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上期我們聊到中國房地產投資投機史的第二階段，講到了這個階段當中很有代表性的兩個組織，金朝陽和水庫，這兩個組織的核心初衷都是想方設法鑽空子，來突破限購限貸，從而加大房產的持倉量和槓桿率，那今天，我們就來詳細講講這些投機倒把的方法。
個人房產投資實際上存在一個反直覺的地方，就是對於普通人來說，往往覺得房子是個很貴的東西，尤其是一二線城市的房子，甚至很多人都覺得高攀不起，而房貸和月供也是個數額巨大、讓人不堪重負的東西。
但實際上，對於真的資金量大一點的人來說，買房其實是個資金容量很有限的投資領域，房貸、抵押貸能夠加的槓桿就更加有限了。這一點，你外推一下，多往前想一步，就很容易理解。
就近些年中國的社會財富水平，對於真有錢的人來說，大幾千萬到幾億、十幾億並不是什麼太過稀奇的事情，而二線城市的房價，時至今日也就在大幾十到幾百萬水平，以前更是隻有這個水平的幾分之一。
即便到了一線城市，也就幾百萬到五千萬以下水平，一線城市雖然有五千萬以上，乃至幾億的房子，但是到了那個價位段，已經不具備普遍意義上的流動性了，跟主流價位的房子在交易特性上有很大差距，不能算做同一類投資品。
而槓桿就更好理解了，限貸政策大多數時候都很嚴格，別說資金量大的人，就是普通人，也經常苦於貸款比例不足的問題。
所以很長一段時間裡，其實真正富裕的群體，大規模投資房產的現象並不是特別嚴重，對於他們來說，資金容量足夠大的還是實業經營和股權投資。
這個群體真正大規模進入房產投資這個市場的時間點，也是在第二階段，也就是 2010 年到 2018 年，尤其是 2012 年以後，這裡面原因有兩個：
第一個原因很簡單，無非就是房地產市場漲得比較久比較多，完成了全民教育，使得大家都意識到了這裡的機會，於是開始大規模積極參與。所謂讓一樣資產漲起來的最好辦法就是真的讓它漲起來。
第二個原因更重要，就是這個階段我國經濟增速處在一個平臺下降的過程中，這個過程中也伴隨著實體產業劇烈的供給側改革。這種改革包含了三部分，落後產能的淘汰、主流產能的兼併、先進技術的升級。
這就產生了一個很少有人關注到的結果，就是很多人幹不下去了，產能淘汰和升級的過程中，人也是要跟著淘汰和升級的。
不理解的話，我給你描繪下一個過程。
假如你是一個改革開放之後，來珠三角闖蕩的高中生，那年頭高中學歷其實還算不錯的，而且本身也不是一個學歷能發揮太大作用的年代，基本上全憑勤奮、膽大、能吃苦。二三十年奮鬥下來，可能很多產業都幹過，也攢下了一筆財富，可能可以算得上經營有方，但是大多都沒有什麼技術門檻，說白了就是產業發展水平不高，所以對人的要求也不高。
但到了近些年，傳統產業要淘汰落後，要升級技術，新興產業更是上來就要面對高技術門檻，什麼晶片半導體，什麼光伏風電動力電池，什麼支架 CTIVD，這就決定了根本不是普通人憑著勤奮、膽大就能參與的，需要高學歷、高技術門檻、高專業性。
產業越發展就越是會這樣，這個問題我之前就提過很多次了，越是技術升級，能夠參與的人口比例就越低，你看美國的情況就明白了。
所以在這個過程中，老一輩的實業家們有不小一部分就被淘汰了下來，做不下去了。這裡請注意，我絕對沒有看不起老前輩們的意思，他們在他們的時代很成功很優秀，但時代有它自己的要求，不以個人意志為轉移，大部分人終有被淘汰的一天，我也一樣，你也一樣。
他們在產業上淘汰歸淘汰，但是財富已經攢下來了，所以離開了產業一線之後，資產配置的需求反而進一步加強了。2012 年左右，就是這批資本開始洶湧澎湃地湧進房地產市場的起點 年前後進入高潮。
整體來說，事業有成的人，往往也都是頭腦靈活的人，而且還出現了這些富裕群體和市場當中原本的投機者合流的情況，就比如我這樣的人，所以這個階段也就開發出了越來越多的鑽空子方式，下面我們逐個來列數。
一、結離婚搬運
限購最大的作用，就是限制了單一家庭持有某個城市當中房產的數量上限，一二線城市一般都是限制兩套，對於自用來說是夠的，但對於富裕家庭的投資需求來說，兩套顯然是太少了。
那麼這時候，就需要用到房產過戶當中的一種特殊情況，夫妻更名，程式上，夫妻婚內更名既不需要繳稅，也不需要考慮限購。所以不管房子買的時候在誰名下，之後都可以更名到夫妻一方的名下去，然後離婚，另一方淨身出戶，恢復到單身無房的身份，然後再去買房。買完房以後，復婚，再更名過去，再離婚淨身出戶。如此往復，理論上不嫌麻煩，不嫌
婚姻登記處去的太多比較丟臉的話，可以無限搬運。
唯一缺點就是更名搬運的過程中需要全款，不能有抵押，因為國土局任何產權變更行為都需要房產處於無抵押狀態，所以對資金實力是有要求的，不過搬運結束之後，是可以去做貸款的，這個我們下期再講。
所以總體來說，這個辦法主要還是在比較富裕的群體當中使用，我最多見過 14 本離婚證的，就是來來回回搞了 14 輪，前後近十年時間，這個執行力和持之以恆的精神也是爆表了。
不過普通家庭一般沒有這個全款的實力，所以這個方法用的相對少，借錢墊資硬上的也有，弄完以後再抵押出來還錢。但是這樣做成本很高，這種墊資一般是按日計息的，大概在萬分之 6~10 之間，風險也比較大，萬一交易流程或者抵押貸款出問題了，那就螺旋昇天了，一般只有在市場明確單邊上漲並且貸款政策很寬鬆的時候才有這樣操作的空間。
我多說一句，這種墊資全款買下來再去做抵押貸款的方式，目前還是存在的，但是普通購房者如果有遇到的話，我建議一律避開。
這種墊資行為目前是受到合規打擊的，風險比較大，就算你做的時候沒被查到，那隻要這家墊資機構一直做下去，最後總有翻車的機率。一旦他翻車了，你的墊資記錄曝光了，你的抵押貸款就有可能會被 Call Loan，就是召回貸款，不借給你了，讓你全部還清，因為你違規了。而且一旦 Call Loan，後面你想去其他銀行重新貸款，也有可能會遇到問題，所以潛在風險還是比較大的，儘量不要碰。
這個辦法前後被限制過好幾次，我們以深圳為例 年 10 月 4 日的 1004 調控出臺之前，單身是限購兩套，所以就可以一次搬兩套，效率比較高，但出了 1004 調控之後，單身限購一套，搬運效率就下降了一半。
到了今年，深圳開始對限購限貸進行婚姻追溯，離婚後買房需要考慮離婚前家庭的房產狀況，這樣就基本上把這條路給堵死了，目前已經有多個城市開始採用這種追溯離婚前家庭房產的做法，漏洞越來越少。
不過，硬要搞也還是有辦法的，就是臉皮再厚一點，跟原配離婚之後，中間再找一個無房異性結婚，相當於洗了一遍，法律上成為了一個新的家庭，這樣就不往前追溯了，問題就解決了，是不是很突破底線？是這樣的，這個方法非常有悖公序良俗，一點都不值得提倡。我不是在教你這樣去做，我只是在陳述市場的過往歷史，況且現在不少城市也堵得差不多 ，未來想做也越來越做不了了。
而且這個做法的問題還真不是有悖公序良俗這麼簡單，因為這樣操作是有一個大前提的，就是夫妻雙方絕對的一條心，絕對的可信、互信，否則來來回回離婚結婚，涉及到這麼大額的資產歸屬，是非常容易出問題的。
現實也確實是這樣，絕對可信、互信的人又有多少呢？所以狗血事情沒少出，離婚買完之後一方不肯復婚的，中間洗一遍結果假戲真做的，這種事情我也見了不止一兩次了。
所以，還是要做個正經人，既不要去損害公序良俗，也不要去挑戰人性。
二、結離婚跨城破限購
這個是上一個操作方法的變種，簡單地說就是——假設你沒有深圳的購房資格，然後去跟一個有深圳購房資格的人結婚，那這樣，房子就可以過到你名下去了，最後再離婚，你就實現了無資格買房的操作。
這種操作也不一定就有問題，可以很合理地加以利用。舉例來說，一對大學生夫妻，可能實際上是在杭州工作生活，但是他們的戶口一定要落在杭州嗎？並沒有這樣的規定。那麼其中一個人可以落到深圳去，本科生落戶深圳沒什麼太大難度。這樣就變成了深圳、杭州雙戶口家庭，他們可以在深圳、杭州各買兩套房，因為迄今為止房地產產權登記系統並沒有全國聯網，所以限購是以城市為單位計算的。
不過這個操作這兩年也受到了限制，比如深圳今年就增加了深戶買房也需要三年社保的限制，當然並不是所有城市都這樣限制，多數城市還沒到這一步，即便到了這一步，那大不了就時間換空間，把社保交上然後等，畢竟房地產市場還是一個長週期市場，不至於三年之後就沒機會了。
不過這個方法也有操作比較騷的，比較突破底線的，我給你們說個最騷的，簡直目瞪口呆。
我認識一位奇人，也不熟，一面之緣，將近三年前的事情了。他父母是南京戶口，他岳父母是深圳戶口，他讓他父母和岳父母都離了婚，然後交叉結婚。於是法律上，四位老人重組為兩個新家庭，這兩個新家庭都擁有南京和深圳各兩套的購房名額，於是結離婚一輪可以買 4 套深圳、4 套南京。是不是很離譜，是不是很不要臉，我也這樣覺得，所以不要去學。我有點好奇這樣重組之後，他應該怎麼稱呼這四位老人？
甚至，我還認識 30 歲小夥跟 70 多歲上海老阿姨結婚來獲取購房資格的，小夥去婚姻登記處的時候還特別忐忑，生怕被
為難，結果人家婚姻登記處熟門熟路，可見也不是第一次見到這種奇葩了。
三、小國護照或者雙身份證
首先，著重宣告，這是違法犯罪行為，我只是來說一下 2016 年-2018 年上海發生的一個案子。
2016 年開始，上海房產圈子裡面出現了一種很離譜的玩法，是由一箇中間人團伙組織的，就是去弄一個外國護照，把自己變成外國人，相當於多一個身份，相應地也就多一個購房名額。
起因是有一些不太靠譜的國家，比如緬甸、查德、布吉納法索等等，他們官僚系統比較腐敗，直接向外國人出售本國護照。
我國實際上是不承認雙國籍的，所以在法律允許範圍內，是沒辦法讓中國+外國兩本護照的身份同時入境的，因為你肉身只有一個，一個肉身只能合法地帶一個身份進出。
那怎麼辦呢？合法不行，自然就只能違法犯罪了，把本國護照留在國內，偷渡出去，獲取外國護照後，以外國人身份重新入境，入境之後，以外國人身份獲取工作簽證，再繳納相應年限的社保之後就可以買房了。
既然涉及到了偷渡和雙國籍，那自然是非常嚴重的違法犯罪了，到 2018 年初的時候，這個中間人團伙已經歸案了，首犯應該是判了個無期。
我因為接觸過用這種方式買房的人，所以知道一些內情，甚至不瞞你們說，我還犯了點錯誤，我也配合浦東公安機關做過取證。
其實即便不案發，這個事情也是做不下去的，我當時就不太明白為什麼會有不少人願意去冒這個險。因為中國現在人臉識別和指紋識別已經在海關、公安和金融系統當中普及了，行政系統也在普及當中，只要一過人臉或者指紋，管你法律上幾個身份，都會被識別出來生物學上實際上是同一個人。也許可以逃過一次兩次，但持有房產又不是一兩天的事情，長期看不可能逃得過的。所以這事情說到底也是自作孽不可活。
至於雙身份證也是差不多的情況，一個人兩個身份，大家應該聽說過這種情況，因為以前戶籍管理的一些歷史遺留問題，有些人是有兩個身份證號碼的，相當於法律上也就有兩個身份。不過這種情況在本屆政府上臺之後就做過大量的排查和修正，到近幾年人臉識別和指紋識別普及之後，基本上清理的差不多。
如果你還有雙身份證，那我建議你主動上報清除，不要去試圖鑽這個空子，合法的空子鑽一鑽也就罷了，這個是違法行為。
四、新房更名和回遷更名
前面講了一堆要麼辣眼睛，要麼違法犯罪的路子，下面我們迴歸到一個正常人比較能接受的範圍內，來講一下一種很另類的變相破限購方式。
近些年，一二線城市對新盤的管理嚴格了很多，對於捂盤行為打擊很有力，具體措施方面：
1.比如限制開盤次數，提高單次推盤量，避免透過少量多次的銷售策略來人為造成火爆搶房的場面；
2.比如限制備案週期，避免開發商用拖著不備案的方式來間接捂盤；
3.再比如限制關聯交易、限制公司購房，避免開發商把房子轉移到相關利益方的名下去，等等諸如此類。
但以上這些措施也就是近兩三年才在一線和部分二線城市嚴格執行起來的，以前並不管這麼多，即便現在也有不少城市是不太管這麼嚴的，因為沒必要，很多城市的新房並沒有那麼搶手，何苦去限制這麼多呢？
於是產生了一種操作方式，就是付錢不備案，或者也可以叫付錢不過戶，說白了就是你把買房的錢給了開發商，可能是全部也可能是部分，具體看關係，關係到位的也有不給錢的，是什麼關係你懂的。
然後跟開發商把合同也簽了，但是這個合同並不拿去國土系統備案，不備案的話，在產權登記中心看來，這房子實際上並沒有發生交易，還是在開發商手裡，沒有交易那自然就不存在限購問題了。
而你給開發商付了錢，簽了合同，那麼在開發商這邊他就認可了這房子已經是你的了，只不過因為一些原因，由他暫時幫你保管。
當然，這樣操作還是需要跟開發商有一點關係的，你隨便找一家不認識的衝上去，那肯定是沒人理你的。
有的聽眾可能會問，這樣是不是有風險，比如開發商不認賬或者跑路了。確實有這個可能性，一般來說全國經營的巨頭開發商不太會幹這種事，他們比較在意合規，會幹這種事情的一般都是本地區域型開發商，很多確實實力不強，出問題的可能性是有的。但如果對本地情況足夠了解的話，也不難識別哪些開發商相對沒太大風險，所以這個問題就需要就事論事，具體情況具體分析了。
總之，這樣就算是間接避開了限購，等到幾年後房價漲了，就可以直接在開發商那邊把合同更名，賣出去，獲取差價利潤，不過一般會賣的比市場價低一點，因為這種更名操作的房子只能按照初始備案價來貸款，首付會很高。
比如原始開盤備案價是 100 萬，三年後市場價漲到了 150 萬，
因為這房子產權角度講還是個新房，那就只能按照 100 萬貸款，7 成就是 70 萬，只相當於市場價 150 萬的 47%，也就是首付要 53%。那你首付比別的房子高，自然是一個劣勢，價格就會受到一定壓力，可能只能賣 140 萬。但好處就是你不需要購房名額，也不需要繳納稅費，接盤的人也只需要按照新房繳納契稅，不需要繳納二手房交易的那一堆稅費。
你們要是遇到那種貸不足款的所謂更名房或者一手房，一般就是這種情況，其實還是個比較普遍的現象。
不過總體來說，目前如果你不是跟具體的開發商很熟，以至於很有把握的話，不太建議去做這種操作，更不建議去接盤這種房子。因為一方面目前政策在加強對這種行為的限制，有巨大的合規風險；另一方面也是行業內么蛾子太多了，尤其是一些所謂的中間人角色，做局坑人的情況特別多，我也吃過這方面的虧，所以普通人還是繞道吧。
而所謂回遷更名，指的就是回遷房最終建成之後、交房之前，還可以發生一次更名。我們之前提過買正式拆遷之前的待拆遷房來繞過限購的方式，但這裡不太一樣，指是的拆遷已經完成，就等著交房了。
但是這種回遷安置房一般出證週期比較長，一二三年都很正常，至於為什麼這麼長，其實我也不知道，可能就是相關參與方比較拖吧。
反正，這時候，如果開發商配合的話，還可能存在一次正式出證前的更名機會，直接把房子給到接手的人名下。不過這種操作就很罕見了，一般人極難接觸到，而且道道比較深，基本上就是個高度看關係的事情，所以我也就不展開說了。
以上這四個合規的、不合規的方法，都是曾經在市場上出現過，部分現在也依舊存在的突破限購的方式。
當然，光有破限購是不夠的，還需要破限貸，這裡面的花樣也不少，不過限於長度關係，我們就放到下期再講。講完所有這些比較野的路子之後，還會給大家補充一些，合法合規、合情合理的，現在依舊有效的操作技巧，當然，肯定就沒有今天這些聽上去這麼勁爆了，那麼，我們下期再見。
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