各位聽眾大家好，歡迎收聽《東西情報站》，我是大白。
今天我們把房產這塊剩下的一些東西收個尾，主要就是學位房、保障房這兩塊，零零散散提到過一點，但是沒有集中起來說。
一、A 股退市改革
開始正文之前，先說兩句股市。昨天小巴跟我說 A 股退市制度改革的新聞討論的人比較多，問我有沒有什麼看法。我沒什麼看法，這都是計劃內的事情，我之前講股票的時候就提到過，上市變容易了，退市也一定要跟上，讓垃圾企業趕緊走，這樣市場才能正迴圈跑起來。
美股和 A 股現在都是 4000 家企業左右，數量上差不多，但是美股過去 40 年退市了一萬多家企業，而 A 股整個三十年曆史也就退市了一百多家。所以還差得遠，上市-退市的迴圈打通之後，還需要跑好久，這是跳不過去的階段，絕大部分好企業都無法在初期被識別出來，只能讓他們在競爭當中優勝劣汰拼殺出來。
至於有人說會不會利好指數，這個有點想多了，有退市危險的股票根本進不去上證 50、滬深 300、中證 500、創 50、科創 50 這些大牌指數，就算是上證指數、中證全指這些全覆蓋指數，也是不包含 ST 股的，即便有些沒有 ST 的垃圾公司被包含進去了，那麼它們市值也是很小很小的，對於幾千只股票組成的大指數來說，影響小到忽略不計，基本是小數點後面的事情。
所以不要去瞎想，凡事第一反應非要去想個利好利空的，我覺得這是病，需要交給楊教授電一下。
我多說一句，這套正迴圈跑起來之後，對於部分喜歡炒小炒差的散戶是有很大殺傷力的，那是正宗的價值毀滅，這個現象從 2016 年之後就一直在逐步加強。
所以如果不是真的對基本面有很深研究的話，那麼對於小市值和低股價的股票建議繞道，小市值指 200 億以下，低股價指 5 塊錢以下。
同時，近些年以及未來幾年上市的企業，數量非常龐大，裡面一定包含著為數不少的沙雕公司，一般上市後 1-5 年內會慢慢露出真面目。所以對於新股的話，除非是那種上市之前就已經經營了很久，充分證明了自己的公司，否則還是需要做一些深入研究，千萬不要像以前那樣無腦炒新。
以前炒新有效是因為新股稀缺，現在每年給你上市幾百家，已經沒什麼稀缺性了，市場還沒有完全反應過來，但早晚會反應過來的。
二、學位房
下面我們進入正文，先說學位房，我知道很多人對學位房這塊很期待，但實際上我講不了太多東西，各個城市比較好的學校是哪些？發展趨勢如何？對應有哪些學位房？這些，我都不知道，深圳的情況我是清楚的，北上廣也就只知道最好的那一批，其他城市統統沒什麼研究。
學位是一個地域屬性特別強的東西，不在當地很難深入瞭解，尤其是小學學位，缺乏剛性的評判指標。
各位想去了解各自所在城市的學位房，最好的辦法就是去找幾個當地的媽媽群加進去，他們的研究一般就是最完整最前沿的，當然副作用是你可能會因此而比較焦慮。
嚴格來講，學位跟房產本身是兩碼事，無非被人為捆綁在了一起，捆綁的根本動機是優質資源的分配需要。
我一個朋友說過一句很有意思的話，他說“改革開放前四十年是個搶錢社會，接下來四十年就是個搖號社會”。
這話後半句說的就是優質資源的分配問題，咱們是個社會主義國家，美國是個資本主義國家，這裡面一大區別，就是可不可以用錢來解決所有事情。
美國是可以的，比如好學校的入學問題或者某些行業的入門問題，可以透過贊助費制度、推薦信制度、捐款制度、俱樂部等等各種途徑解決，賬算到最後，基本就是個錢和錢的網路問題，那你要說你沒錢怎麼辦？沒錢你去借，借不著？借不著那你一邊待著去。
但咱們不能這樣，可問題是，優質資源永遠供不應求，不這樣的話，怎麼分配呢？誰拿誰不拿？以前靠點關係，現在管理越來越嚴格，這方面空間就小了，所以就改搖號了，大城市車牌要搖號，好一點的新盤要搖號，學位也存在一些大學區搖號分配的情況，沒辦法的事情，除非你能想一個更好的分配機制出來。
未來大機率還會進一步加強，就是會有越來越多的城市和地區採取大學區搖號分配，乃至公辦、民辦一起搖號的方式，類似情況在華東地區其實已經出現了，因為華東地區有一個特點，就是民辦學校比較強，有些城市最好的教育資源是在民辦學校手裡的。
至於這樣發展下去會不會影響學位房的價值，宏觀上不會，微觀上可能會。
因為無論如何，就近入學是分配機制的基本原則，不可能去打破這個基本原則，就算搖號也是在這個原則上展開的，做出一些輕度的調整。
但是，普通人最多買一兩套學位房，所以宏觀跟你關係不大，你是微觀，真遇到調整，是可能會遭受損失的。為
避免這種情況，就需要去深入瞭解當地的教育發展情況和入學政策風向，還是那句話，在當地找幾個媽媽群吧，這部分資訊除了當地人，基本沒人能掌握。
除此之外，學位房還有一個需要注意地方，就是新生兒出生量的下滑，可能會導致部分次級學位房的供需矛盾有所緩解，從而使得價格漲幅趨弱。
舉例來說，北京的新生兒出生量在 2014 年達到峰值 21 萬，此後很快出現下滑，目前降到十七八萬水平；上海的新生兒出生量在 2012 年達到峰值 22.7 萬，此後穩定了一段時間，但近兩年也降到了十七八萬水平；深圳的新生兒出生量峰值出現在 2017 年，24 萬，目前比較穩定，但也有輕微下滑，進一步拉長看的話，這些大城市的新生兒出生量還會繼續下滑，這一點幾乎不可能逆轉。
小孩出生以後，6-7 歲上學，所以北京、上海、深圳的入學高峰應該分別在 2020、2018 和 2023 年前後。深圳由於 2012 年新生兒出生量出現明顯提高，所以 2018 年前後存在入學壓力驟增的情況，對應的 年深圳學位房的漲幅也是一枝獨秀。
等到入學高峰期過了之後，頂級學位房並不會受影響，因為頂級學位也就佔總量的前 5%，永遠嚴重供不應求。但是前 5%-30% 的次級學位房供需壓力可能會下降，尤其是考慮到入學壓力上升的過程中，政府也會加大新學校建設。等高峰過了，壓力下降可能會超預期，而且越靠後的學校受影響越明顯。
即便在入學壓力最大的深圳，我都已經觀察到這個現象，次一檔、次兩檔的學位房受追捧程度沒有以前高了。
說這些其實就是提醒大家，學位房還是買能力範圍內最好的，儘量往前擠，無論是教育質量還是資產質量都更有保障。大部分城市遠沒有深圳那麼大的供需矛盾，未來如果新生兒出生量進一步下滑的話，保不齊弱一點的學位供過於求都是有可能的，不要看現在市場瘋狂追捧，市場情緒永遠是滯後指標。
有的聽眾可能會想問某些城市的新生兒出生量資料，這個資料確實意義很大，但是不太好查，你可以找當地衛生系統的人問問看。
三、保障房
最後是保障房的問題，目前保障房的建設進度其實沒有達到我的預期。
以深圳為例，最初的方案是打算在長期維度上讓政策性住房承擔一半以上的供給，這就需要很大規模的建設量，雖然這個量確實不可能一下子拿出來，但是制度準備、土地準備、資源協調等工作是應該要提前展開的，目前看進度比較緩慢。這樣去往下推算的話，到 2025 年，政策性住房應該都很難有比較可觀的量放出來。
而深汕、深珠這些合作區，還需要比較長的建設時間，短期即便有意願，能力上也還無法承接太多產業轉移。產業過不去的話，在那邊建政策性住房其實作用不大，可能會出現一段時間房等人的情況，因為人實際上是跟著工作機會走的，而不是跟著房子走的。
這些情況反過來說就是，到 2025 年，應該商品房都不會受到衝擊，到 2030 年不好說，有可能會出現一些變化，不過如果進度不加速的話，以目前這個態勢發展下去，到 2030 年影響也不會太大。
其實對於深圳來說，由於供需矛盾太大，所以問題的關鍵並不在於到底是政策性住房還是商品房，而在於總量，現在是透過政策和金融手段強行壓住需求，但是這種壓制不能永遠持續下去，否則美好的城市生活怎麼實現呢？所以歸根結底，就看壓住的這段時間能夠搞出多少供應量，沒有供應什麼都白搭，預期不可能穩定下來。
而對於北上廣和二線城市來說，由於郊區面積廣闊，總供應量的壓力並不是無法解決，所以這時候政策性住房才能發揮穩定預期的作用。
這個角度來講，深圳以外的城市才是政策性住房能發揮真正作用的城市，但目前看進度也很慢。我不是很清楚這裡面的原因，瞎猜的話，可能還是地方政府積極性不強，畢竟確實這樣做並沒法直接拉動當地經濟。
四、房產稅
最後關於房產稅，我補充一點進展，主要從上次講過的周小川先生的文章引申出來。
周先生的文章主旨是在談通脹和資產價格膨脹的問題，而背後實際上是居民槓桿率和收入分配機制的問題。
過去五年裡，我國居民部門槓桿率上升太快了，壓縮了居民的支出能力，同時收入分配機制也一直沒有根據當下的全球寬鬆環境作出調整。寬鬆環境下，勞動收入相對資產收入是下滑的，所以收入分配機制理應作出調整，從資產收入方面徵收更多的稅收，來用於投入到勞動端的生活水平提升。否則兩相疊加，消費動能會越來越弱，貧富差距會越來越大，結果就表現為實體商品部分通脹起不來，但是資產價格直接上天了。
那麼相對應，就需要去穩住居民部門槓桿率，並且調整收入分配機制，這時候以房產稅為代表的資產稅就是一個可選擇的
方向，以及遺產稅和贈與稅。所以接下來一段時間對這方面的政策討論和法律準備有可能會加速，當然離正式落地還是有距離的，至於市場如何預期，就需要進一步觀察了。
到此為止，整個房產主題就正式結束了，大家估計也聽累了，後面我們講點輕鬆的，那今天就到這裡，我們下期再見。
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