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今天聊一下海外投資的最後一部分，英聯邦和北美。
先說一下分類方式，英聯邦我這裡指英國本土、澳大利亞、紐西蘭和加拿大四個國家，至於其他英聯邦國家，像印度之類的就不在討論之列了，因為那些國家根本就不是房產投資目的地。
由於加拿大放在了英聯邦，所以北美實際上就只剩下美國了，而且美國我不打算展開講，因為單論房地產這個資產類別的話，美國是不如英聯邦的，無論是價格漲幅、抗風險能力、稅收制度、財產權制度等等各方面都不如。
至於為什麼不如，你聽我講英聯邦的過程中自然會明白，而兩者在投資的技術門檻和資金門檻上又是一個級別的，所以兩相比較，選擇美國房產的意義不是很大，除非你是在美國生活，你要真在美國生活，那對於美國房產你肯定比我懂，沒必要聽我這種科普級別的海外投資內容。
美國最好的資產是他的優秀企業的股權，所以出海投資，房子首選英聯邦，股票首選美股，先搞清楚大方向。
一、英聯邦的制度紅利
然後我們具體來看一下英聯邦的所謂制度紅利，這要從英國的歷史說起。
英國一直到二戰之前，都是一個比較偏右的國家，在國內政治當中，偏右是注重效率，偏左是注重公平。
英國偏右的政治社會定位使得工商業效率、政治社會組織能力、戰爭動員能力都比較強，所以一度國家實力非常強大，稱霸全球 200 年，但是英國中下層國民的生活水平，卻比法德這些典型歐陸國家要差一些，一直到現在都是如此。這也是為什麼近現代歷史上，英國批判現實主義文學比較繁榮的原因之一。
簡單說，你可以認為英國人比較狠，不單對別人狠，對自己也比較狠。
我多說一句，關於中下層國民生活水平的問題，我提過很多次了，這裡要注意下兩點：
第一是比較範圍，我是在發達國家內部作比較，日本大於歐陸大於英美，你不要去跟亞非拉比，這不是一個發展階段，沒有可比性。
非要跟中國比的話，可以比，但只能比城市，中國中下層城市居民生活水平大概強於英美弱於歐陸，比日本差距還挺大的。
第二要注意的是比較方式，這是綜合了人均壽命、健康狀況、受教育水平、犯罪率、飢餓率、藥物濫用、醫療覆蓋率情況等社會學指標得出的結論。
你千萬不要跟我說你七舅姥爺的鄰居是個孤寡老人，過得很慘，我相信你說的，但這不是社會學討論問題的方式。
總之，英國傳統上壓榨中下層就比較厲害，上層則享受了效率和國力的收益，站在了世界的頂點。整個制度對上層很友好，對於財產類稅收的徵收水平比較低，對於避稅的寬容度很高，對於財產傳承相對保護，而且文化上還特別喜歡跟有錢人做朋友，很擅長把別國的有錢人拉到他們的船上去。
這個跟他的政治制度有很大的關係，英國由於革命的不徹底性，保留了龐大的皇室和貴族集團，這個集團至今在整個英聯邦佔有不小的財富，尤其是土地。同時英國的資產階級政權跟皇室貴族集團的媾和比較深，利益關係高度繫結，嚴格來講並不是完全獨立的現代資產階級共和政權，所以打破舊有格局、進行自我革命的可能性幾乎沒有。
這些情況一直持續至今，英國脫歐跟這方面也有一定關係。
那麼英國是如何維持社會穩定的呢？
二戰前，主要靠剝削殖民地獲取利益輸入和對殖民地進行中下層人口輸出，這兩個方式來避免國內內卷，維持社會穩定。
二戰之後，殖民地體系被打破，美國國力飆升，取代了英國的位置，此後英國經歷了痛苦的政治社會調整期，也出現過一段時間的左轉嘗試，一直到撒切爾夫人時期開始重新右轉，找到了一個新的路徑，這條新路徑包含兩條主線：
第一條主線是，對社會中下層做出一定的讓利，適當提高了整個國家的稅收水平，來建立一個比較輕度的社會福利體系。
典型的歐陸重度福利國家，稅收大概佔 GDP 的 45~55%，典型的非福利國家中美，稅收佔 GDP 分別是 28% 和 30%，而英國是 38% 水平，正好居中。
但這裡要注意，大國的稅收效率高於中小國，說人話就是，同樣的稅收比例，大國的效果比小國要好，所以說白了英國的 38% 比中美也多幹不了多少事情，像 NHS 這種東西，雖然覆蓋率高，但是效率低的一塌糊塗。
既然第一條主線是花錢，那第二條主線自然需要掙錢。日不落帝國體系倒塌之後，其實也有一個好處，就是國家的攤子變小了，不需要維持原本那麼大的體系，成本下降了很多，所以掙點小錢也能過日子。
而英國掙錢的方式主要就集中在經濟和金融的高度自由化上，壞處是去工業化比美國還嚴重，好處是容易吸引全球富人和資本，金融服務業高度活躍，高收入
崗位雲集倫敦。再加上英國原本就對富裕階層非常友好的政策和法律體系，使得英國成為很多第三世界國家富豪的財富儲存目的地，尤其是中東、東歐、俄羅斯的富豪，拉美那邊還是比較喜歡美國。
英國之前加入歐盟卻保留英鎊的做法以及現在脫離歐盟都是為了維持他的金融靈活性、資產收益率和稅收寬容度，歐盟反避稅是出了名的狠。
這些情況我其實之前講離岸金融中心的時候就已經提到過一些。
總之這樣的特性，給了英國很好的投資環境，全球富餘資本在這裡抱團，而且是長期穩定的抱團，因為根本找不到替代品。中美是大國，不可能走這種投機取巧的路，歐陸都是偏左的高福利國家，日本韓國的上層社會高度封閉。這樣的環境之下，倫敦的房價漲幅和穩定性長期優於美國大城市，尤其是中高檔房產。
而澳新加的情況比起英國本土，則是一進一退。從結果上看會更有優勢——一進是自然資源帶來的超高收入，一退是高收入之後可以更輕鬆地提供高福利。
這三個國家自然資源豐富到離譜，礦藏、能源、淡水、森林、耕地等各項資源的人均佔有量比起中國來，少則幾十倍，多則上千倍，家裡有礦惹不起。
這三國的底層產業都是四個，資源出口、農業、旅遊、留學，加拿大靠著美國還有一些工業，澳新是基本沒有工業的，澳新也不可能發展出成規模的工業，資源出口、旅遊、留學這些產業利潤高、工作強度低、勞動技能要求低，有這種輕鬆又好賺的工作，就算想發展工業也招不到工人。
以澳大利亞為例，人均收入跟美國差不多水平，比英國高一點，但是要知道英美的人均很大程度上是被超高的頂層給拉上去的。澳大利亞上限不高，頂層比英美低很多，而且澳大利亞的全人口勞動參與率還比英美低不少，再加上政府的高福利覆蓋，所以綜合來講，實際上澳大利亞普通人的收入水平和生活質量是要明顯好於英美的。
而澳新對待中上層的制度和法律體系還是比較接近英國的，加拿大融合了英美的特點，這樣就形成了這三個國家跟英國相似的對財產的制度環境，以及更好的社會環境，更別提還有更好的自然環境。
所以 2000 年之後，澳新加的吸引力就持續上升，澳大利亞和加拿大對增量富裕人口的吸引方面長期超過英國，尤其是對我們國內的富裕人口，國內去英國的還是比較少。
二、北美
2008 年次貸危機之後，全球進入到低利率環境，英國和澳新加原本的利率水平在發達國家裡面算偏高的，隨著利率水平的不斷下降和富裕群體的遷入，房產價格一路高歌猛進。澳新的房價漲幅甚至接近國內一線城市水平，而且穩定性比較好，抗風險表現明顯好於美國，美國的房價其實是發達國家裡面最猴的，一有風吹草動就容易波動。
這裡可能有人會問一個問題，就是他們房價是隨著利率水平下降而上漲的，那現在利率降無可降了，房價以後還能漲嗎？
這確實是個問題，沒有人經歷過這樣的利率環境，我沒法給出一個可靠的答案，只能說說自己的猜測。
我個人傾向於認為利率的直接影響只是一個助推因素，主導因素還是資本流入，否則解釋不了英聯邦房價相對於歐陸和美國的表現，實際上利率對房價的影響是邊際遞減的，利率從 4% 降到 2%，效果比較明顯，但 2% 降到 1% 同樣是打對摺但效果弱很多，而利率對股價的邊際效果遞減要慢很多。
所以全球低利率環境吹的最大的還是資本市場的財富規模，你也可以說是泡沫，從而產生了富裕階層更大規模的套現尋求避險資產的需求，而一大目的地就是這四個英聯邦國家。說人話就是，美股和 A 股的造富能力，一部分成為澳新加的房產購買力，尤其是 A 股。迄今為止，國人對股票還是有一種不信任，心底裡還是喜歡磚頭，靠股票賺了錢，總想找個地方換成磚頭。
況且，即便要重點考慮利率因素，這幾個國家現在的利率也還是比歐陸和美國要高，進一步下降的空間也更大，還是處於優勢地位。至於跟國內相比，其實最大的變數是政府對房價的控制意願，他們的意願比我們要弱。
說到這裡，大家應該也有數了，海外長期房產投資的最佳目的地，其實就是這四個國家，至於東南亞，聽過前面兩期內容應該都能明白，那純粹是炒房的地方，不是用來長期投資的。
而至於要不要出去投資，那一看經濟實力，二看個人意願，我個人就沒有意願，因為嫌麻煩。但有的人對狡兔三窟式的避險需求有偏好，有的人對買房有執念，國內又沒名額了，就想出去買，還有的人對澳新的生活可能有嚮往等等各種情況，那你可以自己去實地體驗一下再做決定。
最後我再補充三點：
1.不要過於擔心中澳關係。澳新和北歐這些國家沒有國際地位，缺乏存在感，心裡有點政治自卑，所以特別喜歡耍嘴皮子，好像能跟中國起點摩擦了，但也就剩一張嘴了。中國這種大國不會真的多
在意，基本停留在外交部互懟上面，笑一笑就罷了，生意該做照做，比如中澳在鐵礦石、農產品、留學產業等領域完全就是高度繫結的，誰也離不了誰。
2.中加關係是要考慮，中加經濟聯絡比較弱，不存在中澳那樣的投鼠忌器問題，而加拿大跟美國繫結很深，天天當槍使，出現進一步惡化是可能的，所以這個角度講，目前加拿大不如澳大利亞。
3.第三點是我個人見聞的一點體會，就是澳大利亞對特殊人群的福利待遇和社會照顧確實很到位，所以如果家裡有孩子，存在某些身體缺陷或者智力問題的，那移民去澳大利亞是一個很好的選擇，這不是要觸大家黴頭，只是就事論事，能幫一個是一個。
這不是個道德問題，是個能力問題，美國日本德國都沒有這種能力，成本扛不住。澳大利亞實在是家裡有礦，造的起，所以對於這些社會細節的照顧非常到位，對特殊人群不單是在物質條件方面，在學習環境以及長大後的工作幫扶上面也投入巨大，是極少數能讓這些人群擁有一個體面生活的國家，這種體面是物質和精神兩方面的。如果有這方面情況的話，那為了孩子，我覺得可以慎重考慮一下移民澳大利亞。
海外投資差不多就講到這裡，後面可能會零散再補充一些，海外城市和區域的細節情況坦白說我去的也不夠多，說不到那麼細，有需要還是要去當地做工作，那麼我們下期再見。
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