大，於是就像一艘飄在海上的小船，對外部環境的變化非常敏感，非常容易因為外部衝擊而發生大起大落。
這就得出了第二個結論，也是我上期已經提到過的：
東南亞經濟的週期性波動很劇烈，城市房產價格也會隨之發生大幅漲跌，這一方面帶來了風險，另一方面也提供了來回套利的可能性，注意，只是可能性，股票來回波動更大，不代表一定能賺到錢。
明白了這兩個結論，是理性投資東南亞房產的最低要求，否則盲目聽信各種資訊，很容易做出衝動決策。
由於結論很明確，所以策略也非常簡單——千萬不要追高，不要在市場情緒狂熱、觀點高度一致的時候衝進去湊熱鬧。相反，需要一點耐心，等待一場危機或者一場衰退到來，把資產價格打下去，在市場情緒低迷、觀點存在高度分歧的時候，再去找找有沒有便宜貨可以撿。
不過說歸說，做起來其實沒這麼簡單。
三、案例：越南與柬埔寨的房價波動
我一般每年會去一兩次東南亞，倒也不是去投資的，我個人對這種高度波動的房產沒有太大興趣，我主要是去觀察瞭解東南亞本身的經濟社會發展，純粹看著玩兒。
去年比較多，去了四趟，三月去的越南和泰國，四月去的馬來西亞和柬埔寨，八月去的寮國，九月又去了趟越南，今年因為疫情就完全沒動了。
去年年中之前，東南亞房價就處在比較熱的狀態，我給大家舉兩個例子體會下。
1.越南
越南兩大城市的商品房樓盤都有很明顯的高階取向，這裡面一大原因就是本國普通人購買力和購買意願都不強，很多家裡有地，蓋那種類似深圳的農民房。
所以越南城市面貌很差，密密麻麻全是破爛農民房，商品房樓盤一般面向富人和外國人，尤其是中日韓。
胡志明、河內市區的商品房最高能到五六萬人民幣一平米，作為對比，這兩個城市當中，大學生畢業的收入大概在一個月兩千人民幣的水平，五六千就屬於非常高收入的崗位，人生贏家那種。越南大城市消費實際上挺高的，大機率國內沿海三線、內陸二線的水平。
我們來看兩個主流中高檔樓盤，胡志明平盛郡的 Landmark，還有河內的 Vimhomes Royal City，都是越南比較有代表性的國際化大社群，都帶有在越南算是很高檔的商場，整體畫風跟普通街區差異很大，雖然不至於說“進門歐洲，出門非洲”，但反正肯定一眼就看得出來不是同一個發展階段的面貌。
Landmark 是高層公寓和別墅的混合專案，Vimhomes Royal City 是一個純高層公寓專案，雖然說是中高階，但高層公寓戶型都偏小，密度非常高，基本就是港式鴿子籠，價格大概都在人民幣兩萬五到三萬一平米，六十多平米的兩房公寓大概能租人民幣 7000-9000 元一個月，是不是覺得租金回報率很高，有六個點。
這個租金波動比房價還大，中美貿易戰之後東南亞是受益的，加上前幾年國內去東南亞投資和做生意的人也很多，而日韓更是長期高投入，所以房租連漲了幾年。但到去年年中就已經開始走弱了，今年自然更不行了，不單是房租下跌的問題，租出去都比較困難。
房價倒是暫時頂住了，還沒出現明顯回撥，但成交量也是從去年年中就不行了。
你要問我後面會不會回撥，或者什麼時候會回撥，我沒把握，因為這取決於外部環境未來的發展，存在很大的不確定性。
如果明年，後疫情時代的短暫復甦走向結束，國際經濟出現一些大的問題的話，按以往的經驗，越南房價在最悲觀情況下可以出現 40% 級別的回撥。
但如果經濟穩住，東南亞繼續從中美貿易關係和 RCEP 中獲益的話，也沒準越南房價可以穩住，甚至再漲一點。
所以我沒法去猜具體房價的走勢，但目前這個價位去介入的價值是比較低的，風險偏高，即便風險沒有爆發，收益空間也不會太大，屬於低勝率低賠率，投資東南亞應該追求那種危機底部中高勝率高賠率的割肉籌碼。
不過客觀來講，越南其實已經是東南亞投資價值最好的國家了，等後面解釋完其他國家大家就會明白為什麼了。總之如果你對東南亞感興趣的話，請從越南開始關注，先記住這個結論。
2.柬埔寨
我估計聽眾當中應該有一部分人在前兩年看到過，或者聽到過有關投資柬埔寨的相關內容。
柬埔寨其實經濟發展階段極其原始 萬人口，GDP 總量大概相當於我老家崑山縣城的 40%。人均 GDP 相當於中國的 17%，越南的 65%，而且它這個 GDP 資料還很虛，質量比越南要差，基本上沒有什麼工業基礎，除了首都市區，大部分人口還處在農業文明時代，不小一部分收入來自於旅遊業和博彩業。
前兩年的柬埔寨熱當中，被鼓吹的並不是首都金邊，而是西哈努克，簡稱西港。原因是西港在中國的一帶一路倡議當中佔有一定位置，所以具備了題材基礎，同時柬埔寨當局也對西港做出了很高的重視，給了政策，所以具備了現實基礎。
但可惜路走歪了——急功近利的柬埔寨當局批了大量的博彩牌照。一時間，各路瞄準博彩產業的人員和資金齊聚西港，合法的、非法的、黑的、白的、灰的都有，而且還帶來了一樣跟賭博常常共生的東西——色情業。
所以，西港一時間熱火朝天，本來博彩和色情就是暴利行業，加上大量人口和資金又是瞬間湧入的，房產和基礎設施開發的進度趕不上，一時間價格原地起飛。
最誇張的時候，一個農民房單間租到四五千人民幣一個月，商品房價格兩萬三萬四萬都有，城區地皮價格幹到幾萬美元一平米，甚至還有人去離城區幾十公里的山旮旯裡炒地皮。
你要知道西港所謂城區，也就國內老少邊窮地區二十五線小鎮的規模和麵貌，當地人月收入就幾百塊錢人民幣。
後來中國出手打擊跨國博彩，柬埔寨政府也看不下去了，就把這些狗屁倒灶都給禁了，再加上去年夏天大雨，把城區給淹了，於是怎麼來的，怎麼還回去，幾乎一夜之間，人去城空，一切歸零。
如果說，越南目前表現出來的是不確定性和一定的風險，那柬埔寨就是兩個字，毀滅，財富的毀滅。
所以，我之前就強調過很多次，投資先要搞清楚的，不是做什麼，而是不做什麼，東南亞很多地區還處在蠻荒時代，對普通人來說，風險太大了。
因為長度關係，今天先講到這裡，後面會再補充下東南亞其他國家和一些取捨原則，我們下期再見。
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