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上期我們把中國房產投資投機史第二階段當中，有關破限購的部分給講完了，同時節操掉了一地。但這還不夠，如果只破了限購的話，那也只能解決持倉量的問題，錢的問題還是沒有解決，房地產投資最大的優勢之一是槓桿率。
如果不是天生自帶槓桿的話，房產的回報率也就沒有那麼驚豔了，所以還需要破限貸，說人話就是儘量多搞點貸款出來，這裡面就涉及到四個主流方法。
一、併發雙首套
以深圳為例來說明，假設你是原本無房無貸同時也無歷史貸款記錄的狀態，先一次性去買兩套房，這一步並沒有問題，本來家庭就是限購兩套。而問題在於，這兩套房實際上很長一段時間裡都可以同時做成首付三成。如果換成無房無貸但是有貸款記錄的話也可以，無非兩套房的首付從三成變成五成或者六成。為了便於理解，我們只討論無記錄的情況，邏輯都是一樣的。
那麼具體是怎麼做到的呢？這裡面就涉及到徵信時間差的問題：
做房貸的時候，判斷貸款比例是根據徵信來的，在當前無房的大前提下，如果你徵信上當前無房貸且無歷史房貸記錄，那就是首付三成；
如果當前無房貸但有歷史貸款記錄，那就是首付五成或者六成，取決於是否是豪宅；
如果當前有房貸，那就是首付七成或者八成，同樣取決於價位是否到達豪宅標準。
那問題來了，徵信上的記錄是怎麼形成的？是銀行上傳上去的，所以如果你貸款的銀行沒有上傳記錄，別的銀行就看不到你有貸款，看不到那就是沒有，還是按照首付三成來批。
當然，銀行不會真的不上傳，但它也不會實時上傳，現在是比較快了，一般只需要幾個工作日，最快的第二天就上去了，慢的一般當月也就上去了。
但是以前不是這樣的，以前很多銀行是以一個月或者一個季度來作為一個週期，然後在一個週期當中選一個比較固定的日子，到了這個日子，一次性把此前的記錄全部上傳上去，所以有明顯的滯後。
最離譜的，有些野雞銀行有段時間是以一年為一個週期的，你 2 月份辦的貸款可能到 12 月份還沒上徵信，具體我就不方便點名是哪些銀行了，反正是些說出來也沒什麼人知道的銀行。
這種徵信上傳的滯後性，就產生了一定的操作空間。你同時簽下兩套房（注意這裡一定要是二手房），然後同時去兩家銀行做資金監管和貸款審批，審批完之後，可以拿到兩邊的貸款承諾函，都是首付三成貸款七成。
這時候你就可以去過戶了，過戶完，銀行放款，只要後放款的那家銀行，它放款前做二次徵信查詢的時候，還看不到前一家放款的徵信記錄，就沒有問題，兩家的款都可以放下來。
甚至有的銀行可以連這個徵信時間差的漏洞都不利用，省去放款前的二次徵信查詢，直接放款，而且這還不是野雞銀行的做法，是一些大行的做法。
這個方法現在就比較困難了，主要是三個地方加強了監管：
1.放款前的二次徵信查詢，現在要求的比較嚴格，絕大部分銀行已經省不掉了。
2.徵信上傳越來越快，時間差越來越小。
3.貸後管理越來越嚴格，銀行放完貸款之後，依舊會時不時去查一查你的徵信，以前就是走個流程，基本上不會為難你，但現在要是看到你有兩筆時間很近的大額房貸，就有可能會觸發一些監管行為。
大家都知道，中國人做事是很講究彈性的，一件事，提倡和不提倡，支援和不支援，往往並不意味著絕對的行或不行，這裡面操作的空間非常大。房貸受到提倡和支援的時候，有無數理由貸給你，程式上、資質上不太大的瑕疵都可以忽略，疑罪一律從無；房貸不提倡不支援的時候，同樣有無數理由不貸給你，任何小瑕疵都可能被摁住，疑罪從有。
但反過來說，既然有彈性，那就不是絕對的，不支援不提倡不代表禁止，疑罪從有那也得先有疑點才能定罪，你要是毫無疑點的話，那也拿你沒辦法。所以其實本質只是提高了操作的門檻，只要足夠專業、技術足夠好、關係足夠到位的話，現在在部分地區部分銀行也還是能走通的。
你們聽我用詞應該也能 get 到，絕大部分銀行省不掉二次徵信查詢，不是全部；時間差越來越小，不是沒有；可能會觸發監管行為，不是一定。
說句題外話，這個併發雙首套的方法曾經救了雙拼房的命，因為沒有這個方法的話，雙拼房就至少需要一本證三成一本證七成，平均下來就是差不多五成首付，有這個方法之後就是三成首付，所以有段時間雙拼房的流動性靠這個方法支撐了一下。
我曾經這樣買過一套雙拼房，但後來這個方法被堵，雙拼房就捱了一捶，再加上 2016 年的“1004 調控”——單身限購一套之後，雙拼房的流動性就徹底不行了，所以那套雙拼房是我明顯跑輸大盤平均水平的一次投資。
二、多套併發抵押貸或者打包抵押貸
上期我們提到了結離婚搬運破限購的方式，這個方法搬完之後，手上會有多套全款的房子，很佔現金，那就需要去做抵押貸款，把錢重新拿出來一部分，這時候就有兩個路徑：
1.第一個路徑是針對有實力的群體，還款能力強、資質比較好的，這種客戶銀行願意給你單筆高額授信，那這時候你可以把手上的房子打個包一次性抵押給同一家銀行，然後銀行可能貸個 5 成-8 成給你，具體看情況。
這個方法的好處是簡單，但是壞處很多：
（1）門檻高
假設在一線城市，多套房子一打包，授信額度可能就要去到兩三千萬級別，甚至更高。一般人單筆授信到了這個水平的話，審批難度會高很多，對資質的要求也很高。
而在二線城市的話，雖然看似絕對金額會比一線低很多，但是二線城市的銀行心理上對待貸款金額的容忍度也相應比一線城市低，二線城市看一千萬可能就跟一線城市看兩三千萬是差不多的感覺，所以問題是一樣的。
這裡大家可以注意個細節，就是對於抵押貸來說，一線城市 1000 萬是一道檻，過了 1000 萬會麻煩不少，所以懂行的人就知道為什麼會有很多 980 萬、990 萬這樣的貸款金額。二線城市差異比較大，具體需要的話可以去打聽一下。
（2）贖樓麻煩
由於是打包抵押，贖樓的時候也需要打包贖樓，所以如果你想賣掉其中的某一套，那操作上就會很煩人，需要先全部贖出來，然後把要賣的那套拿掉，剩下的重新打包，再去做抵押貸款，很麻煩。
而且來來回回做贖樓和貸款，成本比較高，這決定了打包的操作方式確實適合相對有實力的人，自己有錢贖樓的話，就沒有多少成本，找贖樓公司去弄，成本相當高。
（3）貸款產品會變差
因為打包貸款的金額比較大，而現在的抵押貸款都是抵押經營貸，抵押經營貸有一個小微貸款認定標準，具體標準要看具體城市和銀行。
一線的話大致在 1000 萬-2000 萬之間，合肥我印象裡好像只有 300 萬，具體你們需要的話去當地問一下。總之就是低於這個標準，就屬於小微貸款，利率、還款方式、貸款年限、罰息條款等各方面會比較友好一些，這個是有政策補貼的，高於這個標準就沒有這種優惠了，最直接的就是利率會變高。
這也是為什麼今年打擊經營貸流入房市的力度比較大，政策補貼的東西拿去炒房那肯定容易挨捶，輿論上也容易遭人恨。
所以房產投資這事情務必低調，畢竟說白了就是投機倒把，更何況房子這東西事關社會穩定，千萬不要嘚瑟。深圳的投資客就挺喜歡嘚瑟的，按捺不住自己的心中得意和狂喜，好幾次把自己嘚瑟到 CCTV 上去了。
說白了，打包這事除了第一次去做的時候比較簡單以外，其他基本上全是缺點。
2.第二個路徑——多套併發，打包的缺點它全部沒有，它最大的缺點就是麻煩，操作難度特別大，原理其實跟雙首套是一樣的，就是找多家銀行一起去做，可以算是一個高階版本。
因為貸款這個東西是一種審批行為，審批順不順利實際上是一個機率結果，如果一家銀行審批順利的機率是 90%，那你找兩家，同時順利的機率就只有 90% 的二次方，81%，如果變成五家，五次方就只剩 59%，實際操作當中可能還沒有 59%。因為找一兩家的話，你可以挑條件最好、審批難度最低的，但找多了，容易的用完了，就必須去用那些審批不怎麼容易的，所以後幾家的成功率可能不是 90%，而是 80%，甚至 75%。
我最多見過六套併發的，總計三千多萬授信，這算是圈內頂級的老前輩了，前前後後十幾年做過上百筆貸款，跟銀行的關係基本上熟透了，自身的材料準備和資質包裝也做到了天衣無縫。坦白講，我是沒這個能力，我去做的話，也就三套還有點把握，四套都屬於盡人事聽天命了。
這就是為什麼我要反覆強調工作量的原因，道理和方法實際上是很簡單的，把我的房產專題聽完，基本上方法就掌握了七七八八，難的是執行。看房，買房，賣房，貸款，每一步都反反覆覆去做，才會知道里面的門道，光貸款的材料準備和資質包裝就有無數細節。
如果你真的很想賺錢的話，就去加大工作量。其實大部分人並沒有自己想象的那麼想賺錢，因為賺大錢是要付出巨大工作量的，無論是走哪個行業都一樣。大部分人想要的實際上是原地變有錢，並不願意去付出那麼大的工作量，做不到，那就沒錢，原地變有錢基本上只能靠投胎。
說句可能會讓有些人不舒服的話，就是如果你想問我，或者問其他某個博主，多少金額買哪裡的房子或者哪隻股票，能獲得最高的投資回報率，這樣類似的問題的話，那我覺得你可能就比較難賺到太多錢。因為這就是明顯工作量不夠才會問出來的問題，你工作量都還
沒有讓你認識到市場的複雜性和投資的主觀性，說人話就是還沒有入門。怎麼入門呢？動起來，先做，再想。
多說一句，多套併發抵押貸和打包抵押貸的方法，現在依然行得通，而且這兩個方法並不違規，標準房貸有限值，但抵押經營貸並沒有規定只能做多少套，你要是個大老闆你可以買一整棟樓然後抵押給銀行。
三、配發貸款
這也是銀行的產品，分為前配發和後配發。
1.前配發
前配發就是指跟著房貸一起貸給你，可能有人聽過這種產品，就是所謂的“3+4”“5+2”之類的。說白了就是，比如你本身是首付七成貸款三成的名額，銀行貸給你三成房貸之後，再額外借給你四成，但這四成並不以房貸的名義，具體以什麼名義就視情況而定了，以前常用的是消費貸，後來也有用裝修貸，最離譜的甚至有用信用卡通道投放的。
銀行願意這麼做的理由很簡單，因為無論房貸幾成，你的房子都是全額抵押給銀行的，銀行沒什麼風險。單純從銀行做業績的角度來講，它是有動力多借點錢給你的，何況這種配發的貸款往往利率還比標準房貸要高，風險低利率高的生意它幹嘛不做呢？比借給小微企業舒服多了。
所以這種產品對於投資者和銀行來說，是屬於“你好我好大家好”的事情，但政府和社會就不太好了，所以這類前配發產品現在基本上被監管層給掐死了，不敢說一點不剩，反正我是好久沒看到了。
2.後配發
後配發是指房貸放完一段時間之後，可能是一個月，也可能是三個月，甚至是半年，然後你再單獨去申請一筆貸款，額度不會太大，一般不超過房價的 1.5 成，大多數其實連 1 成都過不了，名義上也是以消費貸、裝修貸或者信用卡通道來放款。
這種產品基本上不會被掐死，因為這本來就是不買房也有的產品，無非就是不買房的話，銀行一般不會批比較大的額度，少則幾萬，多則也就二三十萬，用處不太大，申請也比較難。
買了房，做了房貸，房子抵押給了銀行，那銀行就對你比較放心，所以就願意按照監管上限去給你批，金額就相對可觀一些。
這種現在很多銀行也還是有的，正規產品，大大方方去問就可以了。
四、首付貸
又到了喜聞樂見的違規違法環節，首付貸這玩意兒現在已經被監管層剿滅了，輕則違規，重則違法，已經銷聲匿跡。
但是在 2013-2016 年這段時間，首付貸還是挺猖獗的。
這東西邏輯是這樣的——期限一般在半年到兩年之間，說短吧，比贖樓過橋之類的典型短期借款要長，說長吧，又不夠長，基本上就是依靠著那段時間房價漲速比較快，借一筆錢給投機者，不管他是幾成名額，總之就是讓他買得起房。買完之後，房價漲得比較快，一般可以快速形成浮盈安全墊，然後一段時間之後投機者賣出套利，借款機構收回本息。
當然出於風控考慮，這種借款機構一般會全程介入買房賣房的過程當中，甚至把你的銀行卡和身份證都扣走。
利率水平低的在 10%-12%，高的在 15%-20%，也有少數更高的，由於那幾年的市場利率要明顯比現在高，所以當時看來，這個利率作為民間借貸來說，也不是很過分，市場需求還是不小的。
至於參與其中的借款機構，那就形形色色，什麼都有了，P2P，小貸公司，擔保公司，某些非銀金融機構，甚至還有一些網際網路房產平臺，比如曾經很大的某房產資訊檢索網站，當時他們的辦公室在南山區海岸城附近，當年行業不斷向二手房發展，後起的真房源平臺越來越多，他們作為老一代的假房源平臺，日子就越過越差，於是想出了這個歪招來增加收入。
對於首付貸的威力可能很多人感受不直觀，我這麼說吧，正常三成首付，槓桿是三倍多一點，如果透過首付貸做成一成首付，那就是 10 倍槓桿，在房價高速上漲的時候，這裡面的收益可以拉開很大差距。當然反過來，跌 10% 就爆倉了，金融風險是很大的。所以也是特殊時期的特殊產物，現在反正已經剿滅了，就當個故事聽吧。
五、其他破限貸方法
還有一些邪路，給你們簡單提一嘴，不是讓大家去學，身處黑暗，心向光明，知道了邪路，才更能走好正道。
1.邪路之一：ABC
這是一些中介業務員曾經特別喜歡乾的事情，他們由於成天處在行業內，所以對周邊在賣的房子和業主比較清楚，也清楚哪些業主好溝通、好說話，乃至好欺負。
這時候，如果房價處在上漲當中，尤其是快速上漲，他們就可以去把這些好欺負的業主的房子簽下來，業主是 A，賣方，他們是 B，第一買方，同時跟業主談一個比較長的首付準備期，比如三個月甚至更長，一般來說房價上漲的時候，是很難要到這麼長的首付準備期的，但千千萬萬二手房業主，總有好欺負的。
簽完之後，他們開始
在客戶當中去找 C，也就是第二買方，加價賣給他，由於他們跟原業主的合同是有效的，同時只要原業主的房子有貸款需要贖樓的話，就會涉及到贖樓公證委託，當年的公證委託許可權非常大並且銀行也不一定需要業主面籤，所以可以在業主渾然不知的情況下把房子過戶給 C。
雖然資金監管的流程決定了業主的賣房款並不會有風險，錢整體不會被坑走，但是這個從 B 到 C 的差價是可以吃掉的，只要 B 賣給 C 的時候定金要的高一點，留出差額就行了。
所以最後結果就是 A 被拖了時間，少賣了錢，C 沒得到什麼好處，還冒了一定風險，B 在中間吃了一波差價，因為根本沒有過戶到 B 手上，所以這是限購限貸一起跳過的套利方式，只需要準備一筆定金就行了。
時至今日，這條邪路已經受到了比較大的打擊，公證委託的許可權被壓縮，銀行要求百分百面籤，但其實也並沒有完全剿滅，只要 A 和 C 夠單純，B 的佈局夠完善，嘴巴能忽悠，也還是時有發生的。
2.邪路之二：殺豬代持
找一個比較單純的人，至於這個單純的人怎麼找，你們就不需要知道了，總之用他的名字買一套大面積低單價的房子，如我們前面所說，這種房子一般是漲幅很差的爛房子，但是不管，當年房價漲得快，就算是坨屎都會漲，無非是漲多漲少的區別，而這種房子的好處是可以很輕鬆的高評高貸，做到一成首付，零首付，乃至負首付。
做完之後，再用這個身份去把能辦的信用貸、裝修貸、稅費貸、信用卡全部辦一遍，把錢全部掏空，最終這個人身上一定是負債大於房產價值的，也就是負資產。
後續如果房價漲了，而且也沒出什麼糾紛，那好說，房子賣了分錢；
如果房價沒漲或者漲了但是這個單純的人鬧糾紛了，那無所謂，反正錢已經掏空了，風險在這位單純的人身上，而不是操盤的人身上。
總之，沒有成本並且轉嫁了所有風險的買賣，你可以血賺，但我絕對不虧。
這方法我不確定法律上怎麼定性，反正 2013~2017 年間我是見過不少，近些年基本沒有了。
不能再說下去了，再說下去要變成“今日說法”節目了，下期我們說點正經人乾的事情，那麼下期再見。
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