前幾期給大家講了很多不太正經的東西，甚至有一些已經涉及到了違規違法，這絕對不是在教大家這樣去做，千萬不要誤會了，這都是特殊歷史時期下的特殊現象，時至今日，當個故事聽就可以了，最多就是有一些操作可以去理解一下它的思路。
今天我們來講點正經人乾的事情，幾個可能稍微有點用的技巧，說不上什麼成體系的方法，只是一些從業過程中積累下來的經驗而已。
一、賣方代理人問題
可能有的聽眾遇到過，有的時候，一套房子，真正在負責的人，實際上並不是產權人，而是代理人。
這種時候，一些沒經驗或者膽子小的朋友，可能會覺得有風險，或者擔心有什麼麻煩，從而選擇迴避。其實大可不必，只要交易流程沒有問題的話，代理人與否，跟安全性其實沒什麼關聯。
只要保證全額資金監管、正規贖樓委託公證、銀行面籤以及選擇大型贖樓擔保公司，這四點都做到，那是不是代理人都不影響交易安全，定金以外的資金不會發生風險，當然定金沒有辦法，理論上沒有能夠保證定金完全安全的可行辦法，這個跟有無代理人無關。
但一般很少有人拿房子騙定金，購房定金一般不超過合同總價的 5%，用房子被查封的代價去騙幾筆定金，不是很划算，所以注意下定金金額不要太大就行了。
如果有的城市沒有實行強制資金監管的話，那其實沒有代理人也一樣不安全。上海就沒有強制資金監管，所以上海的交易糾紛比深圳多得多，我之前提到過的那位六套貸款併發的老前輩都曾經翻過車。這也是為什麼我之前提醒說，沒有強制資金監管的城市，也要儘量主動要求做資金監管。
但是即便解決了安全問題的疑慮，可能有的朋友還是怕麻煩，心裡覺得不舒服，想要回避這種不太常規的情況，畢竟市面上的房子不差這一套兩套，但如果我告訴你，這種情況，經常有便宜可以撿，你會怎麼想？
賣方代理人一般有三種情況：
1.實際產權人只是個房票，代理人才是實控人，這種情況就沒什麼意思了，撿不到便宜的，會用房票的業主一般都不傻。
2.代理人和產權人是親朋好友，代理人只是代為幫忙管理，產權人可能比較忙，或者在外地，甚至國外之類的，這時候產權人對行情的掌握可能也不太夠。
3.代理人實際上也是產權人，但背後還有個出錢的人，代理人要向這個出錢的人彙報和負責，而這個出錢的人又不是第一種情況裡那樣簡單的實控人。這麼說可能大家有點懵，我就把話說白了吧，這種情況當中，兩個人一般是某種比較奇妙的男女關係，當然考慮到現代社會比較多元，以後遇到某種奇妙的男男關係或者女女關係也不是不可能。
這兩種情況都有不小機率是有利可圖的，因為這裡面存在很多不確定性：
比如，代理人未必跟產權人或者出錢的人完全一條心，未必百分之百為對方考慮，甚至可能自己還想圖一點私利。這個情況坦白說不罕見，人性本來就不可靠，更何況如果扯上一些比較奇妙的男女關係的話，這裡面亂七八糟的心思和圖謀就更多了，交易做久了，這種情況我也見了不少；
又比如，代理人可能也不是不替產權人考慮，但有點完成任務的心態，不那麼盡心盡力，覺得搞得差不多就行了，沒有盡力為產權人爭取利益，這種情況也是存在的，對待自己的錢和對待別人的錢，心態肯定是有差異的；
再比如，代理人就是個鐵憨憨，自己也不太懂，對房子價值的把握存在一點偏差，這也正常，不是自己的房子，瞭解不深也沒什麼奇怪的。
別的先不提，針對以上三種情況，如果以後你自己需要找一個代理人來幫你管房子，乃至幫你交易的話，那麼這三個問題，你要仔細斟酌一下，第一個是人性問題，第二個是心態問題，第三個是能力問題。
以上三個問題的交織下，就經常會讓這類房子的成交價格偏低，讓買方佔到一定便宜。
給大家說一件陳年舊事，我從業初期，成交的第一套房子。
2013 年 12 月份，當時深圳剛漲完一波，那年我自己也買了房，還沒從騰訊離職，但是基本已經不去上班了，開始著手啟動房地產業務。
成交的第一套房子，是幫朋友買的，開價 400 萬整，深圳灣的房子。坦白說 400 萬已經算是個公道的價格了，這房子年初大概值 280 萬，那年深圳的好房子漲了差不多 50%，就算 400 萬這個價格談不動了，該買也還得買，但我們跟代理人談到了 380 萬，而且談的還挺順利，代理人對價格顯然沒有很堅持，說白了就是沒有盡力維護產權人的利益。
談完之後，籤合同之前，代理人提出，合同籤 360 萬，過戶當天給她 20 萬現金。她這麼一說，我們就懂她意思了。
產權人實際上是個法國人，外企駐華的管理層，這位代理人自稱是產權人的秘書，那你也應該懂她的意思了。
於是，我們提出來，你這個交易方式很不合常規，對我們有風險，要求進一步降價，最後實際成交價格是 351.2+20 萬，明顯是低於市場公允價格的。而且談判過程異常順利，因為說白了這秘書關注的是後面那個+20 萬，而不是前面那個數字，之所以留了個尾數 1.2 萬並不是因為談判艱難，而是這位代理人要體現自己談判艱難，盡心盡力。
總的來說，二三這兩種情況並不是很罕見，我們每年都能遇到幾起，當然普通人不會那麼高頻地接觸交易，所以只是買房的時候有一定機率遇上。我說這個只是給大家介紹一下這種可能性，遇上了不一定要急著迴避，可以嘗試去了解一下情況，可能真的有利可圖。
4.代理人是債主，產權人欠了一屁股債，被人摁著賣房還債。
實際上，這種情況經常也是有利可圖的，因為債主關心的是儘快把本息收回來，房子多賣點錢他也並不能多拿一點。而實際產權人這時候一般極其弱勢，屬於案板上的魚肉，被逼的沒辦法了，話語權不大。
但是這種情況我不建議普通人去參與，因為這種債主往往是民間借貸機構的人，或者一些專業放貸的個人，他們的專業性和手段能力一般比較強。像我們有時候是會去參與這種交易的，但普通購房者和他們相比，顯然是比較弱的，經驗、能力、談判技巧、手段方法都是弱勢地位。去參與的話，未必會被坑，但要佔便宜也不容易。而且這個博弈過程可能會讓普通人覺得不太舒服，畢竟不管是債主還是欠錢的產權人，一般走到這一步，很大機率都不是什麼正經人。
以上就是買房的時候遇上賣方代理人的情況，當然有的聽眾可能會覺得這樣有點乘人之危，是不是不太好，那這就是一個道德評判和自我要求的問題了，不是一個經濟問題，我尊重你的態度，你自己拿捏。
二、新盤交房期
這個問題我從實際案例開始講。
時間是 2016 年底，那時候深圳寶安區的西鄉板塊有一個新盤剛交房，叫山海上城。這樓盤是個大社群，但當時只建了第一期，只有兩棟樓，整個社群還不完善，位置又在寶安大道北側，開發商還是個完全沒有知名度的小開發商，正好當時市場也不熱，所以靜悄悄的沒人關注。
我們以它最主流的戶型來討論，89 平米，四房兩廳兩衛，高贈送戶型，格局也很好 年底的時候，市場報價在 380 萬-420 萬之間為主。
馬路對面有一個成熟樓盤，叫招商果嶺 年開盤的時候在騰訊做過團購，所以騰訊業主特別多，交易一直比較旺，這個樓盤的主流戶型也是 86~89 平米，但只有三房兩廳兩衛，而且戶型格局還不如山海上城，賣多少錢呢？480 萬-520 萬，貴了整整一百萬。
兩個樓盤的位置環境和戶型的具體情況，大家可以自己在衛星地圖和貝殼上搜來看一下，不太好描述，看圖比較直觀。
總之，當時我們就開始買山海上城這個戶型，不光自己買，也推薦給朋友和客戶買，從 2016 年底的最低 386 萬，一路買到 2017 年三季度的 478 萬，之後就沒有專門去盯這個樓盤了。
你們覺得這兩個戶型，山海上城的 89 平米和招商果嶺的 89 平米，價格應該差距多少？有興趣的話可以按下暫停，自己想一個答案。嚴格要求自己，一定要是一個明確的、可供做出決策的答案，不要模稜兩可，這也可以，那也可以，不能支援決策的判斷是沒有意義的。
正確答案是沒有差距，因為多年之後的現在，在二手市場經過充分交易之後，這兩個戶型現在都是 700 萬出頭一些，幾乎一樣，而且都是能夠持續有成交的穩定價格，這個你們也可以在貝殼上查到。
可能有的人會說，你這多年之後的結論有啥用，要當時能做出判斷的理由才有用啊。
當時的理由很簡單，因為這是同一片區相近位置、相近檔次的剛需房，他們滿足的生活需求是差不多的，那內在價值就是差不多的，山海上城在樓齡和戶型上還略佔優勢。既然內在價值差不多，甚至還佔優，那現在價格偏低，自然早晚是要回歸的。
注意，這種比較你只能在同個片區、同類同檔次產品裡面做，不要拿這個樓盤去跟南山的學位房或者什麼深圳灣去比漲幅，然後嫌它漲得少，這沒有意義，根本不是同一類選擇，一個正常的購房者是不會在山海上城和深圳灣之間做決策的。
我們推薦這個房子的時候，有的朋友和客戶選擇買了，也有一些沒買，沒有認同我們的推薦邏輯，找了很多理由，比如這個樓盤在寶安大道北面，所以要差一點；比如開發商不如招商牛，所以就是應該低一些；再比如什麼業主層次不如招商果嶺，所以漲不起來等等一大堆。
這種找理由的行為在股市當中很常見，就是典型的在頂部找利多，在底部找利空，要找永遠可以找出來無數理由，股價漲了說什麼都是正義，股價跌了說什麼都遭人嫌棄。
說白了
就是抓不住問題的主軸，抓不住主軸就心裡沒底，識別不了價值，不敢下判斷，於是只能跟著價格走，一切理由為解釋價格而服務，但其實，價格雖然多數時候是反應了價值的，但有的時候卻是噪音。
剛需房的主軸是什麼？年輕群體願意花多少錢來購買一個符合他偏好的生活。
這兩個樓盤在新舊、風格和滿足的生活需求上壓根沒什麼差別，那價差自然會收斂，強行找理由去把價差合理化是個毫無意義的事情。
舉這個案例，就是要說明，新盤交房的時候，可能會出現明顯的價格折讓，原因主要有兩個：
1.一手業主當中投資客比例太高了，如果交房的時候又累計了比較大的利潤的話，那就可能會有比較多的一手業主選擇賣出套現，這時候拋壓就會比較大，對價格形成壓制。而且短時間內大量房源在售，也會讓普通購房者心理打鼓，就像前面案例裡面所說的，忍不住自己找理由去合理化這種現象，然後避而遠之。
就像最好的大牛股，如果控股的大股東腦子突然出毛病了，說我要減持 50%，那能不能把股價砸下來？當然能了，即便企業沒有出現什麼變化，那麼多賣盤砸下來，市場一時間沒有那麼多買盤來接，當然有可能砸下來。而且也會有人覺得公司是不是出什麼問題了，從而不願意去接盤。
2.第二個原因是非熱點地區的新盤，剛交房的時候，中介公司的覆蓋度可能會不夠。沒有足夠大的力度和資源投入來推廣這裡的房源，同時普通購房者反應也是偏遲鈍的，沒人引導的情況下，很多人自己是關注不到非熱門樓盤的，酒香也怕巷子深。
從營銷角度講，就是渠道方的使用者觸達不夠，買方自己的主動觸達也不夠，導致需求沒有被引導過去，形成區域性的需求不足。
當然，這種情況只在不那麼熱門的地區會出現，熱門板塊、熱門樓盤是不會這樣，比如南山的華潤城，無數人盯著，就等著你交房。
說句實話，時至今日，這種機會在深圳是不好找了，因為新房不多，自然也沒多少樓盤等著交房，而且深圳太熱了，大家都學乖了，所以這種關注度窪地很難出現。
但其他城市這種情況是不會少的，所以有心的話，可以自己嘗試去挖掘下。那就又回到我一直說的了，工作量，工作量，還是工作量，沒有足夠的工作量，你是挖不出來這種機會的，也不存在一個大神博主或者什麼老師能瞭解那麼多城市的那麼多細節機會，這種工作量，只能自己做。
三、銀行流水
這個很簡單，屬於一個小提示。
有的聽眾可能接觸到過，就是一些所謂“養流水的技巧”，因為貸款審批一般要求流水進帳在月供兩倍以上，所以如果有的人流水比較少的話，為了批貸款方便，就需要自己去養一些流水。
這種教程網上有很多，花樣百出，比如說什麼讓你去找幾個人結對，互相造流水，還要備註各種什麼獎金分紅貨款之類的，然後要去一些高檔場所刷一些刷卡記錄之類的。其實我跟你說，這些小把戲是怎麼回事，銀行心理清楚的很，就是不管你而已，要管的話一點用都沒有，所以別玩得這麼花。
一來銀行心裡清楚，它也沒有那麼關注備註；二來現在銀稅合一了，金融資訊系統又那麼強大，搞這麼多花樣未必是好事。
你要是真的流水比較少，怕貸款過不了，那我教你個辦法，很簡單，讓爹媽每個月轉你一兩筆錢，積累幾個月之後，中間去貨幣基金之類的轉一圈，再轉給配偶，讓配偶迴流到爹媽那裡去，如此往復就行了。
爹媽給兒女錢，這是最合情合理的，當然，如果是爹媽要貸款，那反過來兒女轉給爹媽也一樣。而且轉的時候不需要留什麼備註，爹媽給兒女錢，還去搞一堆備註，這才是不正常的事情，尤其不要瞎備註。
這裡給你們說一件我曾經幹過的挫事，我買第一套的時候，申請房貸，200 萬整，結果第一次遞件被打回來了，就是因為瞎備註。當時年輕，也不怎麼懂，跟朋友之間轉賬的時候開玩笑，備註裡面打了兩個字“嫖資”，而且還不止一次，結果銀行審批意見是：懷疑該客戶有不良嗜好，就給我拒了。後來換了別的卡的流水才過的。
那麼，到這裡為止，有兩樣東西，就結束了。
一是整個房地產主題結束了，從普通內容到加更內容，從房地產基本理論，到歷史程序，到城市情況，到產品型別，最後到交易技巧，比較成系統的東西，基本都交給大家了，以後可能會跟著現實情況再做一些更新，但整塊的內容就在這裡完結了。
平心而論，對於普通購房者和投資者來說，我相信這些內容是絕對夠用的了。說句大言不慚的話，與其心懷焦慮地不斷尋找新知識新理論新內容，不如把這些東西多吸收下。
然後更重要的是，嘗試去開展一些實際的工作，還是那三個字，工作量，做比想重要，空想是發不了財的。這兩年，就全國範圍來說，房地產市場整體應該是比較偏平淡的，也留時間給大家去學習和鍛鍊了，不要等到大
漲的時候才想到抱佛腳，來不及的。
二是加更內容部分結束了，下週就到一月份了，普通版就完結停更了，升級版會回到一週兩期的更新頻率，不過也不排除可能會根據實際需要偶爾做一些加更，內容結構上也會做出一些調整。後面我就儘量少講一些理論、道理這樣的東西，多談一些實際情況和實際判斷，大致會分成四個型別的內容：
1.時事熱點，這個沒什麼好解釋的；
2.每月對股市做一兩次覆盤和總結，然後偶爾可能算它一卦。當然股市佔卜這種事情，大家聽聽就罷了，不要太當真，更不要直接拿來做決策；
3.會挑選一些產業來分析一下，大致就是商業邏輯、產業格局、發展前景、預期增速等，框一個可行的投資方向出來。當然，限於合規要求和負責任的態度，只能講到產業，不能涉及具體的企業和股票投資建議；
4.補充一些經濟、金融理論，理論還是要有一部分的，但是會結合客觀的經濟現實和經濟過程來講。
接下來，近期可能會聊一下中央經濟工作會議的一些內容以及中美未來關係格局的一些展望，那麼我們下期再見。
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