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今天繼續聊東南亞，上期我們以越南和柬埔寨為例，描述了東南亞房產的一些現狀和週期性波動特徵，這期我們再補充下其他東南亞主要國家。
一、新加坡
新加坡，至少在房地產這個問題上，不應該當作東南亞國家來看待，相反它更接近英聯邦的特點，它本身也就是個英聯邦國家，不過在實際選擇的時候，不如英國和澳新主流。
新加坡的商品房價格差不多跟深圳一個級別，而且下限比深圳還要高，因為它的商品房基本沒有低端產品，低端需求主要靠政府的組屋來解決，組屋只有國民和永居身份可以購買，外國人就不用想了。
而新加坡的商品房，雖然近些年漲得也不錯，但對於非國民、非永居的購買者來說，需要繳納 20% 的額外印花稅。所以對於外國人來說，中短期炒房這種事情肯定是不用想了，即便是長期投資，也不如其他英聯邦國家的條件，所以一般不是移民者的話，不建議關注新加坡的房產。
二、馬來西亞以及剩下的所有東南亞島國（包括菲律賓、印尼等）
馬來西亞就在新加坡隔壁，也是前兩年國內很喜歡推的投資目的地，而且推得最多的並不是首都吉隆坡，而是緊鄰新加坡的第二大城市新山。
之所以推新山，當然一方面確實是馬來西亞政府在那邊規劃了個經濟特區，但更主要的還是因為國內資本在那邊開發了很多樓盤，需要找人去買，最大的那個樓盤和開發商大家應該都聽說過，就特別綠的那個。
這兩年聲音小了很多，但前兩年的話，如果你去了解一下有關馬來西亞的情況，就很容易受到關於新山投資的資訊轟炸，什麼伊斯干達經濟特區，什麼美迪尼特區中的特區，個個都是未來的深圳。那麼問題來了，這個規劃能不能實現？
首先，我對他國的政策和規劃在態度和情感上保持尊重，但對於經濟問題，我們還是要實事求是，一旦實事求是，這話可能就不太好聽了。
這個地球上善於實現規劃的國家不多，一個當然是我們，然後是德國、日本，還有曾經的美國和蘇聯。這些善於實現規劃的國家，都有共同的特點：
首先，要有一個強力的核心。這個核心可以是有能力有作為的中央政府，也可以是龐大的資本集團。美國就是依賴的資本集團，而且當年的資本集團要遠比現在更有雄心壯志。
然後，要有一群勤奮、進取、聰明、執行力強的國民。這些東西在我們看來好像很理所當然，因為這就是我們本來的樣子，但是大家要明白，放到全球範圍來看，這些東西是稀缺資源，沒幾個國家有，要不然早就全球工業化了。
那馬來西亞有沒有呢？顯然是沒有的。
人大國際關係學院副院長金燦榮教授曾經開過一個玩笑，他說很多東南亞國家實際上是一群“南霸天”管著的國家。他原話指的是菲律賓，實際上馬來西亞也是這樣，還有印尼以及其他多數東南亞島國都是這樣。
什麼叫一群“南霸天”管著的國家呢？就是這些國家並沒有一個強有力的中央政府，中央政府的管理半徑基本上侷限在首都圈，首都圈之外的地區，還處在一種前現代化的半封建政治架構當中，有一堆地方勢力，中央政府和這些地方勢力之間實際上是一種鬆散的合作關係，做不到強力管轄。
比如馬來西亞是個穆斯林國家，它地方上就是由一堆大大小小的蘇丹管著的，大部分土地也都在蘇丹手裡。
再比如菲律賓，它不是穆斯林國家，沒有那麼多蘇丹，但歷史上有一百多個家族王朝，並且沒有經歷過社會革命，所以一直延續了下來。地方上就是被這些世家大族控制著的，杜特爾特未來也許當不了總統，但他們家族一直控制著菲律賓第三大城市達沃。
強力的政府沒戲了，資本集團有沒有？有，馬來西亞還是出了一些挺厲害的資本集團，比如嘉裡集團、豐益國際，但基本上都是華裔背景，而且高度國際化，搞著搞著總部要麼在新加坡，要麼在香港或者上海，你也說不清楚它算哪個國家的企業，反正跟馬來西亞國內關係不大，也不會大舉投資馬來西亞本土。
那麼最後一樣，勤奮、進取、聰明、執行力強的國民，有沒有？沒有，馬來西亞的基礎教育和社會結構現代化沒有完成，而且民間又被宗教把持著，很難實現現代化組織動員。
馬來西亞國內，華人和馬來人是兩個世界，掌握著經濟的基本上是華人，而這些華人雖然早就是馬來西亞國籍了，但利益考量上並不是完全站在馬來西亞這個國家的立場上，他們要麼是高度國際化的，要麼是跟中國國內保持著千絲萬縷的關係。
所以我不認為馬來西亞新山這個經濟特區有很大機率能夠比較好的兌現它的規劃，包括其他東南亞島國，我都是一樣的態度。如果你去關注一下的話，會發現每個國家都有很牛的經濟特區規劃。
新山目前很大程度上是中國資本或者華人資本在開發，基本上做成了一個房地產專案
，有些地方硬體還可以，但產業層面的建設還沒有太大動靜。
你也不能說新山差，如果沒有這個特區光環的話，那麼考慮到新山一些核心區域的硬體還可以，又跟新加坡高度互聯，賣個大幾千一萬的價格，也未必沒有價值。但問題就在於現在頂著一個特區的光環，價格就幹到兩萬上下了，有一些專案都超過了兩萬，而這光環要落地又很難，這就使得這個溢價本身成為了一種“空中樓閣”。
所以，關於馬來西亞，以及其他東南亞島國的情況，大家也就有數了，把問題想得深一點，不要被廣告所吸引。
三、國際學校
這個問題評論區提到過幾次了，折射出來的就是我國青少年教育方面的焦慮情緒。因為教育比相對實力，那永遠有好有壞、有先有後，所以一定程度的焦慮在所難免，但要注意的是，焦慮情緒容易引導你做出錯誤決策。
新加坡和馬來西亞作為英聯邦國家，確實它們的學歷在英聯邦內部的流通性和認可度好一點，但問題是以英國為首的整個英聯邦，在經濟、產業、科技、文化各方面，都處在一個衰退的態勢當中，它們的衰退要遠比現在美國的霸權動搖來的更早、更深刻、更徹底。
英國、澳新、加拿大適合投資和移民，並非因為它們真有實力或者發展好，純粹是它們制度上就比較迎合資本、迎合富裕群體。
時至今日，連英國本土的一線學校都在走下坡路，二三線學校基本上以賺錢為宗旨，所以不要對這些外圍英聯邦國家所謂的國際學校的教育水平和世界範圍內的認可度真的抱有多大期望，這是找錯方向了。
也不要對這些學歷在國內職場的認可度抱有多大期望，即便可能頂著英國本土某個學校的招牌，國內的 HR 們早就不是當年的 HR 了，這裡面的道道清楚得很，你找兩個大中企業的 HR 打聽下就有數了。
現在國外二流以下的學歷在國內大城市大企業層面基本不好使，尤其是本科之前就出國的，至於小城市小企業能不能唬到人我就不太有把握了，但就算現在可以，現在去讀，三五年或者更久之後出來的時候，是不是還有效，恐怕也很難說了。
當下，對於選擇海外教育，如果學生有實力，想接受高水平教育，那第一自然是美國，第二是法國、德國、日本、俄羅斯和英國本土的部分學校和學科，其他基本上扯淡居多。
如果學生沒有實力，在國內確實走不來這個高考獨木橋，想要在學歷上投機一下的話，那麼至少努力去申請一下歐美髮達國家本土的二線學校，並不是非常難申請。二線以下或者外圍國家的這些賺錢學校，我個人態度上來說，對於普通家庭的孩子來說不是很好的選擇。尤其是從小就出去的方案，投入回報實在不成比例，而且有些話也不能說得太透，這些三四五六線學校留學生的情況我還真比較瞭解，總之很多現象不太好就是了。
學校問題，言盡於此，總之不建議奔著這些外圍國家的所謂國際學校去。
四、泰國
實際上，泰國是東南亞的核心國家，我之所以沒有先講泰國，是因為太貴了。
中國人七八年前去泰國買房的時候，一般買曼谷市區或者普吉島最好的位置。四五年前的時候炒到曼谷近郊，疫情之前已經幹到曼谷遠郊去了，基礎設施都跟不上的地方。
原因就是泰國房價累計漲幅很大了，所以市區特別貴，郊區便宜點。疫情之前，曼谷市區比較好的房子價格在 5 萬-10 萬人民幣一平米，差不多是廣州的水平。
泰國這種現代化的商品房佔比不高，本身就是瞄準本國富人和外國人的，不太考慮本國普通人的購買力，這一點跟越南是一樣的，只是價格高很多。
嚴格講，這種模式是有潛在風險的，它跟我們曾經的雙軌制有類似之處。我們以前住房雙軌制的時候，外銷房定價很高，價格是內銷房的數倍，房子實際上本身沒那麼大區別，純粹是一種政策價差。後來取消雙軌制之後，二手市場上定價都一樣，差價抹平，那外銷房業主自然是血虧。
泰國、越南如果真的想要發展好的話，還是要進一步提高本國城市化率和工業化程度，那就意味著商品房佔比提升，一定程度上也會產生內外銷房購買力鴻溝拉近的情況。
雖說我也覺得這樣的前景有點遙遠，甚至我覺得泰國可能沒有那一天了，越南也許還有希望，但終究是一個需要留意的隱患。
所以泰國目前的價格，我一毛錢興趣都沒有，跟越南一樣，來個危機，打個五六折也許可以看看。
這裡注意下，我上期說到越南房產在危機中可能打到最低六折，這是以它們本幣計算的，而危機當中，東南亞國家貨幣還會伴隨比較大幅度的貶值，形成房價和匯率的雙殺，所以以人民幣計價的話跌幅就更大了。要說危機，其實也未必很遙遠，運氣好的話，最快明年四季度就可以看到。
最後至於寮國、緬甸之類的，你就當不存在吧。我知道現在有種說法，是說泛亞鐵路連線雲南和中南半島，然後吹噓寮國要發
展起來之類，尤其雲南的朋友，這個說法可能聽的比較多。
這事兒想多了。中老鐵路雖然是在建設，但是雲南本身就是個相對落後的地區，自身工業基礎比較差，又是純內陸省份，去帶一個還處在前現代狀態的純內陸山區國家寮國，那不是吃飽了撐的。
寮國我去跑過小半個月，開車加步行，基本上它的城市範圍都跑遍了，加上對它地理條件的一些瞭解來看，這個國家不具備中期在本土實現工業化現代化的可能性，所以也不用去關注了。
那麼東南亞就講到這裡，後面是英聯邦，我們下期再見。
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