各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
先問大家一個問題，有沒有人知道中國第一隻股價破百元的股票叫什麼？
不是茅臺，茅臺一直到 2007 年才破百元。第一隻破百元的股票在 2000 年初就出現了，叫億安科技，深圳的一家公司。這隻股票實際上是一隻完全沒有基本面支撐的莊股，純粹是炒上去的，最高點到達 塊之後，馬上就開始派發出貨，股價隨之暴跌，一年內跌掉了一百塊錢，最後跌倒只剩幾塊錢，和這隻股票一同被計入中國股市歷史的還有另一個名字，叫做纏師。
這就是當年股市的荒唐和野蠻，不過這段歷史我不是親歷者，所以沒有資格去講。而房地產的蠻荒歷史，我算是一箇中生代的親歷者，而且是同時以投資者和從業者的身份參與的，瞭解的比大多數人都要深一些，所以很適合來給大家八卦一下。
具體開始講之前，先做一個基本說明，這裡面有些東西只是一種操作手法或者對市場現象的合理利用，並不違規，現在也依然存在。但還有些東西是屬於當年的漏洞或者特殊時期的特殊存在，時至今日已經違規，乃至違法，並且基本上也被封殺掉了。就像億安科技這樣的惡性莊股，在當下交易所的大資料監控下已經是不可能存在的了。
對於這些東西，大家當個故事聽就可以了，我不是在教你去這麼做，相反我是在把當年的荒唐撕開給你看。在這種時期，普通人、老實人，本分的打工人一般都是吃虧的，現在這種規則限制比較完善的時代，其實是最適合普通人的，千萬不要覺得在規則不完善的時候你就能收菜，大機率你就是菜。
下面我們正式開始，中國房地產的投資投機史，大概可以分成三段：
這段歷史我並沒有直接接觸，當時還在學生時期，只是聽過一些前輩的轉述，所以也不算很清楚。我會提到一些 2007-2010 年這一段，因為我是 2012 年接觸市場的，所以往前推幾年的情況我還是有了解的。
第二段 年到 2018 年
因為 2016 年提出了房住不炒，但是在全國範圍內落地還是有一個過程的，到 2018 年底才算差不多完成。
這一段是參與人口爆發的時期，普羅大眾形成了對房地產的一致共識，全面殺入房地產市場，同時也是各種花樣和手法層出不窮的時期，投資投機者和監管層處在一種貓捉老鼠的關係當中。
第三段：近兩年以及未來一段時間
這就沒太多好說的了，房地產市場會走向規範和成熟，雖然房價比過去高了，但市場執行方式是比較適合普通人的。
一、第一階段（2005-2010）房產投資：規模、槓桿、高頻
第一階段的早期主要是土地市場的炒作，也就是一級市場，新房銷售叫二級市場，二手房交易叫三級市場。熱度真正大規模傳導到二三級市場，實際上是從 2005 年開始的，第一個高點是 2007 年 年在經歷了次貸危機到四萬億這一輪大起大落之後，在 2009 年迎來了第二個高點，然後 2010 年限購限貸落地，第一階段結束。
這段時期，二三級市場出現過很多財富從爆發到破滅的故事，這跟第二階段很不一樣，第二階段你很少能聽說誰炒房炒爆倉的，因為有限購限貸，買不了太多，槓桿加不到太高，間接保護了散戶。
而早期這個階段不一樣，沒有限購限貸，有錢你隨便買，十套二十套一百套都可以。沒錢也能買，當時銀行對房貸的評估和風控還不成熟，漏洞比較多，說是首付兩成三成，其實評估價拉一拉高，首付完全可以做到一成以下，甚至做成負的，就是貸款額超過房產總價，買完房還能倒拿一筆錢。
而且那個時候首付款不需要放在銀行做資金監管，所以連首付墊資過橋都不需要，直接籤買賣合同，然後去銀行超貸，最後等著過戶拿錢就可以了。
首付做資金監管是一直到 2007 年底，深圳中天置業捲了客戶首付款跑路之後才開始推廣的，而且也就深圳推得比較早，很多城市都沒有跟進，上海至今沒有全面資金監管。
所以如果你要買房的城市至今沒有推廣強制資金監管的話，你最好主動要求做資金監管，會安全很多。
而這個時期最誇張的還不是不需要首付，甚至你可以連月供都不需要。因為交易流程可以走得比較慢，可以拖一拖時間。比如從籤合同到籌集首付，一般會留一定空間，幾周到幾個月不等；比如貸款審批和過戶，可以拖個幾周甚至更久；再比如最後放款也可以拖
一段時間，操作得當的話，從你籤買賣合同，一直到過完戶放完款開始供樓，可以拖幾個月到大半年不等，甚至極端情況可以拖到一年。
而那個時候房價漲的節奏比較快，所以這一大串拖下來，房價可能已經漲了不少，可以直接賣掉套現。
這種事情到 2015 年我都還幹過 年 12 月 92 萬買的房子 年 6 月 172 萬 5 千賣掉的，中間一期月供都沒有供過。當時給我貸款的中國銀行都怒了，執行了最高罰息條款，罰了九個月的息，不過最後反正都是買方承擔的。所以，這種房地產大起大落的時代當中，普通人也真的是蠻無奈的，缺乏瞭解、缺乏研究、缺乏資源、缺乏應對的能力，精力也跟不上，掌控不了局面，非常被動。
總之這個時期，由於沒有限購政策，貸款的獲取也寬鬆的離譜，所以出現不少十套哥，二十套姐，甚至持有上百套的投機者，但後來在 2008 年的這一輪巨震當中垮了不少，比如深圳這邊某個開法拉利的光頭佬。
還有一部分是死在了 2010 年限購之後，因為限購一出，短期內市場交易量一下子就掉下去了，而這些人都是超高槓杆，自身的現金流根本支撐不了比較長時間，而他們的房子往往又集中在一個或者幾個樓盤，所以流動性掉下來之後，一時間賣不出去，就撐不住了，最後房子要麼是被人低價收走，要麼是斷供被銀行收走拍賣。
當然也有走得比較穩的，比如深圳南山區蛇口這邊的一個老前輩，叫陸什麼，我也不好曝光人家，總之在南山這邊比較關注房地產的人應該是知道他的，巔峰期有超過一百套，而且貸款一直不是很多，底子比較厚，參與比較早，走得比較穩，是一步一步滾雪球滾上來的。
而且他有個特點，喜歡收老房子、爛房子，這也是時代賦予的一個操作手法。我欄目裡面屢次跟你們說不要買老房子、爛房子，尤其是大面積的，因為越來越不受偏好，流動性會很差，但這是現在的情況，當年不是這樣的。
2010 年之前的買房的都是什麼人？主要是 70 到 85 這一段的人。這代人成長的過程中，物質生活條件比 80 末 90 後 00 後明顯差一些，同時那個年代 年前，大城市也沒現在這麼高大上，尤其是深圳，當年大家直說北上廣，不帶深圳的。
那時候，大家來了大城市，大部分並不是當城市白領，而是從事一些比較不那麼高大上的工作或者生意開始的。所以這代人沒那麼矯情，對老舊破爛一點的房子接受度高很多，當然現在他們有一部分人都事業有成了，再換房的要求就很高了。
那麼，在那個年代，當市場比較冷淡的時候，供需矛盾不大，大家優先還是關注好房子、新房子，這時候老房子、舊房子會有一些折價，可以便宜收進來。等到市場暴熱的時候，好的、新的都搶完了，供不應求，沒辦法了，大家就去搶老的舊的，這時候折價就會縮小，乃至極端情況下可以短期消失。這時候賣出，就相當於可以獲得一個正常漲幅之外的附加獲利，來自於折價幅度的變化。這個現象一直延續到 2015 年，後來就不行了。後面這位老前輩也逐步淡出了市場，我也很久沒見到他的動靜了。
那時候有一部分投資者還會附加一些包裝，就是對房子做一些裝修，這種裝修非常表面功夫，基本只能看不能用，騙騙不懂的人。但是那個時候大家都不怎麼懂，都是小地方出來的，哪懂城裡人這麼多套路，就感覺看著挺漂亮的，又省得自己費時費力去弄了，所以往往就會付出一些溢價，在大城市，大家工作壓力都大，都想著省事。
後來這個操作被稱為“鳳變冰”，就是鳳姐變成范冰冰，我不是在暗示範爺是整容的，粉絲不要來罵我，我什麼都不知道，我只是在說房地產。
這個操作的好處在於，房價不漲也可以透過包裝獲得一點不高的利潤。在深圳這邊有個比較公認的發明者，被稱為“套哥”，深圳這邊的人應該知道我在說誰。其實也未必是他最早做的，只是由他最早系統化地做出定義，形成方法論。這位老前輩在 2015 年之後不久也金盆洗手去享受人生了。
而這個操作本身正好也一直延續到 2015 年，後來就很少有人用了，到 2018 年三價合一之後就徹底歇菜了。因為這個操作必須基於低交易成本，裝修溢價不會很高，一旦交易成本上去了，那一進一出，就把收益都磨損掉了。
早期二手房交易是陰陽合同，也就是貸款價格和國土局過戶價格是不一樣的，貸款做高，過戶做低，保證稅費盡量少，所以提供了這樣的獲利條件。
中間還有一段時間，主要是 2010-2015 年，普遍出現了採用公司購房的方式來操作“鳳變冰”，因為公司買賣房產的稅費計算方式跟個人不太一樣，最大的土地增值稅是差額徵收的。那麼只要保證兩次過戶之間，過戶價沒有出現調整，那就沒有差額，土地增值稅就為 0，可以把交易稅費做到比個人產權還要低，特別適合這種薄利多銷的
高週轉玩法。
這個操作還有個升級版，就是整棟包裝，一般是一些資金規模比較大的投資公司來操盤的。去收購一些單位的宿舍樓或者早年的集體產權的房子，雖然早期是單位產權，但後來基本都換成獨立的個人紅本了。
所以收下來之後，整棟進行包裝，不單室內可以裝修，公共空間，乃至外立面都可以翻新，這樣可以形成更高的溢價。因為對使用者來說，確實翻新之後，第一眼看上去吸引力會高很多。
深圳那個上了新聞的“8 平方”事件就是這種房子，就是包裝出來的樓裡面有一套產證只有 8 平米的房子，然後單價巨高。全國人民感嘆深圳樓市之變態，其實也沒這麼變態，那套房子實用面積有二三十平米。
這種房子總體來說溢價會很高，就是明顯比沒包裝過的同類房子的市場價貴出很多，甚至可以達到 20%-40%，而收購方收過來的價格又要比市場價低不少，所以中間利潤很大，也屬於一種蔬菜專案，會給中介公司很高的佣金去推廣，說白了就是因為這樣的冤大頭也不容易找。
也有這種投資公司找到過我，希望我們來推廣，本質我們也屬於中介公司，不過我們也沒接，因為這種產品實在比較坑 年之後這種專案基本就沒有了——一來是可供操作的標的也挖掘的差不多了，二來是政府也嚴厲打擊這種投機倒把的做法。
到這裡，大家應該能夠看出來了，第一階段房產投資投機的主要特性就是三點——規模、槓桿、高頻。非常野蠻、無序的方式，缺乏規範，缺乏耐心，賺一波就跑，打一槍換一個地方。
二、第二階段（2010-2018）房產投資：如何應對限購限貸
那麼到了第二個階段 年之後，一直到 2018 年，這段時間裡，房產投資投機最大的特性就是如何去應對限購限貸。
因為在一個單邊大幅普遍上漲的市場裡面，決定收益最關鍵的點並不是標的物的好壞，而是持倉量。而限購限貸恰恰就是限制了單個人或者單個家庭的持倉量，那麼自然如何繞過限購限貸，就成了收益的關鍵。
這個摸索過程中就誕生了兩個組織，一個是深圳這邊的“金朝陽”，另一個是上海的“水庫”，前者是個收費的財商培訓組織，說白了就是教你怎麼炒房，後者是幾個早期玩房子的老前輩創立的論壇，也是交流如何炒房的。其實這兩個組織很早就存在，大概 2000 年初就具備雛形了，只不過早期關注度不高，受眾比較少，用現在的話說就是還沒出圈，流量比較小。
金朝陽主要活躍在 2014 年之前，成員有很高比例都是中介業務員、保險業務員以及其他各行各業的銷售人員，因為銷售工作本身也容易篩選出一些比較激進的人，當然其他型別的人也有一些。
金朝陽的主要方式就是把學員編成組，然後以組為單位互相協調資源，主要做三件事：
1.透過交社保、交個稅或者轉戶口的方式來培養購房名額，包括但不限於親戚、朋友、同事等等，比較極端的甚至可以做到來者不拒，什麼人都用，他們之所以敢這樣，是因為後面的第三件事；
2.第二件事是透過養流水、養稅單、養信用卡刷卡記錄、買高檔汽車等各種方式來針對性的包裝在銀行面前展現出來的資質。
這裡面是有成本的，甚至稅單和一些消費記錄的成本還很高，但是因為當年的投資回報率也很高，並且銀行對這些針對性的手法經驗不足，所以確實有效；
3.第三件事就是尋找面積大總價高的中檔住宅或者中高檔住宅。
那個年代購房主流是剛需上車，中檔大面積產品反而單價偏低，所以比較容易高評高貸，做到零首付，乃至負首付，幾乎不需要拿出現金就能買下房子。這也是他們敢什麼名額都用的原因，因為房子全是貸款，沒有淨值，大不了名額要是跑了或者賴賬了，他就當無事發生，也沒什麼大的損失。
後來由於深圳 2010、2011、2012、2014 四年時間房子都沒怎麼漲，所以很多成員現金流撐不下去導致爆倉了，造成了一些銀行壞賬。銀行透過一些同業資料分析，發現了這其中的一些共同特徵，最終摸清楚了這夥人，開始制定針對性的措施。
而金朝陽這個組織實際上遠不止炒房這麼簡單，有興趣的朋友可以去搜索一下相關新聞。總之到了 2014-2016 年間，金朝陽由於自身龐氏騙局撐不下去了，以及監管層的打擊，逐步走向衰亡。
時也，命也，這幫人如果撐到 2015 年，那也能賺大錢了，不過終究走的是邪路，就算這次沒栽跟頭，早晚也是要在別處栽的，比如現在的三年限售。
而另一個組織水庫論壇，其實早年只是一個上海的本地論壇，氛圍也沒什麼問題，
就是交流下買房和投資的一些經驗心得，大體還是在規則範圍內的。早期的成員我很多都認識，都是很不錯的前輩，無論人品還是能力。
但是到了 2016 年前後，由於創始人的變現需求，開始超越論壇形式，往公眾號和微博發展，逐步在全國形成了一定的影響力。
有了影響力之後，行為就開始有點出格，透過公眾號來獲取流量，形成客戶池，甚至你可以說是一群信徒，非常狂熱。所以我多說一句，你們不要太相信我，一來我受不起，二來你也需要為自己負責。
總之，創始人建了個團隊，然後帶著信徒們在全國炒地圖，上海、重慶、瀋陽、深圳、武漢，甚至太原，到處炒，嚴重跟“房住不炒”的大基調對著幹。而且說實話其實也是瞎炒，跑到深圳來買了一堆老大樓，比如創業路上那個現代城華庭 200 多平米的頂樓複式，好幾套都是他們的人買的，著實把深圳的業主們給解放了，然後自己套牢到現在，當時我們員工問我：這年頭怎麼屎都有搶著吃的。
後來這夥人還炒出了國門，炒到了我之前提到的柬埔寨西港，而且還是西港山溝溝裡面的荒地。那個荒地我還特意去看了一下，簡直翻山越嶺，租了輛陸巡都差點沒開過去，說白了到這個階段已經是個殺豬盤了。
再往後，由於公眾號言論出格，導致被封禁，雖然有轉世號，但流量基礎已經被破壞掉了，所以也基本上逐步消停了，畢竟這種導向實在不好，再折騰下去，恐怕就不止封號這麼簡單了。
整體上來說，在水庫進入到公眾號階段之後才跟進的人，大部分應該是沒什麼獲利，甚至是有所損失的，因為到這個階段就開始瞎炒了，本身房價基數也高了，而買的房子和地皮本質都是運營團隊純粹以佣金或者差價盈利為導向而選擇的。
而且，由於是全國化的，流量源源不斷，跟本地組織還不一樣，一般本地性質的組織還考慮個口碑，這種全國化運營的，由於流量夠大，其實就適合做一錘子買賣，一把坑到位。
像他們在深圳買的那些老大樓，從 2017 年算到現在，大部分實際上是虧損的，而且大機率未來幾年也很難回本，交易成本、供樓成本太高了，又漲不動，也沒什麼流動性，想賣掉就只能打骨折，這就跟股市滿倉套牢差不多。
到這裡為止，只是第二階段的開頭，後面還有很多具體的手法，時間關係，我們下期再講，先說兩句別的。
實際上，目前這個時間點，我們的股市和樓市正在發生的事情，本質上是一樣的，就是規則越來越完善，各種破壞性的行為、手法和人都在被逐步出清。這樣的市場看上去似乎機會沒有以前那麼多了，但卻是最適合普通人的，因為規則雖然限制你，但也在保護你，普通人的投資能力普遍不會很強，在缺乏規則的情況下玩野路子，大部分人都處在相對吃虧的位置。
目前這樣的市場，規則越來越完善，投機行為、博弈行為逐步減少，投資邏輯越來越純粹，行業、企業和城市的基本面研究越來越有效，奇技淫巧越來越沒有意義。
這就是為什麼我上次直播說 2018 年之後冒出來的那些教人炒房的機構，有點不合時宜了：
一來說白了那些東西都是我們當年玩兒剩下的，也沒什麼神秘的，更沒什麼值得驕傲的，都是一些鑽空子的東西而已，我會全部開啟來給你們看；
二來是時代真的變了，大人，時代變了，如果纏師活到今天的話，他恐怕也不會再走億安科技那樣的路了。那我們今天先聊到這裡，下期繼續，我們下週見。
如果您覺得《東西情報站：關注每日熱點新聞》小說很精彩的話，請貼上以下網址分享給您的好友，謝謝支援！
（ 本書網址：https://m.51du.org/xs/353841.html ）